7 Razones Para Vivir En El Distrito De Pueblo Libre

Beneficios De Comprar Un Inmueble En Pueblo Libre

Pueblo Libre, que antes se llamaba Magdalena Vieja, es uno de los 43 distritos de Lima y uno de los distritos más históricos que fue fundado en 1,557, y el hecho de ser bautizado propiamente como Pueblo Libre por el mismo José de San Martín y limita con Breña, Lima, Jesus María y San Miguel.

Mapa Pueblo Libre

Está ubicado en la antigua reducción de indios de la Bendita Magdalena de Chacalea, donde se reunieron aquellos gobernados por Taulichusco (hijo de Taulichusco el viejo) que tuvo como primeros nombres "Santa María Magdalena de Chacalea" (nombre de la doctrina de la orden Franciscana) y la "Magdalena Vieja" para que luego el libertador San Martín lo cambie a "Pueblo de los Libres".

Acá abajo puede ver el monumento a Taulichusco

monumento a Taulichusco

Pueblo libre es uno de los distritos preferidos para trabajar por los agentes inmobiliarios expertos porque en él viven personas de las clases A y B del sector de la clase media de la sociedad limeña siendo un distrito residencial y cultural con menor incidencia de comercios, pero sin haber falta de ellos.

La cobertura educativa es de 98% del total y los servicios básicos son casi completos al 99.7%.

Durante la guerra del Pacífico, Pueblo Libre se uso como sede del gobierno provisional del presidente García Calderon ("El Héroe Civil" o "Presidente Martir") por enfrentar a la fuerzas opositoras de Lynch y ser llevado a la cárcel en Chile.

Existe una anécdota de Andrés Avelino Cáceres de llamar a este presidente "Magdaleno" como desprecio por considerarlo fiel a la causa de los chilenos y no reconocerlo como presidente, pero cuando fue apresando por los chilenos, recibió su total apoyo.

Pueblo libre siempre ha sido un distrito patriota, como lo demuestraron los 10 vecinos que se resistieron a los chilenos al lado de García Calderon y cuyos nombres figuran en el acta de defunciones de la Iglesia Santa María Magdalena.

Tiene más de 400 años de historia, como su principal iglesia, Santa María Magdalena.

La Iglesia Santa María Magdalena

Parroquia Santa Maria Magdalena

La Iglesia de Santa María Magdalena es un templo orientado al catolicismo y que se dedicó a la santa María Magdalena y pertenece a la jurisdicción eclesiástica de la Arquidiócesis de Lima y la razón de la elección del sitio es porque se estableció una reducción de indios y los sacerdotes Franciscanos vieron que los aborígenes no eran rebeldes a la acción evangelizadora.

Un detalle anecdótico es que los indios eran excelentes músicos, por los que los llamaron: "indios chirimías" porque eran muy diestros en el uso del instrumento de viento llamado chirimía.

La Unesco la declaró patrimonio cultural en 1,942.

Parroquia Santa María Magdalena Por Dentro

El inicio de su construcción fue en 1,557 nada menos en terrenos cedidos por Gonzalo Taulichusco que era el cacique principal de Lima luego que recibiera el bautismo y con el objetivo que iniciar el proceso de evangelización llamandola: "La Doctrina de la Bendita Magdalena".

Le fue dado el visto bueno de la donación por el Virrey Andrés Hurtado De Mendoza (Marquez de Cañete) y luego se confirmó en 1,587 por el Virrey Torres y Portugal.

Por raro que parezca ahora, todo era chacras en esta ubicación por ese entonces, así que se trata de la iglesia rural más antigua de Lima.

Si te preguntas porque sigue ahí luego del violento terremoto de Lima de 1,749, es porque no se cayó con dicho movimiento telúrico (una de las pocas edificaciones que resistió) pero eso sí, se ha restaurado y modificado varias veces por esta causa.

Descripción

Su color es de la rosa colonial y tiene una planta estilo isabelino y una decoración barroca para el altar principal y 8 altares a los lados que están recubiertos, la totalidad de ellos, con pan de oro.

Su exterior está pintado con un característico color rosa colonial. Presenta una tradicional planta de salón estilo isabelino y un altar mayor con una decoración barroca, así como una serie de ocho altares laterales, todos recubiertos con pan de oro.

