¿Es Posible Vender Mi Departamento, Casa o Terreno Muy Rápido?

Me animé a hacer este post porque últimamente se han hecho muy populares los servicios donde se ofrece comprar inmuebles muy rápido, en días para ser exactos.

En dichas ofertas se listan una serie de beneficios para tomar dicho servicio en lugar del de un agente inmobiliario, pero ahora vamos a ver la verdad del asunto.

¿Es Posible Vender Tu Inmueble En Días?

En el tema de ventas de productos de muy alto precio, como puede ser un departamento, una casa o un terreno, siempre es complicado vender el inmueble con rapidez, ya que relativamente pocas personas tienen la capacidad de aprobar para el crédito hipotecario y muchas menos tienen el dinero en efectivo para hacer una compra de manera inmediata.

Es por eso, que usualmente la venta de un inmueble suele tardar unos meses. Suma esto al mes que demora la aprobación del crédito hipotecario para el cliente y verás que usualmente no se trata de una venta rápida.

Pero... Esto Depende Mucho Del Precio y De La Habilidad Del Agente

Déjame que te cuente (como diría Chabuca Granda) cómo es que funciona esto de los precios en los inmuebles con los casos posibles:

  • 1. Inmueble Muy Sobre-Valuado

  • Este el caso con el que se topan casi todo los agentes inmobiliarios.

    Esto suele pasar porque al momento de valorizar sus inmuebles, los dueños miran los precios que han publicado otras personas para hacerse una idea, lo cual genera un efecto dominó que hace que todos los precios estén más arriba de lo que realmente valen.

    Actualmente es muy difícil, por no decir imposible, vender un inmueble a un precio más arriba del mercado.

    Seguro que encontrarás por ahí una que otra historia (seguramente antigua, antes de la aparición de Internet) en que se consiguió un precio increíble por un inmueble, pero esto ya es cosa más de leyenda que de realidad.

    Miles De Inmuebles A Un Click De Distancia

    Lo que pasa es que actualmente la gente tiene miles de inmuebles disponibles a un sólo click de distancia y el dinero a invertir es bastante serio, así que los clientes van a buscar hasta debajo de las piedras e Internet les da acceso muy fácil a decenas de miles de inmuebles para comparar.

    Por eso, puedes olvidarte de tratar de lograr demasiada diferencia con respecto al precio de mercado.

    Un poco de inversión, una buena promoción, un buen negociador y habilidad marketera puede lograr hasta 15% más del precio del mercado para la venta de un inmueble (según un estudio de USA), pero eso vendría a ser más la excepción que la regla.

    Usualmente el extra que se puede conseguir da para pagar los honorarios del agente inmobiliario y tal vez algo más, pero aún así es bueno para ti, ya que te libras de perder un montón de dinero y también te libras de cometer errores costosos.

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    Entonces, ¿Cómo Es Que Se Venden Los Inmuebles Sobre-Valorados?
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    En realidad no se venden.

    Lo que sucede es que como van pasando los meses, el dueño va bajando el precio del inmueble y cada vez se hace menos difícil la venta del mismo.

    Cuando el inmueble se acerca al precio de mercado, van apareciendo cada vez más interesados y cuando ya ronda el precio de mercado, van apareciendo ofertas de compra serias y normalmente cuando eso sucede, el dueño toma la mejor porque ya han pasado varios meses desde que comenzó todo el proceso.

    Por eso, para evitar todo el estrés relacionado con no saber a qué atenerse sobre los precios, nosotros recomendamos hacer una tasación con TINSA.

    Ellos me han demostrado que dan valores muy cercanos al precio de mercado y son confiables porque trabajan con bancos, por lo que constantemente están tasando inmuebles.

    ¿Y Yo Como Agente No Sé Los Precios?

    Sí, pero manejo precios aproximados porque las valorizaciones cambian y a veces mucho.

    Por ejemplo: en la zona de Cerros de Camacho, estaba muy seguro del precio por metro cuadrado de alquiler hasta hace unos meses de $6.5 a $6 dólares, pero ha habido un bajón en los alquileres, que ha modificado los precios.

    Hasta alquilar un departamento por la zona no estaré totalmente, pero ahora sospecho que le precio está entre $5.5 a $5 dólares metro cuadrado.

