¿Cómo Tasar el Valor Correcto De Tu Departamento?

Al momento de vender un departamento, la mayoría de propietarios preguntan a sus amigos, consultan precios de venta de inmuebles cercanos y aunque es lo más tradicional, no suele ser la mejor solución para averiguar el valor real de tu departamento.

¿Por Qué Este No Es Buen Sistema de Tasación?

Simplemente porque la mayoría de propietarios hacen lo mismo y casi todos colocan un precio mayor al valor real.

En todos los años que vengo dando el servicio inmobiliario, hasta ahora no me encontrado con algún propietario que desee vender su inmueble por debajo del precio de mercado, excepto tal vez en 1 caso y dicho inmueble estaba rozando el precio de mercado.

En este video te explico por qué no resulta tan buen sistema.




Puedes Mejorar Este Método Para Hacerlo Más Exacto

En caso de consultar inmuebles similares, lo que sí puedes hacer para mejorar la exactitud del valor de tu departamento es buscar los inmuebles más antiguos y en dicho caso, sí van a tener un precio más cercano al valor de venta porque el dueño ya ha pasado por su etapa de decepción (etapa amarga por la que pasan todos los dueños de inmuebles cuando descubren que el valor real de su inmueble es mucho menor al que ellos pensaban).

El Método De Los Agentes Inmobiliarios

Nosotros solemos hacer la valorizaciones basándonos en precios de venta reales, ya sea que han sido ofertados por clientes o inmuebles que ya se han vendido.

Al haber una oferta de compra seria, te hace saber que éste podría ser el precio de mercado, aunque para aplicar este método tienes que estar bien activo en el mercado y tener varios inmuebles para poder hacer comparativos correctos.

Si deseas, podemos hacer una valorización gratis de tu inmueble, siempre que se encuentre en las zonas en las que trabajamos.

El Método De La Rentabilidad

Este método se basa en que la rentabilidad de los inmuebles suele ser del 0.5% del valor de venta de los mismos, así que si un inmueble cuesta $200,000 dólares, su alquiler mensual probablemente sería de $1, 000 dólares mensuales.

Eso te da una idea de los precios en general, siempre considerando que algunos inmuebles son más rentables que otros.

El Mejor Método

El mejor método consiste en contratar una empresa tasadora que constantemente está trabajando con bancos y por consiguiente tasando muchos inmuebles, por lo que tiene una mejor idea de los precios en general.

No todas las tasaciones son igual de buenas, y a veces me han mostrado tasaciones con precios totalmente desfasados de la realidad y no se pudo vender dicho inmueble, por lo que la tasación resultó ser una total pérdida de dinero.

Una empresa que ha sido bastante exacta en varias oportunidades ha sido Tinsa Perú que al trabajar con bancos, tienen constantemente muchas tasaciones, por lo que saben los precios de mercado con bastante exactitud.




Deberías Ser Flexible Según La Ocasión

Ten en cuenta que aunque tengas una tasación de una empresa fiable, tampoco son matemáticas y de repente debes flexibilizar un poco el precio en ocasiones específicas.

Tengo un caso en que Tinsa arrojó un precio de 82,500 para un departamento en Breña, pero el dueño no quiere menos de $85,000, pero sólo he recibido una oferta de $80,000.

Eso no significa que la tasación estuvo mal, porque el valor real es muy similar, sino que hay que ser algo flexible con el tema de los precios.




¿Cómo Saber Si Hablas Con El Mejor Agente Inmobiliario de Lima o Alguien Sin Experiencia?

Tradicionalmente existían pocos agentes inmobiliarios y cuando uno quería vender su departamento, casa o terreno, había relativamente pocos a quien llamar y más o menos estos eran conocidos.

¿Qué Ha Cambiado?

En los últimos tiempos, la aparición de franquicias de "inmobiliaria rápida" tipo McDonalds como Remax, Century 21, entre otras, ha hecho que los agentes inmobiliarios se multipliquen por miles, hasta casi saturar el mercado.

y ¿Cómo Suelen Operar?

Estas franquicias no suelen pagar sueldos a sus agentes, por lo que es muy fácil mantener a los "trabajadores", ya que no generan carga laboral y como no hay mucha regulación en el mercado, pueden aceptar a cualquiera para capacitarlo en el camino.