Es la orden de los Agustinos Recoletos los encargados de gestionarla desde 1,944, así que sus dependencias.

La Quinta Del Los Libertadores
La Quinta de Los Libertadores
Todo comienza en 1,818, con la decisión del penúltimo virrey del perú, Joaquín de Pezuela a los 57 años, queriendo un lugar de reposo lejos de la capital, compra a la orden hospitalaria de San Juan de Dios de Ica un rancho donde tendría lugar su casa de descanso con las mejores comodidades de la época, para olvidarse del fuerte trajín que tenía el cargo, especialmente considerando los movimientos de independencia por los que pasaban las provicias del Perú.

Se tardó más de 7 meses construir la casa a la cual se le comenzó a llamar: "El palacio del virrey" debido a alto cargo de quien ahí vivía.

La construcción tenía una elevación pequeña por lo que habían una doble escalera en el frente para acceder.

quinta de los libertadores adentro

La decoración era sobria tanto de la sala como de los cuartos principales y algunos de ellos tenían frisos con imágenes mitólogicas y algunos otros papeles decorativos para embellecer el lugar.

La residencia tenía un pozo de agua y caballerizas, pero lo llamativo era su oratorio que era difícil de lograr porque requería el permiso del arzobispo de lima.

Con tal extensión de 6,500 metros la casa albegaba una huerta que pemitía tener frutos frescos sin tener que ir al mercado para comprarlos.

Pezuela vivió en esta residencia hasta el último día que estuvo en el Perú y el 26 de mayo de 1,821 tuvo que dejarla para ir a España.

Tras la liberación del Péru por el general Don José De San Martín en Julio de 1,821, la casa se confiscó para el Estado Peruano y a partir de entonces fue usada tanto por San Martín como por Bolívar.

Seleccionando Pueblo Libre Para Vivir

porque vivir en el distrito de Pueblo libre

Seleccionar el distrito adecuado para vivir puede ser un poco complicado, ya que hay muchas opciones disponibles y tantas cosas que considerar, pero si eres una persona tradicional, tu corredor inmobiliario de confianza no dudará en recomendarte algún inmueble en Pueblo Libre es una de las zonas más tradicionales de Lima, pero con un mayor auge inmobiliario y esto lo hace atractivo porque se va desarrollando cada vez más.

Tiene parques, museos, centros de estudios, áreas comerciales y varios rincones tradicionales que le dan un toque único al distrito y lo han convertido en uno de los distritos de mayor crecimiento.

Una de las zonas más apetecibles del distrito es la Avenida Brasil y las calles aledañas porque te conecta fácilmente con diversos distritos como: Lima, Breña, Jesus María y Magdalena y en esta vía se encuentra el centro comercial la Rambla.




1. Buena Ubicación

comercios pueblo libre

Si bien los centros comerciales no están tan cerca, existen decenas de pequeños comercios que suplen las necesidades diarias y es fácil llegar tomando la avenida Brasil.

El distrito se encuentra en medio de avenidas importantes como La Brasil, La Marina y colinda con centros importantes de movimiento como San Isidro y Miraflores, así como Sucre, Bolivar, San Martín, Avenida Universitaria, Manuel Cipriano Dulanto (ex La mar), entre otros, lo que te permite moverte rápido a cualquier otro distrito.

2. Tiene Excelente Gastronomía

Exelente Gastronomía En Pueblo Libre
En este distrito existen 2 de los restaurantes emblemáticos con mayor tradición de Lima: Al antigua taberna Queirolo y el Boliviariano.

La Antigua Taberna Queirolo

Antigua Taberna Queirolo

La historia de la antigua Taberna Queirolo comienza en tiempos de Guerra con Chile por el año 1,877 cuando los Queirolo llegaron desde Génova su ciudad natal (así, igual que Marco) y se instalaron en Pueblo Libre (que por aquel entonces se llamaba Magdalena Vieja) y el local abre sus puertas en 1,880.

Fue fundado por Don Santiago Queirolo Raggio y era una pulpería donde se podían encontrar abarrotes, vinos, conservas, etc., y con ello, lograban cumplir las demandas de las personas que vivían en haciendas de la zona como: Mateo Salado, Maranga, San Felipe, Pando, Oyague y otras.