  • 2. Inmueble En Precio De Mercado

  • Aquí es donde los inmuebles se venden en un plazo de tiempo bastante rápido. Aunque todos los inmuebles deberían empezar rondando este precio, muy pocos realmente lo hacen y es por eso que solicito tasaciones a mis clientes.

    Si uno sabe el precio casi exacto de un inmueble, entonces es más fácil tomar decisiones sobre qué tanto más podría pedir y cuánto tiempo demorará la venta del inmueble (sin tasación, estas estimaciones son mucho más difíciles).

    He realizado transacciones en días cuando el inmueble estaba rondando el precio de mercado, aunque esto no va a ser tan común, pero si el inmueble no es muy caro, estando en precio de mercado no debería demorarte en venderlo más de 3 meses.

  • 3. Inmueble Por Debajo Del Precio De Mercado

  • Aquí es donde las cosas se ponen bastante rápidas.

    Seguro que la empresa que te compra el inmueble en días te va a ofrecer un precio bastante más bajo que el precio de mercado porque ellos tienen que ganar dinero, no van a trabajar por nada.

    En sus publicidades, ellos dicen que las ventas con agentes inmobiliarios demoran meses, pero no es del todo cierto. Se refieren a las ventas "normales" con precios muy superiores al precio de mercado.

    Si el precio está más bajo de mercado, depende mucho de cuánto dinero cuesta el inmueble. Si hablamos de un departamento, un agente inmobiliario puede generar una cantidad "rabiosa" de demanda en un tiempo muy corto.

    Si hablamos de un inmueble "costoso" (como de un millón de dólares a más) entonces ahí si va a ser más difícil porque hay poca gente que puede pagar estos montos tan altos, mucho menos al contado y también resulta difícil contactar a muchos de ellos con rapidez.

Recomendación

Si te encuentras en ésta situación y tienes que vender tu departamento, casa o terreno en cuestión de días, entonces lo que te recomiendo es lo siguiente:

  • 1. Haz Una Tasación

  • Hacer una tasación es recomendable porque vas a saber el precio real de mercado. Si no hay dinero o tiempo para hacerla, entonces salta al punto número 2.

  • 2. Comunícate Con El "Comprador Rápido"

  • Pide la propuesta del comprador rápido. Posiblemente se demore un par de días para hacer la propuesta de compra en firme.

  • 3. Llama A Un Buen Agente Inmobiliario

  • Al haber llamado al que comprará rápidamente tu inmueble, ya tienes el precio más bajo posible al que podrías vender tu inmueble ya mismo.

    Ahora sabiendo esta base, dale al agente inmobiliario que has llamado un tiempo límite para vender y un precio muy rebajado aunque mayor de lo que te pagará el comprador rápido.




    Debes ser honesto con el agente y decirle el precio que está ofreciendo el comprador rápido y también ser honesto con el tiempo máximo que tiene para vender tu inmueble, sólo de ésta manera podrías obtener decenas de miles de dólares más que la opción del comprador rápido.

Recuerda que el comprador rápido está ahí para hacer negocio y como inversionista, gana muchísimo más que un agente inmobiliario, así que vale la pena darle una chance para que no pierdas tanto dinero en la venta de tu inmueble.

El Mayor Secreto Que Los Bancos No Quieren Que Sepas Al Comprar Un Inmueble Con Crédito Hipotecario

La gran mayoría de personas compran su inmueble a través de un crédito hipotecario y los bancos están ahí no sólo para ayudarte, sino para hacer un buen negocio (porque no son beneficencia pública).

Aparte de varias cosas que te cobra un banco, está algo que es obligatorio comprar que es el "seguro de desgravamen" que en palabras sencillas significa que si te mueres, nadie más de tu familia tendría que pagar la deuda.

El truco es que es obligatorio, pero no es obligatorio comprarlo con el banco. Este seguro lo puedes comprar en otra parte y eso no les gustaría a los bancos que lo sepas.

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¿Cómo Puedo Ahorrar?
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Una vez que termina tu crédito hipotecario el dinero que pagaste por desgravamen se pierde porque ya no sirve el seguro (no has muerto obviamente, bien por ti).