No puedo hablar por cada una de las oficinas de estas franquicias, ya que cada una opera de manera independiente (aunque manteniendo algunas reglas generales de la franquicia), pero donde estuve (en 2 oficinas de Remax desde 2,012 hasta 2,015), aceptaban básicamente a cualquiera y como existía gran rotación de personal, casi todos los agentes inmobiliarios eran nuevos y sin experiencia en el rubro, incluido yo mismo cuando ingresé en 2,012 obviamente.

¿Aceptan A Cualquiera?

Básicamente si puedes respirar, estás aceptado en estas franquicias como Remax, Century 21, entre otras.

Y no es que no existan agentes capacitados en Remax, pero si aceptas reunirte con cualquier agente de estas oficinas, entras a una ruleta rusa.

¿Entre Tantas Opciones, Cómo Seleccionar A Alguien Capacitado y Honesto?

La parte de trabajar con alguien capacitado, pues más o menos es obvia porque nadie quiere trabajar con incompetentes, pero a veces la parte de la honestidad resulta incluso más importante que lo primero.

Por ejemplo: digamos que vives en el extranjero y quieres vender tu inmueble, pero no puedes quedarse a esperar todos los meses que durará el proceso de venta y no tienes a quién dejarle las llaves para mostrar el inmueble.

¿Le Darías La Llave De Tu Inmueble A Tu Agente?

Podrías darlo a tu agente, pero si es una persona deshonesta, podría ocuparlo ilegalmente y luego sería un enorme problema desalojarlo o podría "vender" la ocupación del mismo a un tercero, generando un problema aun mayor para ti.

En mi caso, ya son varios clientes que me han confiado las llaves de sus departamentos para mostrar sus inmuebles y se han respetado totalmente sus intereses, siempre trabajando para lograr el máximo precio posible que el mercado está dispuesto a pagar.

Signos Exteriores De Exito

Un buen agente inmobiliario tiene algunos signos exteriores de éxito que puedes comprobar tu mismo, ya sea haciendo algunas preguntas o por ti mismo accediendo a Internet.

Veamos:

1. El Código De Agente

Para obtener el código de agente inmobiliario, es necesario completar un curso y si bien lo que te enseñan en el curso para obtener tu código de agente inmobiliario realmente es muy poco práctico, haberlo llevado y lograr dicho código muestra un compromiso con la profesión.

2. Auto

La mayoría de agentes inmobiliarios que he conocido se trasladan en microbus, caminando y algunos en bicicleta.

No dudo que varios de ellos sean eficientes, pero digamos que demoras más tiempo para mostrar inmuebles, hacer captaciones y demás, si tienes que usar sólo transporte público o ir caminando.

Aparte que no tener auto implica o que eres nuevo o no te está yendo tan bien en el rubro, por lo que éste agente probablemente no tendrá mucho dinero para invertir en la venta de tu inmueble.

3. Métodos De Promoción

Un buen inmobiliario debería tener varios métodos para promocionar los inmuebles que tiene a su cargo.

No todos los inmuebles se publicitan de igual manera.

4. Es Bastante Conocido o Relativamente Conocido

Y aquí nos referimos a entidades únicas, ya que si bien una de las más conocidas es Remax, no hay tal cosa como Remax como entidad única que va a atender la venta de tu inmnueble, ya que se trata de oficinas independientes e incluso al contratar a un determinado agente de Remax, trabajarás con dicho agente y sus capacidades, no con todos los agentes que hay en dicha oficina.

La gran mayoría de agentes son como "Maxwell Smart", el agente secreto, que no lo conoce ni su mamá y te ha llamado sólo porque pusiste un cartel afuera de tu puerta porque querías vender tu inmueble por tí mismo.

Si bien este es un método de captación posible y viable, si el agente lo usa como único método de captación, entonces eso es parte de un problema y significa que el agente no es conocido o que está muy bien capacitado para usar métodos adicionales de captación y que probablemente tampoco los usará para promocionar tu inmueble.

En mi caso, luego de haber conversado con cientos de clientes ya me he hecho más o menos conocido en el entorno inmobiliario y no tengo necesidad de estar llamando a los carteles que publican los dueños, aunque a veces también lo hago por alguna cuestión puntual.

