¿Qué Tan Buen Negocio Resulta Invertir En Inmuebles?

Muy aparte de las afirmaciones facilistas, como "los inmuebles siempre suben" o "tu casa siempre resulta la mejor inversión", vamos a hacer un análisis de qué tan buenas son las inversiones inmobiliarias y si en verdad son tan buenas como las pintan.

¿Es Negocio Invertir Ahora En Inmuebles?

Si eres lector de éste blog, bien sabes que invertir en inmuebles durante un boom inmobiliario es lo mejor que uno puede hacer con su dinero. Tengo el caso de un cliente que compró su departamento en Miraflores en $60,000 dólares en el año 2,006 y ahora mismo éste departamento vale $180,000 dólares, eso es casi triplicar el dinero.


Pero más allá de casos de inversión durante el Boom, muchos se preguntan si ahora es un buen negocio la inversión en inmuebles dentro de una desaceleración económica como la que vivimos actualmente.

Retorno

Según Capeco, en 2,008 los inmuebles aumentaron de valor un 40% anual, pero en 2,015 el incremento sólo fue de casi 2%. Como lector de éste blog, ya sabes que los precios de los inmuebles no han variado desde hace unos años. Existe un estudio de la ASEI que compara diversas inversiones en el período de 2,011 hasta 2,015 arrojando los siguientes resultados.


Vemos que la inversión inmobiliaria fue la mejor en dicho periodo (de lejos) y la bolsa de valores fue terrible, dando incluso pérdidas.

El verdadero incentivo para invertir en inmuebles es que es una inversión bastante segura que normalmente gana valor con el tiempo. No obstante no hay que olvidarse de las crisis Española y de USA del 2,008 para saber que también es posible que por un tiempo los inmuebles pierdan valor, pero en un análisis a largo plazo, esto viene a ser más una excepción que la norma, en todo caso, siempre hay que saber en qué momento económico se encuentra uno para evitar cometer costosos errores.

Para aquellos que desean conocer un poco sobre cómo se preparó el escenario de crisis en España, existen un excelente video de Alexis Saio que lo explica con lujo de detalles.



Se Debe Pensar A Largo Plazo

Hemos visto que los inmuebles se incrementaron en promedio, 300% en valor desde 2,006 hasta el 2,015 según el Banco Central de Reserva (BCR). Ahora, ya los retornos no serán los mismos hasta que aparezca otro Boom inmobiliario, pero hay que ver que la demanda ha permanecido y vamos a comenzar a ver una subida de precios lenta pero bastante segura. De hecho, en el último año ha habido un incremento de aproximadamente 5% del valor en los inmuebles.

¿Cómo Invertir?

Si es que deseas ganar con las inversiones inmobiliarias, necesitas comprar siempre a través de un crédito hipotecario, de ésta forma estás apalancando tu dinero al máximo, es decir, trabajando con el dinero de otros. Necesitas alquilar tu inmueble para que éste ayude a pagar las cuotas bancarias.

Como actualmente es muy difícil (por no decir imposible) que el banco te brinde el 100% de la hipoteca y además que el monto de alquiler cubra la cuota a pagar al banco, deberás tener un ahorro para dar una cuota inicial lo suficientemente grande como para que el alquiler mensual de tu inmueble iguale a las cuotas que hay que pagar al banco. Ten en cuenta que año tras año puedes subir el alquiler hasta un 5%, por lo que se hará cada vez más fácil pagar el crédito hipotecario.

Para que funcione bien éste método, debes comprar departamentos pequeños, alrededor de $100,000 dólares, porque los departamentos más caros, demora varios meses en encontrar un inquilino, mientras que los pequeños se alquilan muy rápido.

Cuando termines de pagar el departamento, tendrás un bien inmueble que te dará renta por mucho tiempo más y ya no tendrás que pagar nada al banco y si compras en un Boom inmobiliario, puedes ganar mucho dinero en el proceso.

Otra forma de aprovecharse de esto, es comprar un departamento en planos y venderlo cuando el proyecto se completo, con lo que habrás ganado más o menos un 20% más sólo por saber esperar un poco. Eso sí, cuando compras en planos, asegúrate que hay un banco de prestigio que apoya el proyecto y que la empresa tiene otras inversiones en cartera y proyectos completados exitosamente, porque a veces hay estafas en la venta de inmuebles.

Consideraciones Para El Alquiler

Hay ciertas cosas que uno tiene que hacer cuando alquila un inmueble, como gestionarlo, (buscar al inquilino, labor en que un agente inmobiliario te puede ayudar mucho, cobrar, emitir las boletas, pagar a SUNAT. Si contratas a un agente inmobiliario y tu inmueble es económico, lo alquilas con mucha rapidez.

¿Existen Mejores Distritos?

