El Mayor Secreto Que Los Bancos No Quieren Que Sepas Al Comprar Un Inmueble Con Crédito Hipotecario

La gran mayoría de personas compran su inmueble a través de un crédito hipotecario y los bancos están ahí no sólo para ayudarte, sino para hacer un buen negocio (porque no son beneficencia pública).

Aparte de varias cosas que te cobra un banco, está algo que es obligatorio comprar que es el "seguro de desgravamen" que en palabras sencillas significa que si te mueres, nadie más de tu familia tendría que pagar la deuda.

El truco es que es obligatorio, pero no es obligatorio comprarlo con el banco. Este seguro lo puedes comprar en otra parte y eso no les gustaría a los bancos que lo sepas.

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¿Cómo Puedo Ahorrar?
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Una vez que termina tu crédito hipotecario el dinero que pagaste por desgravamen se pierde porque ya no sirve el seguro (no has muerto obviamente, bien por ti).

Pero, hay empresas de seguros que TE DEVUELVEN todo lo que has pagado por concepto de seguro de desgravamen si es que el seguro lo tienes con ellos, en lugar que con el banco.

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Poniendo Un Ejemplo
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Supongamos que sacas un crédito de $200,000 dólares para pagar a 20 años (asumiendo una TEA de 8% anual y TCEA de 8.94% anual).

Entonces tienes:

  • Valor Total: $200,000 Dólares
  • Periodo de Pago: 20 Años
  • Cuota: $1,658 Dólares
  • Seguro De Desgravamen: $70
  • Seguro Del Bien: $42

Primero que nada, es importante indicar que nunca es buena idea hacer un crédito a largo plazo en una moneda diferente en la que ganas tus ingresos, porque puede variar la cotización para mal y terminar en serios problemas (pensar que puede variar para bien es como jugar a la ruleta rusa con tu situación económica, lo que nunca es buena idea).

Si ganas tu dinero en soles, haz tu crédito en soles.

Continuando...

Sólo en seguro de desgravamen pagarás $16,800 Dólares durante el tiempo que dure tu préstamo hipotecario.

Si contratas dicho seguro con una empresa de seguros externa, pues ellos se encargan de gestionar con el banco tu traslado del seguro de desgravamen y lo mejor de todo es que si no sucede nada malo con tu persona, pues al final te devuelven el dinero.

¿Unos $16,800 dólares no le caen mal a nadie verdad?



Si te interesa esto, hemos preparado una pantalla para que un asesor se comunique contigo para darte más detalles.

Sólo da click inmediatamente abajo de esto.





¿Cómo Comprar Inmuebles Para Invertir?

Muchos de mis clientes no compran un inmueble para vivir en el mismo, sino como vehículo de inversión.

Acá los mejores tips para que tu inversión sea lo más rentable posible.

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El Valor De En Medio
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A la hora de hacer negocios, lo mejor casi siempre es mirar al medio.

Muy caro y luego pasarán varios meses para conseguir un inquilino y muy barato corres bastante riesgo que te toque un sin-verguenza que no te pague la renta y encima no quiera salir del inmueble.

El medio te balancea bien entre estos dos extremos y que ganes más dinero al final.

Como ejemplos: para alquilar un departamento de $350,000 dólares te demoras unos 3 meses, mientras que uno de $150,000 lo puedes alquilar 1 semana.



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¿De Qué Precios Hablamos?
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Hablamos de departamentos de alrededor de 150,000 dólares, preferible en un distrito bonito, ya que los inmuebles pierden mucho valor debido a la inseguridad.

Al comprar un departamento como inversión asegúrate que sea bien iluminado, preferible frente a parque y al menos tenga una cochera, ya que un depa sin cochera pierde valor (a menos que sea fácil comprar una cochera en el edificio, buena suerte si estás en San Isidro, ya que no hay donde estacionar).

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Compra De Proyectos
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La ventaja de comprar proyectos es que casi nunca están sobrevalorados, por lo que casi siempre resultan negocio (excepto justo cuando estás al final de un boom inmobiliario como en el 2,013, donde ya no era aconsejable comprar nada)

En situación normal, comprar un proyecto resulta ser buen negocio, sin mucho riesgo si es que está bien financiado y si lo sacas con un crédito hipotecario largo, entonces lo puedes vender en cualquier momento y te ganas algo de dinero o lo usas para vivir y lo vendes al mismo precio o más de lo que lo compraste, con lo que estarías viviendo gratis.