5. Tiene "Cartera" De Clientes

Ya menos explicado en otro artículo lo que significa tener cartera de clientes en Internet.

Mientras más cartera de clientes tenga un agente inmobiliario, aparecen más probabilidades de vender tu inmueble. Desde que comencé en el negocio inmobilario, poco a poco he ido construyendo cartera de clientes para que cada vez sea más sencillo ya sea alquilar o vender el siguiente inmueble que me confían mis clientes.




En fin, siempre es un poco difícil para alguien que está afuera del medio conocer si está hablando con alguien capacitado o no, pero uno debe saber "leer entre líneas" como dice la canción para saber si trabajarás con el profesional inmobiliario que mereces.




¿Por Qué Contratar Los Servicios De Una Inmobiliaria (o Quizá No Hacerlo)?

Puede ser que en estos momentos tengas un inmueble que deseas vender y estás en duda si contratar los servicios de una agencia inmobiliaria o de un agente inmobiliario o no hacerlo y el objetivo de éste artículo es decirte las cosas realmente como son para que puedas tomar una decisión informada.

Una parte de ti te dice que los profesionales inmobiliarios cobran "demasiado dinero" por sus servicios y otra parte de ti te dice que si eso fuese cierto, entonces estos profesionales no existirían (porque la gente no es tonta).

La Verdad Casi Siempre Está En Un Punto Intermedio

Como casi siempre, la verdad suele estar en un punto intermedio y los agentes inmobiliarios resultamos mucho más útiles en casi todas las situaciones, como lo veremos más abajo:

Lo Real

Cuando te entrevistas con un agente inmobiliario, te dan varias razones para trabajar con ellos, pero aquí vamos a detallar las principales y explicar porqué podrían ser importantes para ti.

1. Te Libera Mucho Tiempo

Si eres alguien exitoso que tiene un negocio o trabaja en una empresa importante, realmente no te puedes dar el lujo de estar perdiendo el tiempo en actividades que te alejan de tu "Core Business", simplemente para ahorrarte el pago de una comisión que será un monto pequeño con relación al monto total de la transacción.

Este monto en sí mismo podría ser alto, pero realmente con tu trabajo produces mucho más de lo que pagarías al profesional inmobiliario, entonces tiene todo el sentido del mundo llamar un profesional que te ayude.

Entre las actividades que te liberas son:

  • Contestar Muchas Llamadas
  • Mostrar Tu Inmueble Muchas Veces
  • Publicar Anuncios En Diferentes Medios
  • Ajustar Anuncios Según La Demanda
  • Actualizar A Los Posibles Clientes
  • Negociar Precios Con Los Compradores
  • Detalles Para El Cierre De La Operación
  • Entre Varias Cosas Más.

Esto sin contar que hay varias cosas que no podrás hacer o quizá no sepas hacer como:

  • Compartir Tu Inmueble Con Agentes
  • Optimizar Anuncios En Muchos Medios
  • Optimizar Documentos
  • Prever Problemas Legales
  • Vender Tu Inmueble Al Máximo Precio

2. Te Brinda Seguridad

Si estás haciendo una operación dónde vas a ganar mucho dinero, algunos delincuentes estarán deseosos de conocer al dueño o dueños de dicho inmueble para luego que se concrete la venta, hacer alguna fechoría.

Un agente inmobiliario hace un filtro básico antes de llevar a un cliente a ver un determinado inmueble y si a eso unimos el hecho que todo el contacto se hace a través de un tercero y no estás presente cuando se muestra el inmueble, entonces las probabilidades que se descubra que eres dueño del inmueble por gente de mal vivir, son realmente muy pocas, casi nulas.

Sólo el comprador del inmueble llega a conocer al dueño o dueños del inmueble y eso actúa como un escudo protector para tu seguridad.

Entonces, trabajando con un tercero de confianza te brinda tranquilidad que tus intereses están siendo protegidos.

3. Te Evita Cometer Errores Costosísimos

Un agente inmobiliario honorable, defiende principalmente los intereses de sus clientes, por lo que si estás ofreciendo tu inmueble a un precio muy barato, te va a alertar sobre ello, en lugar de aprovecharse de este evento para hacer una venta rápida para llevarse rápidamente una jugosa comisión, lo cual es anti-ético.