Cuando se trata de negocios, lo mejor es tomar siempre el punto medio. Muy barato y te encuentras con muchos inquilinos morosos y problemáticos y muy caro, te encuentras con que el inmueble está vacío muchos meses antes de alquilarse, así que lo mejor es seleccionar los inmuebles no tanto por distritos, sino por cuestión de precios, tomando el punto medio de entre los inmuebles económicos del mercado.

Si piensas en rentabilidad a largo plazo en terrenos, busca zonas comerciales, en avenidas, con posibilidad que los parámetros crezcan por el ancho de la pista. Si se trata de departamentos, no hay opciones de tierra, así que cumpla con las condiciones que hemos mencionado antes, así todo hay indicios que los distritos que se seguirán revalorizando son: Jesus María, Lince, San Miguel, Magdalena y Barranco según el ASEI (Asociación de Empresas Inmobiliarias del Perú).

Conclusión

Si bien las inversiones inmobiliarias han tenido un bajón importante, éste vehículo de inversión seguirá siendo el preferido por muchos porque representa una inversión que tiende a valorizarse con el tiempo y gozan de mucha estabilidad.

Este no es típicamente un negocio de hacer hoy y vender mañana, sino que es necesario esperar para ver buenos retornos. Si estás apurado, tu mejor apuesta es comprar en proyecto y vender cuando el edificio está terminado, pero tendrás ganancias marginales, ahora que si vives ahí mientras lo vendes, el "alquiler" te saldrá gratis y encima tendrías una ganancia cuando vendas.

¿Por Qué Alan García Podría Tener La Culpa Que Tu Inmueble No Se Venda?

Alan García Pérez fue nuestro presidente en 2 periodos de nuestra historia, el primero en 1985 hasta el año 2,000 fue un desastre dantesco de dimensiones descomunales que nos hundió mucho en la pobreza y un segundo gobierno desde 2,006 hasta 2,011 que fue mucho más sobrio, aunque nada espectacular. Se podría decir que en lo económico pudo resarcirse de su gran desacierto en su primer gobierno.

¿Por Qué Alan García Podría Tener La Culpa Que Tu Inmueble No Se Venda?

Resulta que en su primer gobierno, su actitud irresponsable de imprimir billetes para pagar las cuentas y soportar su gobierno demagógico, trajo como consecuencia la dolarización del país, ya que con los soles antiguos ya no se podía hacer negocios efectivamente, uno tenía que llevar un gran fajo de dinero para comprar incluso cosas sencillas de uso diario. Una cosa que costaba un día, 10,000 soles, a unos pocos días, costaba 12,000 soles y la cosa se puso cada vez peor cuando ingresamos a una inflación galopante.


Recuerda que cuando hay inflación, tener en el bolsillo resulta lo más tonto del mundo porque pierde su valor cada minuto que lo tienes, incluso era pérdida ponerlo en el banco porque los intereses eran menores que la inflación que era muy fuerte.

Entonces, una casa que como ya sabes, puede tardar hasta un par de años en venderse o un departamento que tarda por lo menos entre 4 o 6 meses para venderse, quedaría muy barata luego que la hiperinflación hiciera su trabajo.

Solución Para Los Peruanos

Entonces todas las transacciones de inmuebles (y muchas otras también) se comenzaron a llevar a cabo en dólares, a pesar que nuestra moneda paso del sol antiguo, al Inti, luego al inti-millón que pasó a ser el nuevo sol que conocemos en la actualidad.

Si bien, luego Fujimori aplicó un shock (que dijo que no haría) y puso en orden la economía y la inflación se controló, las ventas de inmuebles se han seguido ofreciendo en dólares, sin mucha razón porque el sol ya tiene un nivel muy bajo de inflación, pero es una costumbre que se ha mantenido desde ya hace tanto años, que seguramente los más jóvenes se preguntarán la razón de esto que ahora tú ya conoces.

Variación Del Precio Del Dólar

Si bien el dólar es una moneda estable, también sufre variaciones en su precio con respecto a distintas monedas. Un período en el que sufrió mucha variación hacia el alza, se ha dado desde el año 2,012, hasta nuestros días. En Agosto del 2,013, el dólar se cotizaba en 2.8 soles por cada dólar, mientras que actualmente se cotiza en 3.25 soles por cada dólar, lo que significa un incremento de 16%.

Pero, la economía se mueve en soles, la gente gana su dinero en soles, entonces los inmuebles deberían venderse en soles, no en dólares y si compraste un departamento en $200,000 dólares en Agosto del 2,013 (al final del Boom inmobiliario), sabiendo que los inmuebles de clase A no han subido de precio en soles en estos años (en dólares bajaron por esta razón que explicamos), entonces el dólar en agosto del 2,013 estaba en 2.8, por lo que pagaste: 560,000 soles por el mismo, mal harías en tratar de vender tu departamento en $200,000 dólares actuales que serían: 650,000 soles, pero eso es precisamente lo que la mayoría está intentando, por supuesto, sin ningún éxito.