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Otra Opción
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Otra opcion es buscar inmuebles en casco, terminarlos y decorar.

De hecho tuve unos clientes que estaban un poco indecisos en comprar un casco y decorarlo, pero otros clientes lo compraron a $62,000 dólares y luego de invertir unos $20,000 probablemente sea fácil de vender en unos $110,000 dólares, lo que lo convierte en un excelente negocio, ya que no sólo vives gratis mientras lo arreglas, sino que luego ganas varias decenas de miles de dólares.

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Y Eso, Sin Boom Inmobiliario
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Ya no estamos ahora en boom inmobiliario, pero con un boom inmobiliario, las ganancias se pueden poner salvajes.

Tengo un cliente que compró un departamento en Miraflores en $60,000 dólares el año 2,006 y actualmente dicho departamento tiene un valor real de mercado de $180,000 dólares.

Eso es una ganancia de 200%. Habrá que esperar otro boom, mientras tanto, se puede comprar de manera inteligente.

Historias De Terror Al Comprar Un Inmueble...

Si no tienes experiencia, comprar un inmueble puede ser intimidante, ya que no sólo hay que moverse más que conejo asustado para buscar los inmuebles que hay en el mercado, sino que también es absolutamente necesario analizar cada inmueble para ver si los papeles están en regla.

Tomar Nota Especial Si Compras Un Proyecto.

Si vas a comprar un proyecto, tienes que tener especial cuidado porque sólo tienes un contrato a tu disposición y una promesa de parte de la constructora que dice que en un par de años existirá ahí un depa, pero ahorita no hay nada.

Incluso alguno que otro corredor inmobiliario ha sido es estafado, como lo puedes ver en éste video:



Entonces... ¿Cómo puedes defenderte si no tienes experiencia inmobiliaria?


Tips Para Evitar Ser Estafado Con Proyectos

  • 1. Busca Buen Historial

  • Es más fácil que una constructora nueva o extranjera incumpla que una constructora que ya tiene un buen historial de proyectos concluidos con satisfacción de los clientes.

  • 2. Debe Estar Financiado

  • Desconfía si un proyecto no está financiado por un banco. La gran mayoría de las estafas vienen de proyectos donde no hay un banco financiando la obra.

    Cuando un banco financia la obra, si la constructora no puede, entonces el banco toma el control del proyecto y lo termina.

Con estas 2 cosas, puedes sentirte bastante seguro de hacer la compra del bien futuro.



Temas Legales Para Otras Compras

Hay que asegurarse que lo que se compra es o ofrecido por el dueño. Además, hay que asegurarse que es el dueño el que le está vendiendo el inmueble, ya que a veces para estafar, algunas bandas alquilan inmuebles y ponen el cartel de "se vende" para tratar de sorprender a los incautos.

Una forma de estar más tranquilo es acudiendo a un agente inmobiliario para realizar la compra porque de ésta forma, te aseguras que hay un profesional detrás de la transacción y cuidará que todo esté correcto, antes de proceder.

La Búsqueda De Tu Inmueble Soñado Ya Está Pagada...

La primera idea que se le cruza a los clientes que son contactados por un agente inmobiliario para ayudarlos con la búsqueda de su inmueble es:

" ¿Cuánto me costará eso?,

Seguro un montón de dinero. Noooo...

Ni hablar, mejor lo hago por mi cuenta y me ahorro un montón de dinero. "


Pues hay una excelente noticia y ésta es que:

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El Servicio De Búsqueda Inmobiliaria Ya Está Totalmente Pagada.
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Esto es porque dentro del esquema de compra-venta de inmuebles, ya existe una forma estandarizada para que todos los que participan en las operaciones de compra-venta de inmuebles, ganen sus justos honorarios.

Está Pagado, Sea Que Lo Uses O No

Es decir, estos servicios ya están pagados sea que los uses o no.