Te puedo comentar unos casos que conocí de primera mano en mis años de experiencia donde el dueño perdió al menos 450,000 dólares por no llamar a un agente inmobiliario o otro caso donde simplemente por pura terquedad, se perdió aproximadamente 400,000 dólares todo por negarse siquiera a conversar con un agente inmobiliario.

Tan sólo bastaba conocer una opinión (era suficiente sólo llamarlo y tener una entrevista para evitar esos errores muy costosos, pero no lo hicieron).

4. Es Tu Representante

En caso que estés en el extranjero, tu agente inmobiliario de confianza actuará en tu beneficio y protegerá tu inmueble como lo he hecho en varias ocasiones en que los clientes confiaron en mis servicios estando fuera del país.




El Caso Contrario

Podría citar algunos beneficios menores más, pero realmente esos son los principales.

¿Por Qué No Sería Tan Necesario Llamar A Un Corredor Inmobiliario?

Ahora que te he dado razones por las que sería conveniente llamar un agente inmobiliario, te mostraré algunos casos en que no es tan importante llamarlo y tal vez podrías desempeñarte bien tú mismo (gastando bastante tiempo).

1. Tienes Mucho Tiempo Disponible y Estás En Una Avenida Principal Muy Transitada.

En este caso, el cartel hará un buen trabajo.

Si bien podrías anunciar en varios medios para mejorar la exposición, el cartel por sí mismo logrará que puedas vender a un precio cercano del mercado, tal vez logres un precio un poco más bajo que la agencia inmobiliaria y demores más tiempo, pero lograrás un precio decente.

Como tienes mucho tiempo disponible, podrás tú mismo contestar las llamadas, negociar con los posibles compradores y contratar a un abogado cuando sea el momento del cierre de la operación.

2. Tienes Tu Propiedad A Un Precio Muy Bajo.

En este caso, la venta para un agente inmobiliario es muy fácil, pero podría ser realizable por ti mismo si es que inviertes un poco en anuncios.

Si bien en éste caso vas a lograr venderla, probablemente un agente lograría hacerte ganar más dinero, incluso luego de pagarle su comisión.

En otros casos, fuera de los mencionados, es muy probable que salgas perdiendo más dinero del que te ahorras pagando la comisión del agente inmobiliario y encima perderás mucho tiempo y podrías cometer errores muy costosos como los que te he mencionado anteriormente.

10 Inesperadas Ideas Para Decorar y Mejorar El Valor Tu Vivienda

Esta es una de esas tareas que siempre se van postergando y postergando, hasta que finalmente uno decide hacerlo porque sabe que una casa mal decorada vale menos que una vivienda a la que se le ha puesto cariño y el compradores lo notarán de inmediato.

Estos tips, harán que tu inmueble valga más a la hora de venderlo.

Trucos De Decoración

El truco está en los detalles y en éste artículo vamos a ver algunos trucos que pueden hacer que tu inmueble pase de ser algo "normalito" a ser algo realmente "espectacular".

Precisamente, estas ideas son inesperadas porque pocos pensarán que cambiando detalles tan pequeños, pudieras lograr impactos tan alto en el valor de tu inmueble.

1. Las Cortinas.

Las cortinas pueden ser uno de esos cambios que en apariencia podrían no significar gran cosa, pero si seleccionas bien, el área podría verse muy bien.

Aléjate de los colores fuertes, lo ideal son los colores claros y aquellos que combinan con todo, como los neutros, en especial el blanco o beige.

En cuanto al tipo de tela, selecciona diseños lisos y texturas con algo de modernidad.

2. Mejora La Cocina

Esta es una de las áreas que más atención requiere de una casa o departamento de cara a una futura venta. Recuerda que son las mujeres las que compran los inmuebles y uno de sus mayores miedos es que la gente diga que no son buenas mamás.

Pues una cocina espectacular es lo que puede hacer callar la boca a las malas lenguas y por eso es hay que poner tanto énfasis en ésta área de la casa.

Como una cocina se desgaste mucho por el uso, los arreglos pueden ser paulatinos. Entre los cuales están:

  • A) Cambiar Tiradores

  • Estos suelen sufrir mucho desgaste y no es caro cambiarlos.

  • B) Renovar Sillas

  • No querrás que tu cocina se vea anticuada. Un cambio por sillas modernos no resulta un inversión tan grande y la pone a punto.