Conclusión

Esta puede ser una explicación por la que aun no vendes tu inmueble, estás poniendo un precio demasiado alto sin saberlo. Esta costumbre de vender en dólares ya debería dejarse de lado en un país que ya tiene la inflación bajo control desde hace ya mucho tiempo para que el sector inmobiliario comience a gozar nuevamente de movimiento normal como debería ser.

¿Cómo Está El Mercado Inmobiliario En Arequipa?

Cualquiera que haya estado leyendo este blog por un tiempo, sabrá que el 2,017 no ha sido un buen año en general para el entorno inmobiliario en Lima. La economía no se ha recuperado del todo y aunque se está comenzando a ver un ligero crecimiento en la construcción, todavía no se nota una recuperación completa, así que por ahora todavía no es el momento soñado para vender tu casa o departamento. Ahora veamos cómo está Arequipa.

Arequipa, Ciudad Pujante

No en vano Arequipa viene a ser la segunda provincia más populosa del Perú con casi 900,000 habitantes. Qué se iba a imaginar su fundador, el Señor Manuel de Carbajal en 1,540 hasta dónde llegaría, ni el Inca Mayta Capac (como cuenta la leyenda) cuando su séquito le preguntó si debían quedarse en aquel hermoso lugar con bonitos paisajes y clima templado y el dijo: "Ari Quipay" (que en quechua significa, "Sí quédense") y que incluso en algún momento de nuestra historia, entre 1,835 y 1,883 sería declarada la capital del Perú.

Visité los lugares principales, así como algunos museos, como: "La Casa Del Moral" (no es porque en ella vivía una persona de buenas costumbres y bien portada como yo pensaba, sino que tiene que ver algo con las moras, como me aclaró el vigilante).



La altura no ayuda mucho, está a una altura de 2,300 metros del nivel del mar y la radiación es la más alta de Latinoamérica, por lo que es muy recomendable usar bloqueador todo el tiempo. Tienes una visión del volcán Misti bastante cercana que hace un paisaje muy atrayente.

Multiplicación Como Conejos En Arequipa

Una de las razones más importantes para la revalorización de inmuebles es el crecimiento demográfico, ya que produce más demanda y la oferta no crece a la misma velocidad, por lo que los precios se encarecen y Arequipa ha tenido un crecimiento increíble. En 1,940 sólo había 80,000 personas, que su número subió a 158,000 en 1,961, esos 158,000 se convirtieron en 309,000 en 1,972 y ya eran 500,000 en 1,983 y actualmente ya son casi 900,000 personas. La industrialización es una de las posibles razones que explican tal crecimiento.

Desaceleración En La Construcción En Arequipa

Toda la actividad constructiva en Arequipa se ha dado en 650,000 (aproximado) metros cuadrados que es menos del 20% con respecto al año 2,014, según Capeco. Esto se explica por la baja en las exportaciones y pocas inversiones en la región y esto afecta a las ventas porque los trabajadores tienen menos dinero para endeudarse para comprar viviendas a largo plazo. Supuestamente, el gobierno está planteando nueva políticas que permitan seguir avanzando en la minería que es una de las principales actividades económicas de Arequipa.

Otra de las razones del lento crecimiento es que los bancos han endurecido sus requisitos para la aprobación de créditos para la población arequipeña y por último, el sistema de transporte de Arequipa no es adecuado para hacer que se puedan aprovechar mejor las zonas urbanas periféricas (así que dile adiós a pensar en subirle el precio de tu terreno en el suburbio de Arequipa, al menos por un tiempo).


Negocios Inmobiliarios

Estuve la semana pasada en Arequipa y no pude evitar llamar a algunos carteles y preguntar por los precios y una de mis llamadas, me topé con éste cartel:


Este inmueble está ubicado en la calle Ugarte, número 213 a 2 cuadras de la plaza de armas de Arequipa. Según lo que me informaron, tiene 140 metros cuadrados, son 2 pisos y el dueño está pidiendo $1,400,000 dólares. Es decir $10,000 dólares metro cuadrado, precio que actualmente no se puede pedir ni siquiera en una calle de altísimo valor comercial en San Isidro (por lo que supe, en las Begonias, el valor del metro cuadrado estaba rondando los 10,000 dólares antes de que iniciara la desaceleración). Claro, Gamarra está más caro que eso, pero por Gamarra pasan mil veces más de personas que las que pasan por esta calle.

Y por eso, ni siquiera podemos decir que es una avenida o calle de alto tránsito, ya que aparte de mi, sólo habían unos cuantos transeúntes pasando por la calle, por lo que realmente el valor comercial tiene que estar desfasado de la realidad, sin decir que tiene 2 pisos y el valor comercial realmente descansa en mayor medida en el primer piso que tan sólo sería de 70 metros.

Conclusión

Si bien hubo momentos de alto crecimiento en Arequipa en años pasados, desde el 2,014 ya no se nota el mismo empuje y con toda claridad se tienen que esperar medidas urgentes del gobierno para que el sector inmobiliario de Arequipa comience nuevamente a moverse como antes.