No querrás ser invitado a un hotel de lujo con todo pagado con anticipación y alojarte en un motel sucio y polvoriento por miedo a que el hotel te cueste mucho dinero..

¿Verdad?

Pues es algo similar.

Más del 90% de inmuebles se venden a través de agentes inmobiliarios por una buena razón y es que los dueños no son tan expertos encontrando clientes como lo es un buen agente inmobiliario.

Entonces ¿No Me Va A Costar Nada?

Zilch, Zero, Nothing, Nada. Ni un céntimo, así que no tengas temor.




No sólo tu agente inmobiliario va a estar muy feliz de ayudarte a seleccionar tu inmueble soñado, sino que obtienes todas las ventajas de las que hemos venido hablando en los mensajes anteriores.

La Parte Legal

Si bien todo lo que hemos hablado podrías hacerlo más o menos bien con gran sacrificio, invitiendo un montón de tiempo y dando tumbos de un lado al otro, en el próximo artículo vamos a ver un área que no deberías descuidar nunca y se trata de la parte legal...

¿Cómo Encontrar Tu Inmueble Soñado Sin Perder Tiempo?

Cuando no han empezado con la búsqueda del inmueble para comprar lo que será su hogar probablemente por muchos años más, la mayoría piensa que será un proceso sencillo, pero se presentan muchos obstáculos en el camino.

Inversión De Tiempo

No sólo es frustante el tema de buscar inmueble tras inmueble, analizando papeles para ver si todo está en regla (si es que los entiendes legalmente), sino que el proceso en sí mismo de hacer citas con una innumerable cantidad de personas para hacer reuniones es desgastante en términos de tiempo invertido.

¿Cuánto Puede Durar El Proceso?

Tengo clientes que demoran 1 año desde que toman la decisión de buscar su inmueble ideal hasta que realmente lo compran, aunque el tiempo promedio suele ser de 3 largos y agotadores meses de visitas, visitas y más visitas.

Aunque es obvio que no todo este tiempo esta persona ha estado buscando inmuebles, sí es cierto que muy buena parte de éste tiempo lo ha hecho.




¿Cuánto Vale Tu Tiempo?

Si eres relativamente joven y tienes un buen trabajo, seguro que tu tiempo vale mucho para no estar optimizado en la actividad que haces para ganar dinero o simplemente estar descansando.

Por otra parte, si eres mayor y sí dispones de tiempo, podrías aprovechar mejor dicho tiempo para simplemente hacer lo que más te divierte en lugar de estar estresado viendo inmueble, tras inmueble, tras inmueble...

Un agente inmobiliario trabaja para ti, seleccionando una gran cantidad de inmuebles, haciendo llamadas, visitando, negociando, para finalmente quedarse con sólo 3 opciones que son de hecho lo mejor que hay en el mercado en éste momento para ti y sólo tienes que hacer 3 visitas y disfrutar inmediatamente de lo mejor que habrías podido comprar en el mercado.

Sin Hacer Nada Más...

Exacto!

Sólo ver 3 inmuebles que son lo mejor de lo mejor que hay en el mercado total en éste momento para tu presupuesto y necesidades.

Y así consigues tu inmueble soñado sin perder tiempo.

¿Cómo Conseguir Tu Inmueble Soñado Al Mejor Precio Posible?

Cuando recién comienzas la búsqueda de tu inmueble ideal, tienes un poco de desconcierto porque no sabes los precios exactos de los inmuebles.

Si sigues el camino más tortuoso y complicado que es llamar a cuanto inmueble encuentras por el camino y hacer citas para ver cada uno de esos inmuebles, entonces, luego de un tiempo, sabrás los precios aproximados del mercado, simplemente por ver opciones y tener puntos de comparación.

No Sabes Lo Frustrante Que Es Eso

No tienes idea de lo frustante que es eso.

Buscar inmueble, hacer cita, mirarlo con cuidado, buscar inmueble, hacer cita, mirarlo con cuidado, etc, etc.

y hacerlo así, infinidad de veces hasta encontrar el inmueble ideal.

No sólo tienes que tener mucho tiempo disponible para hacer eso, sino que lo peor de todo es que cuando preguntas el precio al propietario, usualmente éste está un poco sobre-valorado, porque eso es así, nadie quiere "regalar" su inmueble.