  • C) Cambio De Lámparas

  • Este es otro elemento que sufre mucho con el paso del tiempo. Cambiarlo tampoco requiere una alta inversión.

  • D) Cambiar El Piso

  • Esto si que requiere un poco más de inversión, pero valdrá mucho la pena si es que aun estás con una cocina de mayólicas antiguas y lo cambias por un piso de porcelanato que se ve mucho mejor.

    El piso de una cocina, debería ser resistente al tránsito de las personas, a la humedad y a las manchas, haciendo que la limpieza sea fácil y entre las opciones modernas puedes encontrar:

    • Porcelanato

    • La opción moderna y el material dura mucho.


      Es conocido el hecho que el porcelanato resiste hasta 3 veces más que cualquier otro tipo de piso, lo que lo hace ideal para la cocina.

      Como tiene un look muy fino, moderno y que se ve muy bien, le dará un toque especial a tu cocina y aparte que es realmente sencillo de limpiar porque no acumulan grasa ni suciedad.

    • Laminado

    • El laminado es la versión moderna de la madera dura, pero mucho más baratos.

      A diferencia de la madera dura, el laminado no tiene la contracción y dilatación por obra de la humedad.

      Su protección está basada en una capa transparente de melanina que la hace resistente a las manchas y al agua, haciéndo que dure.

    • Mayólica

    • Estos pisos se usan mucho en las cocinas porque son baratos y agradables a la vista.

      Son muy resistentes a los golpes, pero no tanto como el porcelanato y son fáciles de limpiar.

      En el mercado hay mucha variedad para seleccionar.

    • Linoleo

    • Este es un piso hecho de aceite de linaza, harina de madera reciclada, yute, polvo de corcho, piedra caliza y pigmentos minerales que es totalmente natural y respeta el medio ambiente.

      No se moja, es fácil de limpiar, biodegradable por su origen natural y además de todo, antibacterial.

3. Cambia Los Viejos Sofás

No temas cambiar sofás grandes por unos más pequeños para que el espacio perezca más grande.

Recuerda que los sofas pueden probarse también en el centro y no es obligado que estén contra la pared.

4. Innova El Ambiente

Puedes combinar elementos tradicionales con elementos modernos, siempre que guarden armonía.

Un ejemplo de esto sería usar una cortina con un estampado floral antiguo con unas sillas modernas, dando un poco de contraste, entre lo moderno y lo tradicional.

5. Empapelar Una Habitación

Aunque esto ya no es común actualmente, lo real es que es una opción de decoración económica y resulta si es que sabes seleccionar el papel correcto.

La mejor área para probar el empapelado es el vestíbulo porque normalmente es un área más apagada que el resto. Algunas boutiques saben lo bueno que puede ser y por eso lo usan.

Lo importante no es usarlo en demasía porque podrías sobrecargar la decoración. Si seleccionas bien, darás más alegria al área.

6. Renovar La Sala De Estar

El empapelado funciona bien para áreas pequeñas, pero si quieres renovar la sala de estar, mejor es pintar las paredes y así cambias el aspecto completamente de inmediato y de manera económica.

El color de la pintura depende de la iluminación que tengas.

Si es iluminado, actualmente se recomienda gris topo, lo que permite poner cosas modernas, pero si estamos hablando de una sala de estar con poca iluminación, los colores pastel serán mejores.

Entre ellos, el azul grisáceo, gris azulado o rosa viejo dándole un toque acogedor a tu inmueble.




7. Flores

Las flores dan alegría, aparte de oler bien, brindar color y son bonitas. Por eso, nunca deberían faltar flores en tu decoración.

Antes era frecuente ver muchas flores, pero ahora bastará con probar algunas cosas como tallos en una jarra chica. Podría bastar con una flor de tamaño grande en un recipiente chico para tener un toque colorido para tu casa.

8. Cambiar Los Focos Viejos

Si aun usas focos antiguos, mejora tu decoración y usa focos ahorradores y no sólo se ven mucho mejor, sino que también te ahorrarán dinero a la larga.

Los focos ahorradores se ven mejor que los led, pero su color de luz es mucho mejor, aunque en led también podrías conseguir colores blancos semejantes a la de los focos normales.