La casa con estilo europeo fue construida no hacía mucho, por los 1,870 y se ha mantenido tal cual y además se muestran los primeros teléfonos que vinieron al Perú, un fonógrafo y una caja registradora antigua, pero en excelente estado de conservación, así como una colección de fotos donde muestra el crecimiento del negocio a lo largo del tiempo.

Antigua Taberna Queirolo Por Dentro

Ya en 1,963 debido al crecimiento del negocio, los viñedos de la bodega Santiago Queirolo se mudan a Cañete y la sede original se usa como centro administrativo y distribución.

En la actualidad, los Queirolo poseen más de 225 hectáreas de viñedos en Ica y Cañete, y una planta de elaboración con tecnología de punta y otra planta de envasado en Pachacamac.

Al principio, sólo iban hombres que llegaban en carretas y se estacionaban frente al local y luego que el tranvía pasaba por la Avenida Brasil, se comenzó a diversificar la clientela y actualmente eso se ha dejado atrás y acuden personas de todas las edades e incluso es un punto de encuentro familiar.

El Bolivariano

Restaurante Bolivariano

El lugar donde está el restaurant “El Bolivariano” se construye por los años 1,780 como un potrerito de pan llevar y en ése entonces se le conocía como “La Huerta Del Convento”, que era propiedad de la orden Franciscana los que construyeron la casa la huerta gracias a que el cacique Taulishusco donó tierras.

En Diciembre de 1,875, la parroquia ofrece la propiedad a la venta y varias veces pasó por ventas o sucesiones hasta llegar a los actuales propietarios.

Otros Bares

La quinta Bolivar es un cálido restaurante ubicado en el centro histórico de Pueblo Libre.

Es una casona donde alguna vez vivió Manuelita Sáez, la amante de Simón Bolivar, está ubicada en Jr. Carlos de los Heros 285 que lo mostramos acá abajo.


También hay bares como el pisquerito que son expertos en piscos, chifas, cafeterías, panaderías y sangucherías, todo bien tradicional.

3. Educación

En Pueblo Libre hay muchos buenos colegios como el Canonesas de la cruz

Colegio Las Canonesas de La Cruz

Colegio Cristo rey

Colegio Cristo Rey

y para educación superior está la Pontificia Universidad Católica del Perú que se encuentra en la avenida Universitaria.

Universidad Católica

Muchos estudiantes aman vivir cerca de su lugar de estudios para evitar largas jornadas en micro.

También se encuentran la universidad Antonio Ruiz de Montoya en paseo de las andes, el instituto Peruano Británico en la avenida Bolívar, la universidad Garcilazo de la Vega, la universidad san Martín De Porres y la universidad Nacional Federico Villareal, entre otras.

4. Seguridad

seguridad en Pueblo Libre
Una de las preocupaciones más importantes a la hora de seleccionar un distrito es la seguridad y Pueblo Libre es uno de los distritos que más se ha preocupado por la seguridad de sus vecinos, implementando tecnología de punta y personal capacitado.

Tiene una buena estrategia de seguridad basada en serenazgos que se desplazan a pie y en moto, así como varios puntos de video-vigilancia y según el INEI, Pueblo Libre es uno de los distritos con menor índice de delitos.

5. Muchas Zonas Verdes

areas verdes pueblo libre

Está el parque de la cruz, también está el Parque El Carmen, Parque Santa Fe y la plaza de la bandera que lo mostramos más abajo.

parque de la bandera

donde todos los domingos a las 10 de la mañana en punto, se realiza la ceremonia de izamiento de la bandera peruana.

Semana tras semana varía la institución encargada de llevarla a cabo, así podemos apreciar las distintas idiosincrasia de nuestra Policía Nacional, Ejercito, Marina y Fuerza Aérea Peruana.

Muchos de los parques cuentan con juegos para niños y están rodeados de seguridad, para poder pasar momentos agradables y respirar aire puro.

6. Muchas Zonas Culturales

El Museo Nacional de Arqueología, Antropología e Historia del Perú presenta en sus salas objetos de la cultura Chavín, Moche, Nazca, Inca, una colección arqueológica del 1930, etc.