Entonces, siempre quieren pedir una cantidad mayor que lo que vale.

Y Es Por Eso Que Ayuda Mucho Un Negociador

Si no tienes habilidades de negociación, entonces vas a tener que trabajar en base a los precios que te brindan y limitar tu búsqueda.

En lugar de eso, un buen agente inmobiliario hace más grande la búsqueda para abarcar inmuebles un poco más caros, pero que sabe que con una buena negociación puede que algunos de ellos, bajen hasta alcanzar el máximo valor del crédito hipotecario del cliente.




¿Qué Consigues Con Esto?

Que se incluyan inmuebles más caros en la búsqueda inicial y a los cuales tu agente inmobiliario les ha podido bajar el precio, más allá de lo que muchas personas pudieran lograr, logrando mejores inmuebles por el mismo precio.

Y esto al final, consigue el inmueble soñado por mis clientes al mejor precio posible.

¿Por Qué Un Agente Inmobiliario Tiene Gran Ventaja Al Buscar Un Inmueble?

A la hora de buscar un inmueble, la mayoría de personas van por las zonas donde desean comprar su inmueble buscando carteles de "se vende", llamando a cada uno y haciendo citas.

Algunos más avispados, entran a Google y buscan por ahí y de esa manera encuentran más inmuebles.

Algunos que conocen un poco más, entran a algunos portales inmobiliarios.

El Problema Con Esto

El tema es que no todos los inmuebles están en todos los portales inmobiliarios porque cada uno de éstos tiene diferentes políticas.

Unos son gratis, otros cuestan dinero, en algunos no vale tanto la pena publicar porque tienen menos visitas (depende del inmueble que se publicita).

Esto hace que los inmuebles anden publicados por todos lados, salvo en sistemas que te contaré más abajo.

Y ¿Qué Hace Un Buen Agente Inmobiliario?

Un buen agente tiene acceso a sistemas especiales como HOL donde están casi todos los inmuebles del mercado. Si no está en HOL, es probable que el inmueble realmente no esté a la venta.

Estos sistemas no son gratuitos y tienen no sólo un costo inicial de más o menos 500 dólares (dependiendo en qué oferta te unes), además de un costo mensual y sobre todo, sólo se accede mediante invitación de alguien confiable que ya está en el sistema.

Los Demás Lo Tienen Complicado

Así que es muy complicado que alguien que no sea agente inmobiliario registrado en el ministerio de vivienda pueda tener acceso a este sistema.

Eso hace que grande sea la frustración de las personas que buscan inmuebles para comprar en Lima por su cuenta, como una cliente que me dijo:


"Andrés, ya he visto tantos inmuebles que estoy realmente agotada, si éste es adecuado, realmente me quedaré aquí.

Veámoslo. "


¿Acaso no harías lo mismo para una compra importante? Seguro que sí, ¿Quién no lo haría?




Trabajando Con Un Agente Inmobiliario

Por favor, antes de llamar a algún agente inmobiliario, debes tener tu crédito hipotecario aprobado, sino todo podría ser una pérdida enorme de tiempo.

A un agente inmobiliario, sólo debes indicarle detalladamente que es lo que deseas, y por qué lo deseas (puede que sea para vivir o para inversión, etc). La zona deseada, las características, el tipo de vivienda y sobre todo el presupuesto máximo que de tu crédito hipotecario aprobado y cuánto del mismo deseas utilizar como máximo.

¿Qué Hace El Agente Inmobiliario?

Tu agente inmobiliario hace una búsqueda inicial, incluyendo inmuebles un poco más caros porque sabe que en algunos casos podrá bajarles el precio para que cumplan con el límite de tu crédito o el límite de lo que has decidido invertir.

¿Qué Obtienes Con Esto?

Mejores inmuebles de lo que tú sólo hubieses podido obtener, ya que el agente inmobiliario aplica sus habilidades de negociación y conocimiento de los precios para encontrar mejores inmuebles.

Resultados

De los cientos de opciones, seleccionará sólo 3, para que sean las que puedas visitar y en lugar de resultar un proceso frustrante, toda la experiencia será agradable, muy fácil y sobre todo, la más ventajosa posible para ti.