9. Librería En La Sala

Si tienes muchos libros y todo esto de ve muy desordenado en tu casa, puedes colocar un estante en tu sala para librarte del problema (también sirve botar algunos de ellos).

Sólo asegúrate que el librero tenga color similar a la pared para que encaje. En caso que tengas una pared gris, un librero en tonos blancos quedará bien con seguridad.

10. Adorna Los Closets

Las mujeres adoran los closets, así que mientras más detalles encuentres aquí, más impacto causarás para la venta.

Por ejemplo: puedes poner luces led en los closets y espejos para que se parezca más a una boutique que a un armario, entonces causarás verdadero impacto a la hora de vender tu inmueble.



¿Qué Gastos Adicionales Hay Que Hacer Al Comprar O Vender Un Inmueble?

Si bien los gastos no son montos muy importantes, se debe saber lo que uno va a tener que gastar al realizar una compra-venta de inmuebles para que estos gastos no te agarren desprevenido.

Minuta De Compra-Venta

Puede redactarla cualquiera, pero tiene que estar firmada por un abogado. No conviene ahorrar acá porque un error podría significar la pérdida de cientos de miles de dólares, así que no es lugar para estar de tacaño.

Si ya tienes un modelo de minuta de compra-venta, un abogado te puede cobrar unos 300 soles para verificarla y firmarla, pero costará más si es que tiene que hacerla desde cero.

Gastos En Notaría

Aquí es donde se presenta la minuta de compra-venta.

Es simplemente otro nombre para indicar el contrato que se hace entre el comprador y vendedor previo a elevar a escritura pública.

Alcabala

Ya hemos hablado a fondo de La Alcabala en otro post, pero para efectos de éste, basta saber que éste pago lo tiene que hacer el comprador del inmueble y resulta ser el 3% del valor del inmueble y se puede reducir 10 UIT.

Con algunos trucos puede bajarse el pago de impuesto de Alcabala al mínimo o incluso, desaparecerlo.

El comprador del inmueble deberá ir a la SAT para pagar éste impuesto y acudir con el recibo a la notaría. Hay notarías que están conectadas directamente con la SAT, así que éste caso sólo es necesario pagar ahí.

En caso de ser un proyecto (vivienda de primer uso), no se paga Alcabala por la ley de promoción a la construcción.

Registro De Propiedad

Algunos compradores firman la minuta y ésta se eleva a escritura pública y piensan que el proceso está concluido, pero si lo dejas ahí, el que te vendió el inmueble podría estafarte y venderlo a otra persona porque no apareces como dueño en registros públicos.

El registro de la compra-venta en SUNARP tiene un costo de 0.3% del valor del inmueble. No es mucho, pero es un gasto que hay que hacerlo.

Impuesto A La Renta

Eso lo paga el vendedor del inmueble y es el 5% de la ganancia que ha generado el inmueble. Si lo compraste por $60,000 dólares y gastaste $10,000 en remodelaciones y lo vendiste en $100,000m entonces la ganancia fue de $100,000 - ($60,000 + $10,000) = $30,000 y a eso hay que aplicar el 5%, que sería: $1,500 dólares.

Si el inmueble lo compraste antes del 2004, no paga impuesto a la renta (con cada día que pasa, esto es cada vez más lejano).

Si La Compra Es Mediante Crédito Hipotecario

  • Comisiones

  • Depende del banco y cada quien cobra diferentes tarifas. Muy importante preguntar a varios bancos para lograr el mejor crédito.

    No te fijes en la tasa de interés, fíjate en la cuota y compara las cantidades.

  • Tasación

  • Para darte el dinero, el banco tiene que saber el valor real del inmueble que vas a comprar, por eso contratan un tasador y lo envían y aquel tasador lo vas a tener que pagar tu.

    Una tasación para departamento cuesta alrededor de 300 soles, mientras que para un terreno grande puede costar unos 650 soles, así que probablemente estés en el rango inferior.




Cuando la compra se hace mediante crédito hipotecario, el banco se encarga de algunos procesos, por lo que suele estar incluido en el costo del crédito hipotecario.

Más allá de todo esto, es conveniente que tengas de tu lado a un abogado o a un buen agente inmobiliario que conoce todo el proceso de compra-venta conoce también las trampas en las que podría caer alguien que está desprevenido.