Es el museo más antiguo de propiedad de estado, cuenta con cientos de piezas y restos de incalculable valor histórico y artístico dentro de un bello local con estilo republicano.
museo de arqueología pueblo libre

Y esto es solo un poco de todas las actividades culturales que alberga el distrito.

También es importante para la identificación peruana y se ubica frente a la Plaza Bolivar.

Para más espacios culturales está el Museo Arqueológico Rafael Larco Hoyle, el Museo Nacional de Arqueología, la arquitectura de la Iglesia Santa María Magdalena, la Casa Hacienda Orbea, sólo por mencionar algunos.

La Plaza Bolivar

plaza Bolivar

La Plaza Bolivar se encuentra en el corazón de Pueblo Libre frente a la municipalidad que tiene el monumento de Simón Bolivar y aun existe un balcón muy antiguo entre áreas verdes y asientos.

El distrito cuenta con curiosidades como el árbol Ombú, una árbol con más de 200 años de antigüedad y que también se llama: "árbol de la bella sombra" que está ubicado en Calle Baca Flor y el Parque El Carmen y es considerado como uno de los más antiguos de Lima.

Está también el museo Larco que es una hermosa casona con paredes blancas donde está la colección más grande de piezas arqueológicas del Perú (más de 45,000). Ubicado en Avenida Bolivar 1515.

Huaca Julio C Tello

Está la Huaca Julio C Tello que perteneció a la cultura Ichtma y es una de las pocas construcciones de barro proclamadas patrimonio cultural de la nación.

También se le llama: Panteón Chino porque fue el lugar de entierro de muchos inmigrantes chinos que no eran católicos y lo puedes ver acá abajo:

Huaca Julio C Tello
También tenemos la Huaca Mateo Salado que una de las más imponentes de Lima por su extensión y el gran tamaño de sus edificios.

Su nombre se lo debe a un ermitaño francés que la habitó en los primeros años de la colonia y está ubicada entre las Av. Tingo María (Breña) y Mariano Cornejo (Pueblo Libre)

7. Buenos Servicios De Salud

Hospital Santa Rosa
Tienes cerca hospitales públicos como el Hospital Santa Rosa y este distrito ofrece diversos servicios relacionados con el área de salud: clínicas, laboratorios, institutos para tomografías, etc.

La Zona Más Cara De Pueblo Libre

Avnenida Bolivar En Pueblo Libre

Pueblo Libre es un distrito muy homogéneo, por lo que no hay diferencias masivas de precio entre sus zonas, pero lo más caro del distrito es la Avenida Bolívar que en algunas zonas, alcanza el precio más alto por metro cuadrado de todo Pueblo Libre.

La opinión de los expertos es que el principal punto a favor de esta avenida es que tiene una gran cantidad de comercios y se pueden encontrar mercados, bancos, clínicas y hospitales, veterinarias, restaurantes y colegios; incluso, hay tres sedes de dos universidades".

Además que las zonas aledañas a la avenida Bolivar también cuenta con atractivos únicos.

atractivos unicos pueblo libre
Contacto

Andrés Berger
Teléfono: 994-964-486








¿Deseas Vender Tu Casa Estando En El Extranjero?

como vender tu casa estando de viaje
Si estás en el extranjero, ya sea porque te quedaste varado por el COVID o porque ya no piensas regresar al Perú y deseas vender tu casa o departamento, lo puedes hacer sin problemas, sólo tienes que tener en cuenta algunos detalles.

El proceso no es difícil, pero eso sí, necesitas trabajar con un agente inmobiliario de confianza.

Contactar Con Un Agente Inmobiliario CONFIABLE

como vender tu departamento desde el extranjero
Existen más de 11,000 corredores inmobiliarios registrados en Lima, pero para hacer una operación en remoto, necesitas tener de contacto a un agente inmobiliario confiable que vea tus intereses.

Nosotros tenemos más de 8 años en el negocio inmobiliario y sobre todo, con varios clientes a los que hemos atendido en remoto, con lo que tienes la tranquilidad que todo va a funcionar como esperas, hasta el final de la operación exitosa.