7 Problemas Que Trae La Guerra Entre Agentes Inmobiliarios.

Cuando vas pasando por alguna avenida transitada, es más o menos común ver un inmueble que se promociona con varias agencias inmobiliarias y si bien es algo que se hace comunmente porque el dueño tiene miedo de comprometerse con sólo una agencia inmobiliaria, lo cierto es que los resultados no serán tan buenos que si trabajases con sólo 1 agencia o agente inmobiliario.

Vemos 7 principales problemas que tendrías al trabajar con varios agentes inmobiliarios

1 . Nadie Promocionará Realmente Tu Inmueble.

¿Has visto a cualquier otro profesional trabajar sólo cuando obtiene resultados? Pues la mayoría no trabaja así, pero si podemos encontrar algunos de ellos, como algunos comisionistas y vendedores, aunque la gran mayoría tiene un sueldo o una ganancia por su trabajo aunque no resulte bien.

Pero, ¿has visto a algún profesional sólo trabajar en base a resultados y además, aceptar que habrá varios de ellos trabajando en lo mismo y sólo aquel que logre el resultado deseado gane su comisión? Pues, no conozco ninguna actividad en donde suceda esto, excepto en el negocio inmobiliario.

Quizá todos los agentes inmobiliarios que están con el trabajo en no exclusividad hagan algún tipo de promoción básica al inmueble, pero realmente no harán ninguna inversión significativa porque hay demasiado riesgo, invierto dinero y luego el cliente llega y llama a cualquiera de los carteles que están colgados y otro se lleva la comisión? ¡¡Ni de a vainas!!


Sólo si alguno de los agentes quiere tomar más riesgos o si ya tiene una cartera de clientes más grande, se arriesgará a promocionar un poco más que los demás dicho inmueble, pero lo que hace la mayoría es simplemente tenerlo como una opción para cuando aparezca alguien con el perfil adecuado, pero hallar un cliente nuevo de la nada para un inmueble en no exclusividad? ¡Ni hablar! ¡Demasiado riesgo!

2. El Inmueble Se Vende Por Debajo Del Precio Optimo.

La guerra entre agentes hace que cada uno tenga que ganarle a todos los otros, a toda costa, sin importar que. Sacrificarán lo que sea por vencer al otro y una de las cosas más sacrificadas sera el precio del inmueble.

Como no hay lugar a demoras porque el otro agente podría quitarte la comisión en cualquier momento, entonces cada agente tratará de convencerte como sea que el precio que está ofreciendo el cliente es el adecuado, también probar un precio mayor es un riesgo demasiado alto para que la comisión se la lleve otro, así que no hay lugar a esperar.

El agente te dirá, tómelo, es un buen precio, firme ya y cosas por el estilo que hacen que esta profesión sea menos respetada por los clientes incluso que la de los abogados, que bastante mal considerados están por los clientes.

3. No Se Comparte Con Nadie.

Al no tener exclusividad y siendo fácil conseguir que el dueño te brinde el permiso para correr el inmueble, entonces los clientes compradores valen oro, tanto que no importa si un agente se enteró del inmueble por ti, igual, irá con el dueño y solicitará correr el inmueble y se llevará la comisión completa (aunque esto es falto de ética, lo he visto pasar en la vida real).

4. No Se Publican Fotos De La Fachada.

Algunas inmobiliarias te dirán que no publican fotos de las fachadas por seguridad de los clientes, pero la verdadera razon detrás de esto es para que otros agentes no sepan cual es el inmueble que se está vendiendo. Después de todo, hay carteles de venta en el inmueble, entonces por seguridad realmente no es.

Como la gran mayoría de vendedores aún viven en el inmueble que están tratando de vender, entonces es sumamente sencillo para cualquier agente conseguir la autorización para correr el inmueble, tan sólo con tocar la puerta.

Por esta misma razón, tampoco se publicará la dirección del inmueble, haciendo difícil al cliente saber si es la zona que desea o no.

5. Diferentes Precios.

Los clientes se confunden y se vuelven mucho mejores negociadores al darse cuenta que el mismo inmueble tiene diferentes precios. ¿Si en los carteles tienen diferentes precios, entonces de repente si busco más, conseguiré un precio mejor?

6. Tienes Que Estar En Contacto Frecuente Con Varios Agentes Inmobiliarios.

En lugar de tener contacto con 1 sólo agente, tienes que estar en contacto con todos los agentes que están corriendo tu inmueble y aun así podría haber desfaces en los precios.

Si le das exclusiva compartida a un sólo agente, sólo tendrás que comunicarte con él, y él sera quien se comunica con cualquier otro agente que trae un cliente comprador.

Si el precio de tu inmueble es correcto, tan sólo éste hecho podría hacer que se encuentre rápidamente un cliente porque la gran mayoría de agentes conocemos los inmuebles que están en el mercado y podemos contactar a los agentes que lo están ofreciendo, así que si existe un cliente para tu inmueble, el otro agente encontrará al agente que trabaja contigo y lo traerá.