¿Es Rentable Comprar Inmuebles Para Invertir?

En Perú tuvimos un boom Inmobiliario que comenzó más o menos por el año 2,004 y que trajo consigo el inicio de una seguidilla en la subida de precios de los inmuebles, tanto así que se desataba una especie de locura por aquellos años que bien se ejemplifica con lo que me dijo (más o menos así) un cliente:

"Hacer negocios inmobiliarios en aquella época se parecía más a ejecutar alguna escabrosa actividad ilegal que hacer negocios legítimos por las enormes ganancias que se podían lograr".

Algunos Casos Exitosos

Algunos de mis clientes muestran las ganancias que eran posibles de lograr en invirtiendo en aquella época, como una señora que compró un departamento en el año 2,006 en la zona de San Antonio, en el distrito de Miraflores por a $60,000 dólares y que luego recibió una oferta de compra por $170,000 dólares hace un par de años.

Eso, considerando que los precios en dólares ya habían bajado porque para el 2,014 el mismo inmueble se cotizaba alrededor de los $200,000 dólares.

También conocí el caso de un amigo del colegio que compró su departamento en la bonita zona de Monte Umbroso del distrito de Santiago de Surco por un precio de $150,000, allá por el año 2,005 y que su precio de mercado actual está en alrededor de $400,000 dólares.

Puedes levantar una piedra y encontrar alguna historia similar de aquellos que compraron algún inmueble en el inicio del Boom inmobiliario y que luego de unos años lograron muy buenas ganancias al venderlo.

Incluso conozco un cliente que compró un departamento de 250 metros cuadrados casi al final del Boom inmobiliario en la zona de Cerros de Camacho, en el distrito de Santiago de Surco por un monto de $210,000 dólares y lo vendió hace poco por un valor de 400,000 dólares.

Te invito a leer nuestras mejores recomendaciones para vender tu inmueble en éste enlace.

No se puede dar una fecha exacta, pero el boom inmobiliario acabó más o menos alrededor del 2,014 y desde aquel momento los precios de los inmuebles en dólares comenzaron a bajar porque el dólar comenzó a subir de precio, aunque si hablamos en soles, los precios han presentado estabilidad.

Entonces, ¿Es Momento De Comprar o Vender?

Todos sabemos que el mejor momento para vender ya pasó hace algunos años y ahora como que la situación está un poco más estable, ahora da más o menos lo mismo, pero con alguna ventaja para comprar porque los precios muestran un tímida tendencia hacia el alza.

¿Es Rentable Comprar Un Inmueble Como Inversión?

Afortunadamente comprar inmuebles no ha dejado de ser rentable y probablemente lo siga siendo durante mucho tiempo.

Existen la errónea creencia que de lo que se trata es comprar un par de propiedades para luego hacerse millonario, pero las cosas realmente no funcionan así, salvo casos excepcionales como el de un cliente que compró un terreno en la zona de Sol de la Molina hace 40 años a decir de él:

"A precio de metro cuadrado de terreno igual a precio de metro cuadrado de alfombra",

para venderlo alrededor de $700 dólares que vale ahora, pero esos casos pueden ocurrir más por suerte que producto de una planificación financiera estratégica de una sesuda mente inmobiliaria.

Recuperación A Largo Plazo

Lo que normalmente verás en la práctica es recuperar lo invertido en alrededor de 15 años para que recién luego de eso comiences a ganar dinero.

Por ejemplo: Para inmuebles usados, la rentabilidad suele ser de 0.5% del valor de la propiedad.

Esto quiere decir que si compras un departamento que vale $200,000 Dólares y el precio ha sido el correcto, lo podrías alquilar sin problemas por $1,000 dólares mensuales.

Si necesitas alquilar, acá puedes escuchar nuestros mejores tips para alquilar tu inmueble.

Cuando hablamos de oficinas la rentabilidad era hasta poco un 1%, pero con la gran proliferación de ellas, su rentabilidad ha bajado a 0.8% del valor de venta, por lo que aún suelen ser más rentables que las viviendas.

¿Qué Tipo De Inmuebles Son Recomendables Comprar Como Inversión?

Los mejores inmuebles en los que quisieras invertir son los que tienen precio medio, ya que la mejor forma de recuperar tu inversión es alquilando el inmueble.

