¿Cómo Saber Cuánto Cuesta Mi Casa En Lima Perú? - Tasador De Casas Gratis

Si estás aquí es porque deseas vender tu inmueble y no tienes una idea exacta de cuál sería el mejor precio a ponerle a tu propiedad, obviamente para sacar lo más posible por tu propiedad, pero tienes que tener en cuenta que lo mejor para vender una propiedad rápidamente será colocarle un precio lo más cercano al valor del mercado.

Por ejemplo: si quisieras ponerle un valor de mercado a un departamento de lujo como éste, entonces más vale que tengas una buena idea de cómo hacerlo con exactitud para no perder mucho dinero en caso que te equivoques hacia abajo o quemes tu propiedad y pierdas tiempo y dinero si lo pones demasiado alto, sólo porque no sabías cuál es el precio correcto.

Primero, Hay Que Entender Al Comprador

En primer lugar, tienes que estar muy claro que los compradores no son tontos.

Antes de comprar una propiedad, van a buscar mucho, van a comparar muchos precios que hay en el mercado y sólo después de eso, van a comenzar a evaluar mentalmente el valor de las propiedades que van viendo.

Ten en cuenta que los compradores hacen un "tasación informal" de las viviendas, definitivamente no contratan a un tasador profesional para que les diga cuánto vale cada propiedad, simplemente se van dando cuenta del precio según lo que van viendo en el mercado.

Estrategias Para Vender Tu Inmueble Al Mejor Precio Posible

Muchos cometen el error de pensar que lo correcto es colocar un precio muy por encima del mercado y luego ir bajándolo a medida que van viendo que la propiedad no se vende.

Aunque puede hacerse, esto no es lo más óptimo porque muchas veces los primeros interesados en las propiedades son usualmente los mejores compradores posibles y si ellos miran que la propiedad está muy cara, simplemente no van a comprar.

Si posteriormente le bajas el precio a la propiedad, estos compradores dirán: "Esperaré y probablemente bajará más".

Luego de un tiempo, ya le has bajado el precio de la propiedad tantas veces que ahora ya se encuentra debajo del precio del mercado y en lugar de ganar más, terminarás perdiendo dinero y lo peor de todo, será luego de haber esperado mucho tiempo para vender.

Definitivamente no es la mejor estrategia a seguir, aunque podría ser lo mejor si es que no tienes una tasación.

Una Mejor Estrategia

Una estrategia mucho mejor como todo en la vida es ser justo, tanto para ti, como para con los demás.

Con esta estrategia, estableces el precio de tu inmueble al valor del mercado y a la vez creas una campaña de marketing bien orquestada para generar muchos posibles compradores a la vez, de tal modo que podría generarse una "guerra de precios" y por tanto, subir el valor del inmueble.

Es exactamente el mismo fenómeno que ocurre en las subastas donde las personas por querer ganar la subasta, terminan pagando algo más (a veces, mucho más) del valor real del objeto que se está subastando.

Para que esta estrategia funcione, el inmueble tiene que estar al precio del mercado y tienes que generar una buena campaña de marketing para atraer varios compradores a la vez.

¿Tasar o No Tasar?

Puedes contratar a un tasador profesional para que te de un valor de tu propiedad y la tasación es lo que hacen los bancos para evaluar créditos y el proceso tiene un costo (el proceso suele ser el mismo que aplicamos los agentes inmobiliarios, pero sin firmar el documento).

No todos los tasadores son iguales, ya que en alguna ocasión hemos visto inmuebles tasados a precios irreales y muy lejos del valor real de mercado del mismo (lo cual es como botar el dinero).

Una tasadora profesional con las que hemos tenido buenas experiencias es: Tinsa Perú, ya que casi siempre nos ha dado valores cercanos a la venta real del inmueble.

Los agentes inmobiliarios hacemos "valoraciones".

Una valoración de un inmueble es un proceso que da como resultado el valor comercial del inmueble, basado en la experiencia de un agente inmobiliario, más que en valores rígidos que usan los tasadores profesionales, pero cuando la "valoración" la hace un agente inmobiliario con experiencia, entonces "la valoración" suele dar como resultado un valor mucho más cercano al real de un inmueble que la tasación que suele ser muy rígida.