7. A Más Agentes Que Promocionan Tu Inmueble Menos Interés Tendrá Cada Uno.

Si eres escritor y te dicen que sólo te pagarán si escribes el libro más rápido que los demás y sabes que sólo hay 2 personas en la lucha, quizás seas luchador y te embarques en el riesgo, pero ¿Qué tal si te dicen que hay 10 personas que van a competir?, entonces creo que estarías menos interesado en hacerlo.

Exactamente igual pasa con las ventas inmobiliarias. Mientras más agentes haya en la no-exclusiva, menos jugoso se verá trabajar para el propietario y el resultado no será más exposición de tu inmueble en el mercado como lo habías pensado al principio, sino en realidad mucho menos.

10 Errores Fatales En Fotos Que Matan La Venta De Tu Inmueble

El Internet está aquí para quedarse y al presentar tu inmueble en éste medio, deberías de hacerlo de la mejor manera posible y si tu agente inmobiliario va a llevar la publicidad de tu inmueble, deberías exigirle que lo haga con la mayor profesionalidad posible, porque los errores que vamos a ver a continuación, pueden matar la venta de tu inmueble.

1. Borroso

Cuando se trata de vender un inmueble en pleno corazón de San Isidro y sobre todo a un precio de $1,260,000 dólares, no hay perdón posible en no sacar las mejores fotos posibles de un inmueble, menos permitirle a alguien publicar fotos con ésta:


Y aun cuando se trate de un inmueble "un poco más modesto" de "tan solo $360,000 dólares", uno debería volver a tomar una foto que ha salido borrosa. Es más, debería estar prohibido publicar fotos así.


Tampoco se deberían permitir el uso de smartphones antiguos para tomar fotos como posiblemente sucedió en este inmueble publicado con el precio de $960,000 dólares que está en San Isidro y diseñado por el reconocido arquitecto Mario Lara.

Si Mario viera las fotos que han publicado del inmueble diseñado por él, seguro que le da un infarto.


2. Tomador De Fotos Incluido

Aquí encontramos una foto de un lujoso departamento en los Olivos donde se ve el reflejo de la persona que está tomando las fotos.


Digamos que el pecado no sería tan grande si no fuese porque es tan fácil quitarse de en medio, como lo hice yo mismo luego de unos 5 minutos de Photoshop. Pero igual, hubiese preferido solicitarle a la dueña que ordene un poco antes de tomar las fotos para poder tomar una foto más panorámica sin miedo a que la foto parezca de un tiradero de basura.


3. Amarillos y Azules

Esto ya es inherente a las cámaras que hace que a veces los colores amarillos y los colores azules se filtren con demasiada fuerza, malogrando la vista agradable del departamento. Vamos a ver primero un ejemplo con el amarillo:


Y la imagen del departamento sin el amarillo


También he visto que los colores azules pueden malograr bonitas fotos. Aquí vemos un ejemplo de azules demasiado pronunciados:


y vemos la foto bajando la fuerza del azul, que realmente vale la pena para un penthouse que se está vendiendo en 930,000 dólares y tan sólo cuesta un par de minutos hacerlo.



4. Arboles

¿Qué sentido tiene fotografiar algunos árboles? Si es parte de un paisaje grande, pues lo puedo entender, pero un árbol es un árbol en cualquier parte. Aquí está una de las fotos de un departamento de 3 millones de dólares en San Isidro:


5. Churrigueresco

El estilo Churrigueresco ya no está de moda hace como 300 años desde que José de Churriguera tenía "horror al vacío" y trataba de llenarlos con lo que fuera. Si encuentro algo así en un inmueble, le pido amablemente al propietario que limpie un poco antes de tomar la foto o si lo veo sencillo, lo limpio digitalmente, pero trato de evitar la publicación de fotos de inmuebles como ésta:


6. Solo Pared

¿Todos los inmuebles tienen paredes verdad? Entonces qué ventaja tiene publicar la foto de una pared si no se muestra nada más para saber la distribución. Realmente la única razón de tomar fotos de paredes es mostrar la distribución del inmueble, porque si no es para esto, en realidad no ayudan en nada.


7. Curvas

Las fotos curvas distorsionan la realidad y lo que realmente quieres es mostrar el inmueble tal como es, tal vez un poquito mejor con retoques fotográficos para que destaque del resto y las personas quieren verlo en el sitio.


8. Marca De Agua

Las marcas de agua son esas distorsiones que aparecen en las fotografías indicando el nombre de la empresa que ha tomado las fotografías. Esto lo hacen para evitar el robo de las mismas, pero lo que hace es distorsionar la vista del inmueble e impide que otros agentes inmobiliarios promocionen tu inmueble debido a que la marca de agua los expone a que contacten directamente con el agente inmobiliario que tiene el inmueble.