Establecer El Precio Correcto De La Casa

como vender tu casa desde el extranjero
Esto no es sencillo, ni siquiera para los tasadores profesionales que muchas veces me han presentado valores irreales de inmuebles cuando se trata de terrenos grandes, casas grandes o locales grandes.

Lo que pasa es una tasación tiene 2 partes: la parte construida y la parte del terreno.

En la parte construida los tasadores son bastante exactos porque los precios para construir son muy estables y el cálculo de depreciación de inmuebles es estándar y se cumple con bastante rigidez.

La parte del terreno es la complicada porque tiene más que ver con la oferta y demanda del terreno y quién está dispuesto a comprarlo y para qué.

Una familia estará dispuesta a pagar mucho menos por un terreno que un constructor si es que se pueden construir muchos pisos y así, aparte que la situación económica puede variar, como por ejemplo: con la pandemia del COVID, las personas tienen menos dinero y no van a pagar lo mismo por un terreno que antes de ella.

Todo eso afecta el valor de un terreno de formas que nadie puede prever exactamente, aunque alguien con experiencia reciente de ventas parecidas (ojo que los tasadores no veen las ventas recientes, sino los ofrecidos que tienen un precio bastante mayor) será capaz de decir, nás o menos cuánto podría valer el terreno.

Entonces, lo primero es establecer un precio correcto y si es así, la casa no debería demorar más de 2 meses en venderse.

En el tema del cierre de la operación hay varias formas de abordar este tipo de operaciones:

1. Iniciar El Proceso Desde El Extranjero Y Finalizarlo Acá.

puedes iniciar afuera y cerrar la venta en Lima
A veces, la venta de una casa toma su tiempo, más que todo porque necesitas asegurarte que el precio que estás cobrando sea el máximo posible, aunque con una valorización precisa, la venta real no debería tardar más de 2 meses para una casa y 1 mes para un departamento.

Nosotros hemos trabajado ya varias veces de esta forma, donde el propietario nos contacta y nosotros nos encargamos de la labor de promoción del inmueble, sólo necesitamos un contacto acá para que nos abra la puerta o enviarnos las llaves de alguna manera para poder mostrar el inmueble (ya sea por courier, encomienda u otro medio).

Nosotros realizamos todo el proceso y cuando se tiene un cliente en firme, ya se puede hacer el cierre con un viaje.

2. Otorgar Un Poder Para Vender El Inmueble

puede otorgar un poder para que el agente se encargue de todo
El mejor método es otorgarle un poder a la inmobiliaria (a la persona encargada) para vender y cobrar sus honorarios y no hay ningún riesgo en esto porque va a especificar que sólo puede vender el inmueble y cobrarse sus honorarios, nada más.

Con ello, no puede cobrar el dinero y basta que le indiques una cuenta donde depositar el dinero para que luego tu puedas acceder virtualmente y ver el dinero depositado.

Para sacar el poder, sólo tienes que ir al consulado de Perú del país donde te encuentres y enviarlo a tu agente inmobiliario y con ello, él podría encargarse de toda la operación de principio a fin para tu máxima comodidad y depositar el cheque en tu banco.


twitter vender una casa desde el extranjero no es dificil


Ideas Finales

Vender tu casa desde lejos, podría parecer bastante complicado, pero como puedes ver, no es nada difícil si es que consigues la ayuda correcta.

Contacto

Andrés Berger
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conoce los 7 errores mas normales que hacen los propietarios al vender tu casa


No Consigo Vender Mi Casa ¿Qué Puedo Estar Haciendo Mal?

no consigo vender mi casa
¿Llevas meses, incluso AÑOS sin vender tu casa, a pesar que se las has dado a varios agentes inmobiliarios para que la promocionen?

Es una situación muy frustrante, especialmente si estás presionado por temas económicos y en este post, vas a descubrir las razones por las que todos se demoran demasiado en vender su casa.

1. Error En La Tasación

error en las tasaciones
Muchos propietarios e incluso muchos agentes inmobiliarios novatos, piensan que la tasación es un método infalible para obtener el valor real de un inmueble, pero la experiencia me ha enseñado de manera muy cruda que eso es totalmente falso.

Incluso si está supuestamente bien hecha, puede que la tasación esté muy desfasada con respecto al precio real de mercado.