Factores A Evaluar En Las Tasaciones

Hay 3 factores principales a evaluar en cualquier tasación que se haga y que nunca pueden obviarse:

  • 1. Ubicación

  • Los clientes no compran inmuebles por la estructura, más bien compran la ubicación.

    Las cosas que analizan son: ¿Qué tan "lejos" (lejos según el cliente claro está) se encuentra? ¿Qué tanto tráfico hay?, ¿Qué tan segura es la zona?, ¿Qué tan cerca hay comercios y otros negocios para abastecerse?, ¿Qué buenos colegios hay cerca?, entre otras evaluaciones según las necesidades de cada quién.

    Es por eso, que no puede hacerse una valorización sin saber el lugar exacto en que se encuentra el inmueble.

    El tasador debe encargarse de investigar la zona, para saber los posibles beneficios que brinda el inmueble para los clientes.

  • 2. El Metraje Del Inmueble

  • Mientras más grande, el valor aumenta, aunque no proporcionalmente.

    Por poner un ejemplo: un terreno de 1,000 metros en la tercera etapa de Sol de la Molina cuesta alrededor de $600 dólares metro cuadrado, sin embargo si hablamos de un terreno de 100 metros, fácilmente podrías hablar de un precio de $900 dólares el metro cuadrado.

    Esto sucede porque hay muchas más personas que pueden pagar $90,000 dólares que $600,000 dólares

  • 3. La Antigüedad Del Inmueble

  • A medida que pasa el tiempo, una casa o un departamento sufre deterioros, no sólo de sus instalaciones, sino también de sus estructuras.

    Existe una tabla de depreciación publicada por el ministerio de vivienda que se puede usar para calcular el aproximado de valor que pierde un inmueble con el paso del tiempo según los diferentes materiales constructivos que se han usado, el paso del tiempo y que tan bien conservado se encuentra.

    La aplicación de los valores de dicha tabla es a criterio del tasador y a mayor experiencia, será más cercano a la realidad, pero nunca dejará de ser un valor aproximado.

    Obviamente, para un terreno no existe depreciación, ya que siguen igual aunque pasen muchos años (como decía la viejita de la propaganda de Universal Textil).

    Debes tener en cuenta que algunas casas ya no tienen razón de ser como casa, sino que más bien deben ofrecerse como terreno.

A Más Pisos Más Valor

El valor de un terreno en un área urbana, está directamente relacionado con cuántos pisos se pueden construir y esto se obtiene con el "certificado de parámetros" que brinda la municipalidad del distrito donde está el inmueble.

El certificado de parámetros de la municipalidad, te dice cuántos pisos se pueden construir según donde está ubicado el terreno.

Por ejemplo: si estás es un la avenida Javier Prado, podrías tener certificado de parámetros para 15 o 20 pisos, lo que explica por qué los terrenos ahí pueden costar $6,000 dólares metro cuadrado y aún así las constructoras grandes se pelean por los mismos.

El certificados de parámetros te dice el límite de pisos que puede tener un edificio construido en tu terreno y podría parecer imposible lograr pedir más dinero por tu propiedad, pero lo cierto es que un buen agente inmobiliario, puede lograr un mayor precio, usando algunos vacíos legales que muy pocos conocen.

Lo cierto es que si éste es tu caso y no te contactas con un agente inmobiliario que conoce estas "leguleyadas", entonces podrías estar vendiendo tu terreno por un precio más bajo del que realmente podrías conseguir.

Diferencias En Tasaciones

A la hora de hacer una tasación, hay básicamente 4 opciones, aunque parecidas, tienen sus diferencias:

  • 1. Tasación De Terrenos

  • La tasación de un terreno urbano puede ser la más sencilla porque normalmente hay referencias cercanas, precios de departamentos para tomar referencias para extrapolar y sólo hay que darle valor al metro cuadrado para hallar el valor total.

    En caso de terrenos rurales, la valorización suele ser muy complicada porque no hay muchos puntos de comparación y aún las tasaciones profesionales suelen dar sólo valores muy referenciales, pero igualmente son útiles para tener un marco de referencia.

  • 2. Tasación De Departamentos

  • La tasación de un departamento suele ser lo segundo más fácil.