Pero, hay empresas de seguros que TE DEVUELVEN todo lo que has pagado por concepto de seguro de desgravamen si es que el seguro lo tienes con ellos, en lugar que con el banco.

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Poniendo Un Ejemplo
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Supongamos que sacas un crédito de $200,000 dólares para pagar a 20 años (asumiendo una TEA de 8% anual y TCEA de 8.94% anual).

Entonces tienes:

  • Valor Total: $200,000 Dólares
  • Periodo de Pago: 20 Años
  • Cuota: $1,658 Dólares
  • Seguro De Desgravamen: $70
  • Seguro Del Bien: $42

Primero que nada, es importante indicar que nunca es buena idea hacer un crédito a largo plazo en una moneda diferente en la que ganas tus ingresos, porque puede variar la cotización para mal y terminar en serios problemas (pensar que puede variar para bien es como jugar a la ruleta rusa con tu situación económica, lo que nunca es buena idea).

Si ganas tu dinero en soles, haz tu crédito en soles.

Continuando...

Sólo en seguro de desgravamen pagarás $16,800 Dólares durante el tiempo que dure tu préstamo hipotecario.

Si contratas dicho seguro con una empresa de seguros externa, pues ellos se encargan de gestionar con el banco tu traslado del seguro de desgravamen y lo mejor de todo es que si no sucede nada malo con tu persona, pues al final te devuelven el dinero.

¿Unos $16,800 dólares no le caen mal a nadie verdad?



Si te interesa esto, hemos preparado una pantalla para que un asesor se comunique contigo para darte más detalles.

Sólo da click inmediatamente abajo de esto.





¿Cómo Comprar Inmuebles Para Invertir?

Muchos de mis clientes no compran un inmueble para vivir en el mismo, sino como vehículo de inversión.

Acá los mejores tips para que tu inversión sea lo más rentable posible.

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El Valor De En Medio
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A la hora de hacer negocios, lo mejor casi siempre es mirar al medio.

Muy caro y luego pasarán varios meses para conseguir un inquilino y muy barato corres bastante riesgo que te toque un sin-verguenza que no te pague la renta y encima no quiera salir del inmueble.

El medio te balancea bien entre estos dos extremos y que ganes más dinero al final.

Como ejemplos: para alquilar un departamento de $350,000 dólares te demoras unos 3 meses, mientras que uno de $150,000 lo puedes alquilar 1 semana.



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¿De Qué Precios Hablamos?
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Hablamos de departamentos de alrededor de 150,000 dólares, preferible en un distrito bonito, ya que los inmuebles pierden mucho valor debido a la inseguridad.

Al comprar un departamento como inversión asegúrate que sea bien iluminado, preferible frente a parque y al menos tenga una cochera, ya que un depa sin cochera pierde valor (a menos que sea fácil comprar una cochera en el edificio, buena suerte si estás en San Isidro, ya que no hay donde estacionar).

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Compra De Proyectos
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La ventaja de comprar proyectos es que casi nunca están sobrevalorados, por lo que casi siempre resultan negocio (excepto justo cuando estás al final de un boom inmobiliario como en el 2,013, donde ya no era aconsejable comprar nada)

En situación normal, comprar un proyecto resulta ser buen negocio, sin mucho riesgo si es que está bien financiado y si lo sacas con un crédito hipotecario largo, entonces lo puedes vender en cualquier momento y te ganas algo de dinero o lo usas para vivir y lo vendes al mismo precio o más de lo que lo compraste, con lo que estarías viviendo gratis.

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Otra Opción
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Otra opcion es buscar inmuebles en casco, terminarlos y decorar.

De hecho tuve unos clientes que estaban un poco indecisos en comprar un casco y decorarlo, pero otros clientes lo compraron a $62,000 dólares y luego de invertir unos $20,000 probablemente sea fácil de vender en unos $110,000 dólares, lo que lo convierte en un excelente negocio, ya que no sólo vives gratis mientras lo arreglas, sino que luego ganas varias decenas de miles de dólares.

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Y Eso, Sin Boom Inmobiliario
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Ya no estamos ahora en boom inmobiliario, pero con un boom inmobiliario, las ganancias se pueden poner salvajes.