Cuando se trata de departamentos, donde los comparativos son MASIVOS y encima hay ejemplos de ventas reales hechas (si es que estás trabajando con un agente inmobiliario con experiencia, incluso no importa mucho si es en otro distrito que no esté demasiado alejado, ya que existen penalidades a otorgar por cambio de zona y si no está muy lejos, entonces suele ser fiable), entonces cualquier agente inmobiliario con experiencia dará una tasación más exacta que la de un tasador, simplemente porque tiene comparativos de precios REALES del mercado.

¿Cómo Trabajan Los Tasadores?

como trabajan los tasadores
Lo que hacen los tasadores es tomar precios publicados (porque como no se dedican al negocio de vender inmuebles, pues no tienen muchos precios reales) y en base a eso sacan el valor de un inmueble.

Lo hacen parecer muy científico, con cálculos exactos que aplican para el área construida y en esta parte tienen cierta razón, ya que su valorización de la parte construida suele ser bastante exacta porque:

  • 1. Los costos para construir no varían mucho, incluso en tiempos de pandemia como las que pasamos

  • 2. La depreciación que aplican suele ser bastante fiable y de acuerdo a estándares

Pero pecan en dar valores al centavo cuando hay elementos que son claramente subjetivos como el estado de conservación, pero en suma, en la parte de la construcción son bastante fiables, pero nunca hay que creer en estos números al centavo y debería haber una ley que prohíba eso y especificar más bien un rango, pero eso ya es otro tema.

Pero Fallan Espantosamente En El Valor Comercial

los tasadores fallan en determinar el valor comercial
Lo valores comerciales de un terreno tienen que ver con quién es el que lo va a comprar y tiene que ver con la oferta y la demanda.

He visto tasaciones de empresas reconocidas que se han hecho sin solicitar el certificado de parámetros! y sin especificar que el valor que se da, no está pensado para venderse como terreno para un constructor, lo cual me parece gravísimo.

Los inmuebles no valen por lo que son, valen porque alguien específico está dispuesto a pagar por él y eso queda claro que no es lo mismo vender una casa a un constructor que a un empresario que quiere poner un local para su empresa, ya que saldrán valorizaciones diferentes según lo que quieran (y lo que realmente se puede hacer) con el terreno.

Entonces, ¿hay que creer en las tasaciones? si se trata de departamentos, pues sí son bastante fiables, pero tampoco tomarse los valores a centavo.

Hace un tiempo, una tasación arrojó un valor de 82,500 para un departamento y lo máximo que pude conseguir por el mismo fue de 80,000 dólares y el dueño se negó a vender, por lo que sólo deberías tomar la tasación como una referencia del valor que podrías conseguir, no como precios exactos.

Cuando se trata de terrenos casa grandes o locales comerciales grandes (cualquier cosa fuera de lo común), los valores de los tasadores suelen estar bastante fuera de la realidad y puedes tomarlos sólo como referenciales y a veces tan desfasados que ni vale guiarse de ellos.

2. Lo Promocionan Varios Agentes En Lugar De Uno Solo

tu casa la promocionan varios agentes en lugar de uno solo
Quizá has alquilado un departamento dándole el mismo a varios agentes inmobiliarios y piensas que debería ser igual con tu casa.

Lo cierto es que para alquilar un departamento no se necesita mucha inversión y por ahí alguien se arriesga un poco y lo logra, pero no cuentes mucho con eso cuando la inversión (y el riesgo) aumenta.

Si hay 10 agentes promocionando el inmueble, si inviertes, el riesgo de invertir es alto porque cualquiera podría llevarse la comisión en cualquier momento y entonces nadie lo promociona en serio, sólo hace algunas cosas básicas y nada más.

Tu casa no debería demorar más de 2 meses en venderse, siempre que el precio sea justo y si no se sabe el precio, puedes probar precios, pero eso es muy difícil hacerlo si hay más de un agente inmobiliario promocionando el inmueble.

3. La Promoción Es Poco Profesional

algunos agentes hacen promocion poco profesional
Hay que ser claros en esto: Ni el mejor marketero del mundo va a poder vender un inmueble que está sobre-valorado.

¿Comprarías un litro de Coca-Cola a 20 soles sabiendo que está en alrededor de 5 soles? pues no creo, a menos que estuvieras en Disney-World o el pleno desierto.