    Lo que pasa es que hay muchas opciones para comparar y alguien que tiene algunos de ellos en venta, rápidamente se puede dar cuenta del valor de otro por simple comparación, aún cuando no sean exactamente de la misma zona.

    Hemos preparado un video para explicarte la mejor forma de tasar un departamento.



    El único "truco" que hay que tener en cuenta en los departamentos es que cuando son dúplex, el valor del metraje sin tantos acabados de construcción suele ser la mitad del valor de lo que está construido y con acabados.

  • 3. Tasación De Oficinas y Locales Comerciales

  • Esta categoría podría ser muy parecida a la anterior, sólo que varía ligeramente porque las oficinas suelen tener mejor rentabilidad que los departamentos y los locales comerciales suelen ser los inmuebles más rentables.

  • 4. Tasación De Casas

  • Por último, están las tasaciones de casas que son las más complicadas porque hay que calcular primero el valor del terreno y luego sumarle el valor de lo construido, quitando la depreciación que haya tenido la parte construida por los años.

    Valoración Gratuita

    Si deseas que te brindemos una valoración gratuita de tu propiedad, puedes escribirme mi correo electrónico indicando los datos de tu inmueble y con gusto trataré de ayudarte (dependiendo de la zona exacta de tu inmueble) sin compromiso y de manera totalmente gratuita. Necesitaría:

    • 1. Ubicación Exacta

    • A veces, los precios varían de cuadra en cuadra, por lo que por lo menos necesitaría la ubicación de la cuadra del inmueble.

    • 2. Metraje

    • Metraje de área construida, como no construida (si es dúplex, metraje del área sin acabados).

    • 3. Antigüedad

    • Cuántos años de antigüedad tiene tu inmueble.

      Si son pocos años, a cuánto lo compraste nos da una idea del precio que puede tener ahora.

    • 4. Estado De Conservación

    • El estado de conservación puede ser:

      • Excelente
      • Bueno
      • Regular
      • Malo
      • Muy Malo

      Debes ser honesto con esto porque los propietarios suelen favorecer mucho a su inmueble por tenerles cariño.



    También puedo ocuparme de todos los aspectos de vender tu inmueble, desde el momento en que firmamos el contrato, hasta que se produce el pago del comprador que captamos para tu propiedad, sólo es cosa que te decidas.

    Sólo para que quede claro, te vuelvo a repetir que como asesor inmobiliario, no hago tasaciones, sino "valoraciones" que son producto de la experiencia y valores del mercado, pero estas son usualmente más exactas para dar con el valor real de tu propiedad que las tasaciones realizadas por peritos porque ellos no suelen considerar algunos factores comerciales que los asesores inmobiliarios conocemos.

    Conclusión

    A la hora de vender tu propiedad, es muy importante conocer con exactitud el valor real de tu inmueble y una valoración hecha por un buen agente inmobiliario viene a ser un elemento importantísimo para colocar el precio correcto la primera vez y poder generar esa guerra de precios que realmente necesitas para generar más compradores para tu inmueble.




17 comentarios:

  1. Influye en algo el valor que viene en los autovaluos que se paga a la Municipalidad? ¿Si se tiene una propiedad que su valor según el autovaluo es de 50 mil soles aprox. a cuanto debería venderse el inmueble?

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  2. El valor del autoavaluo es un valor muy bajo y se usa con fines de impuestos. El valor real de un inmueble siempre es más alto.

    Lo ideal para hacer un comparativo real del valor de un inmueble es ingresar a algún portal inmobiliario como urbania y comparar su inmueble con inmuebles parecidos, pero hay que ver sólo los inmuebles que tengan buena antigüedad en su publicación, ya que al principio, típicamente los dueños suelen publicar su inmueble al menos con un 30% de sobreprecio y van bajando hasta que se venden, así que el precio publicado por un anuncio que tiene 100 días casi siempre es más fiable que uno que se público ayer.

    Un buen agente inmobiliario puede lograr típicamente alrededor de un 7% más del precio de venta que un propietario, por la inversion que hace, por sus mejores habilidades para las ventas y por su mejor habilidad para negociar, pero más allá de eso no sería factible porque la gente compara y busca por su cuenta también.