Los agentes inmobiliarios y empresas están en todo el derecho de usar estas marcas de agua, pero al hacerlo es muy posible que estén reduciendo el alcance promocional del inmueble sin saberlo.

9. Oscuridad

Está demostrado científicamente que la luz natural hace que los inmuebles se vendan más rápido y a mayor precio. Al tomar fotos, evita hacerlo contra la luz porque la ventana sale muy brillante y el resto muy oscuro, como en éste inmueble que se está promocionado.


10. Se Vende Con Personal Incluido

Muchas veces el personas de servicio está trabajando cuando el agente llega a tomar las fotos y le da pena decirle que por favor, necesita que deje de hacerlo por un momento para tomar la foto. El resultado es esto:


Ahora, quitar a la señora digitalmente no es del todo difícil. Tomaría más o menos entre 30 minutos a 1 hora, pero es mucho más fácil solicitar educadamente que nos deje hacer nuestro trabajo y así ahorramos tiempo. Es obvio que la venta no incluye a la señora de servicio, pero el hecho que esté ahí es algo extraño que nos aleja del objetivo de hacer que el cliente se concentre en ver lo bonito de la cocina, en lugar de estar viendo al personal de servicio.

Algunos de estos errores los he cometido yo mismo en el pasado, así que no debo ser tan crítico al encontrar estas fallas en los anuncios, pero lo importante es que como propietario, pidas a tu agente inmobiliario que presente tu inmueble de la mejor manera posible en el mercado.

¿Cómo Se Debe Ofrecer Un Inmueble Por Internet Para Lograr Máximo Efecto?

A pesar de lo que muchos piensan, Internet normalmente no es un medio de comunicación masivo.

Podría parecerlo porque puedes llegar simultáneamente a millones de personas, pero usarlo de esa manera resulta carísimo y nada rentable en la mayoría de los casos, por lo que aquellos que quieren vender o alquilar inmuebles usando el Internet realmente lo usan de una manera que resulta mucho más efectiva y éste es el marketing de nichos.

Qué Es El Marketing De Nichos

El marketing de nichos es una estrategia que se basa en concentrarse en una pequeña parte del mercado en lugar de concentrarse en todo el mercado para llegar a todo el mundo.

En la publicidad por Internet se suele usar el costo por click (CPC), es decir, cuando alguien da click en algún anuncio, sólo entonces se le cobra al anunciante y eso podría parecer barato, pero la verdad es que los clicks se acumulan sumamente rápido y lo que pudiera parecer una campaña de marketing económica, terminará siendo un gran generador de gastos cuando muchas personas que no estaban realmente interesadas en comprar ni alquilar hacen click al anuncio.

¿Cómo Enfocar El Nicho Del Inmueble?

Muy sencillo. Reduciendo el público de cada anuncio.

Podría parecer contraproducente, pero al reducir el público al que tu anuncio, realmente estás aumentando mucho su efectividad y su potencia, como veremos a continuación.

Esto resulta en mucho más trabajo para el anunciante (en éste caso, el dueño del inmueble o el agente inmobiliario), pero también le reportará muchos más beneficios económicos porque estará gastando lo mínimo posible para llegar al público exacto que requiere el inmueble que se ofrece, ya sea en venta o alquiler.

Para lograrlo, necesitas conocer al detalle el inmueble que estás promocionando, ya que si no lo entiendes bien, entonces no vas a poder segmentar adecuadamente a tu público y por consiguiente, tu segmentación no va a funcionar de la mejor manera posible.


¿Cuánto Gastar Por Cada Inmueble?

Eso ya depende. Si estamos hablando de un alquiler, pues el agente inmobiliario no puede gastar mucho en publicidad porque de lo contrario, ya no tendría ganancias, pero si el agente inmobiliario está promocionando un inmueble caro, pues tiene que invertir si es que realmente desea lograr la venta o el alquiler del inmueble.

Beneficios Adicionales De Enfocarse En Nichos

Además de gastar menos en llegar al público que realmente importa, el marketing de nichos permite vender mucho mejor, ya que al haber analizado con precisión el inmueble, tienes puntos de venta y beneficios que venden al inmueble mucho mejor que si estás enfocando al mercado general.

Enfocarse en el mercado general no es lo óptimo para lograr mejor precio de venta o alquiler. La ventaja de llegar al público exacto tiene el beneficio de poder lograr un mejor precio por tu inmueble también y una diferencia de aproximadamente entre 5% y 10% más del precio al que podrías obtener si es que enfocas tu anuncio al mercado general. En números esto sería vender tu inmueble entre $210,000 a $220,000 dólares, cuando el mercado general sólo te quiere pagar máximo $200,000 dólares y es mucha diferencia.

Por supuesto, para llegar a esto, es necesario entender bien los beneficios del inmueble y eso toma su tiempo, por eso es que es recomendable contratar a un profesional que te pueda ayudar en lograr llegar a los clientes adecuados.