Del mismo modo, los posibles compradores han visto ya CIENTOS de inmuebles antes que el tuyo y si no lo han hecho, probablemente lo harán y las comparaciones vendrán muy rápido.

Los compradores se convierten en poco tiempo en muy expertos tasadores, mejores que los más expertos agentes inmobiliarios, fruto de la comparación masiva que hacen y no puedes insultar su inteligencia ofreciendo tu inmueble a un precio que no es correcto.

Si tu inmueble está al precio de mercado y aun así no se vende, entonces claramente falta promocionarlo un poco más, de manera más experta, pero ten claro que promocionar un inmueble sobre-valorado no le va a llevar a ninguna parte a ningún agente inmobiliario, ni a ningún propietario tampoco.




Conclusión

Conclusion sobre porque mi propiedad no se vende
Si estás en esta situación y ya tienes meses o quizá años tratando de vender tu casa, siéntete libre de contactarme para conversar si el precio al que ofreces tu inmueble es el adecuado y si realmente tu casa está en el precio correcto, me basta 2 meses trabajando en exclusividad para que la venda exitosamente.

Se trata de un departamento, me bastaría 1 mes trabajando en exclusividad al precio de mercado para venderla.

Contacto

Andrés Berger
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7 errores porque los propietarios no venden su inmueble


3 Puntos Que Hacen Difícil Vender Un Inmueble Con Inquilinos Adentro

dificil vender inmueble con inquilinos
Me animé a hacer este post porque a veces me han pedido vender un departamento donde aún hay un inquilino que no se le vence el contrato y ahora vamos a ver lo que implica esto.

Algunos clientes me han afirmado que esto podría ser una ventaja para aquellos que buscan comprar para invertir porque ya tendrían un inquilino pagando por el alquiler, pero vamos a ver que este modo de pensar no es totalmente correcto.

Punto Número 1. Percepción De Problemas Potenciales

problemas potenciales
Si hay un inquilino en el inmueble, los posibles clientes podrían pensar que este no va a ir o que va a haber la posibilidad de hacer un juicio de desalojo para sacarlo.

No importa mucho que tanto le diga el propietario o el agente inmobiliario que se trata de un excelente cliente, en la mente del comprador, que el inmueble esté ocupado significa un problema potencial y va a hacer que la venta sea un poco más complicada.

Punto Número 2. No Permitir Acceso Total e Irrestricto

no hay acceso total al inmueble
Tuve en algunas ocasiones que lidiar con el hecho que aunque el inquilino era muy educado y permitía hacer visitas al departamento para mostrarlo, a veces no permitía ingresar al su habitación principal y alguna área privada específica y esto hace mucho más difícil la venta, porque ¿Quién va a comprar un departamento si en la visita no ha podido ver todo el inmueble?

Aquí no se trata de estar comprando una galleta, se trata de un inmueble de alto valor monetario y los compradores suelen querer ver el inmueble que están comprando en su totalidad para poder tomar esa decisión tan crítica como lo es la compra de una vivienda, así que no permitir que los posibles compradores inspecciones con cuidado, es una dificultad real para la venta, aunque no digo que la haga imposible, se hace más difícil y sí le disminuye el precio al vivienda porque una vivienda vacía se va a percibir como de mayor valor.

Punto Número 3. Posible Boicot

a veces, el inquilino hace boicot a la venta
Si el actual inquilino está contento con el inmueble, podría hacer boicot a la venta mencionando todos los puntos negativos del inmueble (aun si el inquilino es honesto, podría boicotear la venta haciendo hincapie en los puntos negativos).

De hecho, esto me pasó una vez con un inmueble donde el inquilino se entrometía en la venta y mencionaba los puntos negativos del inmueble cuando estaba conversando con los posibles compradores.

Realmente eso no es de mucha ayuda en la venta.

La razón de tratar de vender un inmueble con inquilinos es porque los propietarios no desean perder la renta que están recibiendo en el tiempo que están poniendo en inmueble a la venta, pero si el precio del inmueble es correcto, éste se debería vender bastante rápido, incluso en 1 mes si está de acuerdo al mercado y no se perderá nada por tener el inmueble desocupado.


twitter, problemas al tratar de vender un inmueble con inquilinos


¿Cómo Saber El Precio Correcto De Mi Inmueble?