Tengo un cliente que compró un departamento en Miraflores en $60,000 dólares el año 2,006 y actualmente dicho departamento tiene un valor real de mercado de $180,000 dólares.

Eso es una ganancia de 200%. Habrá que esperar otro boom, mientras tanto, se puede comprar de manera inteligente.

Historias De Terror Al Comprar Un Inmueble...

Si no tienes experiencia, comprar un inmueble puede ser intimidante, ya que no sólo hay que moverse más que conejo asustado para buscar los inmuebles que hay en el mercado, sino que también es absolutamente necesario analizar cada inmueble para ver si los papeles están en regla.

Tomar Nota Especial Si Compras Un Proyecto.

Si vas a comprar un proyecto, tienes que tener especial cuidado porque sólo tienes un contrato a tu disposición y una promesa de parte de la constructora que dice que en un par de años existirá ahí un depa, pero ahorita no hay nada.

Incluso alguno que otro corredor inmobiliario ha sido es estafado, como lo puedes ver en éste video:



Entonces... ¿Cómo puedes defenderte si no tienes experiencia inmobiliaria?


Tips Para Evitar Ser Estafado Con Proyectos

  • 1. Busca Buen Historial

  • Es más fácil que una constructora nueva o extranjera incumpla que una constructora que ya tiene un buen historial de proyectos concluidos con satisfacción de los clientes.

  • 2. Debe Estar Financiado

  • Desconfía si un proyecto no está financiado por un banco. La gran mayoría de las estafas vienen de proyectos donde no hay un banco financiando la obra.

    Cuando un banco financia la obra, si la constructora no puede, entonces el banco toma el control del proyecto y lo termina.

Con estas 2 cosas, puedes sentirte bastante seguro de hacer la compra del bien futuro.



Temas Legales Para Otras Compras

Hay que asegurarse que lo que se compra es o ofrecido por el dueño. Además, hay que asegurarse que es el dueño el que le está vendiendo el inmueble, ya que a veces para estafar, algunas bandas alquilan inmuebles y ponen el cartel de "se vende" para tratar de sorprender a los incautos.

Una forma de estar más tranquilo es acudiendo a un agente inmobiliario para realizar la compra porque de ésta forma, te aseguras que hay un profesional detrás de la transacción y cuidará que todo esté correcto, antes de proceder.

La Búsqueda De Tu Inmueble Soñado Ya Está Pagada...

La primera idea que se le cruza a los clientes que son contactados por un agente inmobiliario para ayudarlos con la búsqueda de su inmueble es:

" ¿Cuánto me costará eso?,

Seguro un montón de dinero. Noooo...

Ni hablar, mejor lo hago por mi cuenta y me ahorro un montón de dinero. "


Pues hay una excelente noticia y ésta es que:

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El Servicio De Búsqueda Inmobiliaria Ya Está Totalmente Pagada.
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Esto es porque dentro del esquema de compra-venta de inmuebles, ya existe una forma estandarizada para que todos los que participan en las operaciones de compra-venta de inmuebles, ganen sus justos honorarios.

Está Pagado, Sea Que Lo Uses O No

Es decir, estos servicios ya están pagados sea que los uses o no.

No querrás ser invitado a un hotel de lujo con todo pagado con anticipación y alojarte en un motel sucio y polvoriento por miedo a que el hotel te cueste mucho dinero..

¿Verdad?

Pues es algo similar.

Más del 90% de inmuebles se venden a través de agentes inmobiliarios por una buena razón y es que los dueños no son tan expertos encontrando clientes como lo es un buen agente inmobiliario.

Entonces ¿No Me Va A Costar Nada?

Zilch, Zero, Nothing, Nada. Ni un céntimo, así que no tengas temor.




No sólo tu agente inmobiliario va a estar muy feliz de ayudarte a seleccionar tu inmueble soñado, sino que obtienes todas las ventajas de las que hemos venido hablando en los mensajes anteriores.

La Parte Legal

Si bien todo lo que hemos hablado podrías hacerlo más o menos bien con gran sacrificio, invitiendo un montón de tiempo y dando tumbos de un lado al otro, en el próximo artículo vamos a ver un área que no deberías descuidar nunca y se trata de la parte legal...