Es Conveniente Contratar Los Servicios Inmobiliarios De Una Franquicia Como REMAX o Century 21?

Las franquicias inmobiliarias como REMAX, Century 21 y demás están actualmente por todas partes y podrías pensar que como están tan presentes por todos lados, podría ser una buena opción vender o alquilar tu inmueble con ellos, pero como todo en la vida, hay ventajas y desventajas, vamos a ver primero cómo operan estas franquicias.

Forma De Trabajo

Trabajé en REMAX por un período de 3 años y conocí exactamente cómo es que funciona esta franquicia por lo que puedo contarte mi experiencia desde adentro. Te contaré las cosas como las ví yo, no sé como estarán ahora.

En REMAX, los agentes no recibían sueldo, sólo ganaban dinero debido a las comisiones que generaban. Eso en principio está bien porque atraes a personas que realmente quieren ganar lo máximo posible, pero es hasta que descubres los costos que tienen los agentes que te enteras que probablemente REMAX no sea una buena opción para ti.

Costos Fijos Para Agentes

REMAX te brinda la oficina, a veces llamadas gratis desde la oficina (algunas oficinas no dejan llamar a celulares, como me tocó a mí en mi primera oficina de REMAX), normalmente te dan toda la papelería, aunque alguna oficina sea tacaña con estas cosas (como una oficina de REMAX donde imprimían por los 2 lados de hojas usadas para evitar gastar papel), y te brindan capacitación, generalmente gratuita, lo que la hace buena para agentes que no saben nada del negocio y quieren aprender. De hecho, REMAX me sirvió para aprender cuando no tenía idea de muchas cosas con respecto al mundo inmobiliario.

Costo Mensual

A los agentes nuevos se les cobraba 100 dólares mensuales. Esto dicen que lo hacen por derecho al uso de la oficina. 100 dólares puede ser poco dinero para USA, donde inicio la franquicia, pero es bastante dinero para una persona que quiere iniciarse en éste negocio y probablemente no tiene ahorros y está buscando trabajar para ganarse la vida.

A los agentes que generan operaciones, no les cobraban los 100 dólares mensuales y particularmente a mí nunca me los cobraron, pero de haberlo hecho, no hubiese durado los 3 años y hubiera partido probablemente a los 6 meses. Esto no me gustaba mucho porque era como "un favor" de ellos no cobrarme. Prefiero que las cosas sean más claras y las reglas sean más parejas para todos. Ese cobro de 100 dólares generaba una rotación de personal sumamente alta, por lo que casi todos los agentes eran nuevos.

Costo Anual

A mí me cobraban $150 dólares anualmente de manera obligatoria para tener acceso a "Street view", dinero que iba a la corporación, aunque el dichoso acceso no servía en la práctica para nada.

Cuando Hay Una Venta

Cuando se realiza una venta, REMAX se cobraba 10% del monto de la operación, luego del resto se repartía 50%-50% entre el agente y el bróker (cuya oficina se maneja de manera independiente). En esta estructura, al agente REMAX le queda muy poco dinero y es por eso que van a intentar venderte que como dan un mejor servicio y son una empresa "internacional", deben cobrar al menos un 5% (pero mejor servicio ¿por donde?, si casi todos son agentes nuevos debido a la altísima rotación). Lo real es que necesitan cobrar al menos 5% para ganar decentemente.

Si hay otro agente inmobiliario en la operación, entonces se tiene que repartir 50% con éste. Por ejemplo: si se hace una venta de un departamento que cuesta $100,000 dólares, con una comisión de 3% sobre el precio de venta, entonces la comisión total es de $3,000 dólares, pero si hay otro agente que trae al cliente, éste se lleva $1,500 dólares, de eso, $150 iría a REMAX Perú, quedan 1,350 y eso se reparte 50%-50% entre el agente y el bróker quedando a cada uno: $675 dólares. El agente externo sí tiene motivación por $1,500 dólares de ganancia es decente para una operación compartida, pero $675 dólares definitivamente no lo es.

Podría parecer un ingreso decente, pero REMAX no te daba la gasolina, ni las tarjetas, el mantenimiento de tu auto e incluso muchas oficinas ni la publicidad (entonces qué ventaja tendrá REMAX si el agente realmente es quien hace todo, invierte todo y además suele ser un inexperto?), ya que de las 2 oficinas REMAX en las que trabajé, la primera no aportaba nada para publicidad ni invertía en ella y la segunda oficina de REMAX donde trabajé, si invertía en publicidad por nosotros, pero luego de un tiempo dejaron de invertir y era todo responsabilidad del agente y como la mayoría de los agentes estaba mal económicamente, no solían invertir y dicha oficina terminó cerrando. Te imaginarás lo mal que estaría en ventas una oficina si nadie invierte en publicidad para los inmuebles y que vergüenza si los que no tenían dinero tenían contrato de exclusividad con el cliente!

Entonces ¿Es Conveniente?