Los inmuebles chicos se alquilan con mucha rapidez, pero también tienen un problema de mayor morosidad. Los inmuebles grandes suelen demorar bastante más tiempo en alquilarse y si uno filtra bien al cliente, entonces la morosidad no suele ser tanto problema.

Por eso, los departamentos que obtienen la mayor rentabilidad están alrededor de $100,000 dólares en zonas consideradas "bonitas" y "seguras".

Los inmuebles de lujo no están totalmente libres de morosidad tampoco y si te toca algo así, la desgracia sería mayor porque no sólo ha tomado bastante tiempo alquilarlo, sino que además no cobras.

¿Qué Debes Evaluar En La Compra De Un Inmueble Como Inversión?

Toma nota de esto porque es muy importante.

  • La Zona

  • Esto es lo más importante en un inmueble. La seguridad es crítica para que un inmueble gane mayor valor con el tiempo. Si tiene parque, el valor crece un poco más con el tiempo.

  • Iluminación

  • La iluminación de un inmueble es importantísima. Estando todo igual, un inmueble

    Importantísimo. Con todo igual, un inmueble iluminado con luz natural va a ser más rentable que uno que se ve oscuro.

  • Detalles De Venta

  • Si el inmueble tiene detalles atractivos para las mujeres, entonces será más fácil hacerle cambios para venderlo a mejor precio.

    Entre estas cosas están:

    • Excelente Cocina
    • Gran Closet
    • Excelente Baño

También es una excelente inversión el comprar inmuebles para remodelarlos, pero esto requiere mayor conocimiento, requiere mucho más trabajo y también existe mayor riesgo.

¿En Cuánto Tiempo Recuperaría Mi Inversión?

Hemos visto que la inversión se recupera en muchos años, alrededor de 16 años, pero hay mejores distritos que otros.

Por ejemplo: Jesús María y Lince se recupera en alrededor de 14 años, mientras que en San Isidro se recupera la inversión en alrededor de 20 años.

Se Recomienda A)Comprar Y Alquilar o B)Comprar, Remodelar Y Vender?

Los 2 procesos son recomendables, pero diferentes porque depende mucho de la persona y el tiempo disponible.

Comprar inmuebles para remodelar te involucra mucho más, mientras que comprar y alquilar puede ser casi automático si es que trabajas con un buen agente inmobiliario que te ayude en lo necesario.

¿Se Recomienda Comprar Inmuebles Con Problemas Legales?

Aquí estamos entrando a terreno pantanoso.

Un inmueble puede tener muchos problemas y muy variados, desde lo más simple que puede ser una hipoteca, pasando por un embargo que ya se resuelve en el poder judicial, hasta un problema de lavado de activos que es extremadamente peligroso. Una vez tuve que declinar un inmueble que tenía sospechas que había sido reciclado por Montesinos y aunque uno nunca sabe, si hay algún indicio, uno tiene que huir lo más rápido del sitio.

Para este proceso necesitas un excelente abogado y casi siempre, mucho dinero en efectivo, pero si haces tú tarea, valorizas bien las propiedades, realmente es un negocio muy rentable.

Muchos dueños de inmuebles me contactan para vender su propiedad invadida u ocupada y no acepto estos trabajos porque si ya resulta tan difícil vender una propiedad estando vacía, sólo hay que imaginarse venderlo teniendo ocupantes que no dejan que vean el inmueble y sobretodo hacerles un juicio para desalojarlos.

Tuve el caso de un cliente que puso a la venta su departamento con todos los papeles en regla a precio de mercado, pero con un inquilino adentro que, aunque dejaba llevar visitas, hablaba malas cosas del departamento cuando llevaba a los clientes y hacía boicot a la posible venta.




Recomendaciones Para Comprar Inmueble Como Inversión

Una de las mejores inversiones que puedes hacer sin mucho riesgo es comprar proyectos en pre-venta porque los precios son muy competitivos y los más bajos que puedes encontrar. Si aparte de esto, haces tú tarea de investigar, puedes encontrarte verdaderas gangas.

Hay que ser un poco precavido y ver la inmobiliaria sea conocida y esté trabajando con algún banco, de modo que si algo sale mal y la inmobiliaria no puede concluir el proyecto, pueda terminarlo el banco que la financia.