¿Cómo Encontrar Tu Inmueble Soñado Sin Perder Tiempo?

Cuando no han empezado con la búsqueda del inmueble para comprar lo que será su hogar probablemente por muchos años más, la mayoría piensa que será un proceso sencillo, pero se presentan muchos obstáculos en el camino.

Inversión De Tiempo

No sólo es frustante el tema de buscar inmueble tras inmueble, analizando papeles para ver si todo está en regla (si es que los entiendes legalmente), sino que el proceso en sí mismo de hacer citas con una innumerable cantidad de personas para hacer reuniones es desgastante en términos de tiempo invertido.

¿Cuánto Puede Durar El Proceso?

Tengo clientes que demoran 1 año desde que toman la decisión de buscar su inmueble ideal hasta que realmente lo compran, aunque el tiempo promedio suele ser de 3 largos y agotadores meses de visitas, visitas y más visitas.

Aunque es obvio que no todo este tiempo esta persona ha estado buscando inmuebles, sí es cierto que muy buena parte de éste tiempo lo ha hecho.




¿Cuánto Vale Tu Tiempo?

Si eres relativamente joven y tienes un buen trabajo, seguro que tu tiempo vale mucho para no estar optimizado en la actividad que haces para ganar dinero o simplemente estar descansando.

Por otra parte, si eres mayor y sí dispones de tiempo, podrías aprovechar mejor dicho tiempo para simplemente hacer lo que más te divierte en lugar de estar estresado viendo inmueble, tras inmueble, tras inmueble...

Un agente inmobiliario trabaja para ti, seleccionando una gran cantidad de inmuebles, haciendo llamadas, visitando, negociando, para finalmente quedarse con sólo 3 opciones que son de hecho lo mejor que hay en el mercado en éste momento para ti y sólo tienes que hacer 3 visitas y disfrutar inmediatamente de lo mejor que habrías podido comprar en el mercado.

Sin Hacer Nada Más...

Exacto!

Sólo ver 3 inmuebles que son lo mejor de lo mejor que hay en el mercado total en éste momento para tu presupuesto y necesidades.

Y así consigues tu inmueble soñado sin perder tiempo.

¿Cómo Conseguir Tu Inmueble Soñado Al Mejor Precio Posible?

Cuando recién comienzas la búsqueda de tu inmueble ideal, tienes un poco de desconcierto porque no sabes los precios exactos de los inmuebles.

Si sigues el camino más tortuoso y complicado que es llamar a cuanto inmueble encuentras por el camino y hacer citas para ver cada uno de esos inmuebles, entonces, luego de un tiempo, sabrás los precios aproximados del mercado, simplemente por ver opciones y tener puntos de comparación.

No Sabes Lo Frustrante Que Es Eso

No tienes idea de lo frustante que es eso.

Buscar inmueble, hacer cita, mirarlo con cuidado, buscar inmueble, hacer cita, mirarlo con cuidado, etc, etc.

y hacerlo así, infinidad de veces hasta encontrar el inmueble ideal.

No sólo tienes que tener mucho tiempo disponible para hacer eso, sino que lo peor de todo es que cuando preguntas el precio al propietario, usualmente éste está un poco sobre-valorado, porque eso es así, nadie quiere "regalar" su inmueble.

Entonces, siempre quieren pedir una cantidad mayor que lo que vale.

Y Es Por Eso Que Ayuda Mucho Un Negociador

Si no tienes habilidades de negociación, entonces vas a tener que trabajar en base a los precios que te brindan y limitar tu búsqueda.

En lugar de eso, un buen agente inmobiliario hace más grande la búsqueda para abarcar inmuebles un poco más caros, pero que sabe que con una buena negociación puede que algunos de ellos, bajen hasta alcanzar el máximo valor del crédito hipotecario del cliente.




¿Qué Consigues Con Esto?

Que se incluyan inmuebles más caros en la búsqueda inicial y a los cuales tu agente inmobiliario les ha podido bajar el precio, más allá de lo que muchas personas pudieran lograr, logrando mejores inmuebles por el mismo precio.

Y esto al final, consigue el inmueble soñado por mis clientes al mejor precio posible.