No te puedo dar un juicio acerca de todos los agentes REMAX porque cada persona es un mundo y los resultados que tienen los agentes son muy diferentes, sean de agencia o no. Lo que sí te puedo asegurar es que probablemente te toque un agente inexperto porque la rotación es muy alta, también te puedo asegurar que la comisión que le des, no le parecerá tan satisfactoria (por todo lo que tiene que compartir y gastar y al final le queda muy poco) y tratará de cobrarte al menos 5% para que el negocio valga la pena.


Así que para filtrar agentes te recomiendo hacer unas cuantas preguntas:

Preguntas Para Filtrar Agentes

  • 1. ¿Tienes Código?

  • Según la ley, actualmente para ser agente inmobiliario se necesita llevar un curso y estar inscrito en el ministerio de vivienda y una vez que realizas dicho registro, obtienes un código.

    Mi código es el 6623 (lo puedes verificar haciendo click aquí que te lleva a la página de ministerio de vivienda) y es correlativo, así que podría haber más de 6,600 agentes, aunque no todos se desempeñan como agentes inmobiliarios, no todos están activos y muchos no han renovado su registro y están inactivos.

    Ser agente registrado es como lo mínimo que debería tener alguien que quiere trabajar en éste negocio. Por supuesto que hay personas que no tienen código de agente y saben lo necesario. Cuando yo llevé el curso, ya tenía 3 años de experiencia en REMAX, así que casi no aprendí nada nuevo y había algunas áreas en que estaba a años luz de lo que los profesores podían enseñarme, pero que el agente tenga código es un indicio que el servicio que te dará será bueno para obtener los resultados que deseas, sea vender o alquilar tu inmueble.

  • 2. ¿Cuántas Operaciones Has Hecho?

  • La cantidad de operaciones hace ver que el agente se ha topado con una variedad de casos diferentes y es parte de la experiencia de campo. Si haces esta pregunta a un agente nuevo, prepárate para escuchar mentiras como "he hecho un montón de operaciones".

    Viendo en retrospectiva, sé que es difícil hacer muchas operaciones, así que si alguien te dice que ha hecho al menos 5 operaciones inmobiliarias, entonces al menos sabe lo que está haciendo, pero alguien nuevo que recién ha ingresado a una de estas franquicias, difícilmente habrá cerrado muchas operaciones. Ten en cuenta que en etapas un poco recesivas como en la que nos encontramos ahora, los agentes inmobiliarios en general cierran menos operaciones y lo hacen con mucha más lentitud que en etapas de bonanza inmobiliaria.

  • 3. ¿Hace Cuánto Eres Agente?

  • Al igual que te piden algunos años de experiencia mínima en los empleos, a los agentes inmobiliarios también deberían pedirles experiencia de campo. Realmente esta pregunta va de la mano con la anterior.

  • 4. ¿Tienes Auto?

  • El tener auto no te hace ser buen agente inmobiliario y de hecho hay alguno que otro buen agente que se maneja sin auto, pero es un signo a analizar para evaluar a la persona que le vas encargar la venta de tu inmueble. Si el agente no tiene auto (como la gran mayoría de agentes inmobiliarios que conozco) entonces esto es un signo que no ha cerrado muchas operaciones y de repente no es tan buena opción para ti. Otra cosa, si está muy ajustado económicamente, entonces de repente no invertirá lo necesario para lograr mover tu inmueble en el mercado.

y ¿Qué Hay De Century 21?

Century 21 me parece una franquicia un poco más ordenada porque las reglas parecen estar más claras, sin embargo el descuento es un poco mayor para los agentes, pero no cobran los 100 dólares mensuales y sí se encargan de la publicidad (al menos en la oficina en la que hablé). Igualmente, se trata de una franquicia y las oficinas se manejan de manera independiente.

Debido a que no hay el cobro de los 100 dólares, supongo que habrá más estabilidad en esta franquicia, pero los descuentos son altos y por eso quizás no se le ponga tanto empeño a tu inmueble.

Conclusión

A las franquicias inmobiliarias como REMAX, Century 21 y demás las encuentras por todos lados, porque suelen aceptar a todo el mundo. Básicamente si puedes respirar, entonces estás contratado y por eso mismo ingresa muchísima gente a trabajar con ellos, pero se van casi tan rápido como ingresaron y la gran mayoría sólo dura unos meses, lo suficiente como para conocer el negocio, pero no como para vivir como agente inmobiliario, por eso mismo, si te entrevistas con alguien de una de estas franquicias, probablemente te vas a encontrar con un agente que recién está haciendo sus pininos en el mundo inmobiliario y dudo que sea lo mejor para concretar la venta o alquiler de tu inmueble.

Entonces ¿Hay buenos agentes en REMAX? Sí los hay, pero son muy pocos y los que se han mantenido tratan de huir luego de un tiempo al darse cuenta de la gran cantidad de dinero que cobran los brókers, sin ofrecer casi nada a cambio, así como hice yo.