Para esto, hay varias formas.

  • 1. Tasación

  • tasaciones
    Una de ellas puede ser contratar una tasación, ésta suele costar unos 350 soles (para un departamento) y te darán un valor aproximado real cuando se trata de tasar un departamento.

    En esto quiero ser muy claro: de las veces que he trabajado con tasaciones, las de departamentos han sido bastante correctas, a veces se tasaban un poco más y otras un poco menos del valor correcto, pero en general estaban bastante correctas.

    Cuando se trata de locales comerciales grandes, terrenos e incluso casas grandes, la tasaciones daban valores que no tenían nada que ver con la realidad y he visto varios casos, no es un fenómeno aislado.

    ¿Por Qué Pasa Esto?

    porque las tasaciones no son fiables
    Y la razón de ello es comprensible. Es que cuando se evalúa un departamento, hay muchos ejemplos que tomar, el valor de retorno de la inversión es conocido, también los agentes inmobiliarios han realizado operaciones de venta y aunque sea en otros distritos, se puede comparar porque se sabe la diferencia de precios por distritos (más o menos, según la zona).

    En suma, hay muchos puntos que pueden ayudar a hacer una tasación correcta cuando se trata de departamentos.

    Pero cuando se trata de inmuebles poco convencionales, como terrenos alejados, locales grandes y cosas así, los tasadores usan su misma fórmula de comparativos que resulta inútil en la mayoría de los casos porque se guían de precios que están publicados, no de precios de venta (que son muy difíciles de saber, ya que los corredores inmobiliarios no publican los precios a los que venden sus inmuebles).

    Quieren hacer parecer totalmente cientifíco una valuación que tiene que ver más con la experiencia, pero eso es lo que presentan y muchos se lo creen como si fuese escrito en piedra, cuando la experiencia de precios reales tiene más que ver.

    Y no quiero que se me mal-interprete esto. Las tasaciones, sí tienen una parte científica que va unida a lo construído, ya que los materiales no varían su precio con el tiempo y las depreciaciones se aplican más o menos igual según estándares, pero es en la valoración comercial donde fallan porque esta depende de la oferta y demanda y las publicaciones no tienen en cuenta esto, sólo los precios que algunos propietarios (o agentes que trabajan para ellos) publican o piden por su inmueble.

  • 2. Valorizacion

  • valorizaciones de inmuebles por agentes inmobiliarios
    Una valorización es lo mismo que una tasación con la diferencia que las valorizaciones las solemos hacer los agentes inmobiliarios y no firmamos porque no somos peritos tasadores.

    La valorización suele ser más exacto que una tasación cuando la hace un agente inmobiliario con años de experiencia, ya que ha visto muchos inmuebles diferentes y tiene más puntos de referencia (de memoria, sin necesidad de consultar nada) de los cuales establecer una conclusión.

    Como el agente inmobiliario está más en contacto con el mercado, la valorización comercial probablemente sea más exacta que la que hacen los tasadores.

  • 3. Testeo

  • testeo de precios
    El testeo se trata de llegar a un acuerdo con tu agente inmobiliario para establecer un precio un poco más alto del valor real (para evitar fallar y ofrecer el inmueble barato) y de ahí ir bajando para ver hasta donde llega la demanda.

    Para ejecutar este proceso, el inmueble tiene que trabajarlo en exclusividad porque es imposible probar precios cuando hay otras inmobiliarias u otros agentes involucrados.

    Con éste método he logrado vender algunos inmuebles aun precio un poco más alto de lo esperado y al decir más alto, por favor no te ilusiones, no puedo vender inmuebles a 10% más de su precio, pero sí podría tal vez lograr un 5% más, con lo que nuestros honorarios te saldrían gratis y además tendrías un beneficio adicional por trabajar con nosotros.

    Por supuesto, lo mejor es ofrecer tu inmueble al precio de mercado y de esa forma se vende con mayor rapidez, pero lo segundo mejor (en caso que no se sepa el precio) sería testear el mercado para lograr el mayor precio posible.

Contacto

Andrés Berger
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