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  3. Buenos días, quisiera saber si el precio de venta de mi casa es el correcto, mis padres han fijado el precio, pero yo estoy a cargo de la venta y quisiera su ayuda en la valoración de la vivienda. Le dejo el link de la venta http://urbania.pe/venta-casa-pueblo-libre-lima-10dormitorios-terraza-2941705

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  4. HOLA YO QUISIERA SABER CUANTO COSTARIA UN SEGUNDO PISO Q SOLO ESTA CERCADO Y NO TIENE TECHO SOLO ALGUNAS DIVISIONES, ESTA UBICADO EN LA AV EL OLIVAR EN EL CALLAO

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  5. Olvidé decirle q es de 160m
    Cuadrados

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  6. Señor Berger, quisiera que me ayude a valorar el aire que me corresponde como anticipo de legitima, mi hermana construyo su duplex utilizando el aire que me corresponde y ahora lo quiere comprar, el terreno esta ubicado en la calle cesar moro de la urbanizacion benavides 2° etapa, a 16 metros del parque El Salvavidas y altura cuadra 8 de monte de los olivos. Surco. Segun parametros son 5 pisos RDM.

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  7. Mi nombre es Oscar, Consulta quisiera vender mi terreno a S/.50 000 de 120 m2 que esta ubicado en la zona de Lima Este en Asociacion Las colinas, Ñaña - Chosica, cuanta con luz y agua, el terreno esta aplanado hace 10 años vivo ahi. Cerca hay urbanizaciones y Universida Peruana Union esta a 5 min de la carretera central y esta a 1 km de la futura ampliacion de la Ramiro Priale.

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  8. Mi nombre es Ana quisiera vender mi propiedad solo es el 1er piso 125 mts area construida 116 mtsaprox es una casa la propiedad tiene 36 años de antiguedad, pero se le ha cambiado tuberias de desague hace 2 años y agua hace 7 años. tiene 2 ambientes el primero tiene 3 cuartos 1 de ellos es de drywal tien patio ventana amplia 2 baños y cocina , en el otro ambiente es como mini departamento tambien con baño y cuarto y cocina con conexion para lavadora , tiene todo al dia , esta en registro publicos , quisiera saber una valoracion

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  9. Quisiera saber a cuánto podría vender mi propiedad de 70 m2 esta ubicado en una avenida cuenta con agua y luz y en una zona comercial en el distrito de ate santa clara

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  10. Buenas Noches, me gustaria saber cual es la valorizacion de mi propiedad de un
    Area de terreno: 232m2
    Area construida: 187m2
    108 m2 tiene 4 pisos (año de construccion 2014-2015)

    80 m2 tiene 3 pisos (año de construccion 2004-2008)
    Localizado en la Av Parque Zonal- Mateo Pumacahua San Juan de Miraflores a la altura de la comisaria del mismo nombre.

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  11. buenas tardes, quisiera que me ayuden para saber cuanto costaria el 4° piso de mi casa, es totalmente independiente, area de 110 mts. cuadarados, solo esta cercado con paredes de ladrillos y techo aligerado, piso falso, zona av. peru cuadra 35 SMP. por favor quedo a la espera de su comentario

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  12. Hola la casa de mis padres tiene dos plantas construidas y la tercera falta techar como se considera esto

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  13. Hola Andres, una consulta; hay alguna penalidad en cuanto al valor comercial de un departamento el no tener vista a la calle??
    Por no contar con cochera 5%
    Por no contar con ascensor 5%...
    Quedo atento. Gracias
    Javier

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  14. Cuando la tasación labpudevun banco , el valor otorgado es menor al real ?

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    1. Estimada Lupe

      El banco no hace tasaciones, hay empresas que contratan los bancos que son las que las hacen y por lo general estas tasaciones son casi exactas (los bancos no contratan a cualquiera), por eso es bueno antes de vender, contratar a una de estas empresas que trabajan con bancos porque ya sabes el valor real de tu inmueble.

      Generalmente los tasadores independientes te pueden dar valores aproximados que no sirven de mucho a la hora de vender para sacar el mayor precio posible por tu inmueble.

      Cualquier agente inmobiliario regular, puede darte también valores aproximados y exactos en la zona donde ha hecho negocios recientemente.

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  15. Tengo una casa de 2 pisos el segundo Falta solo techar y todo el acabado esta ubicado al frente del mercado tres regiones puente Piedra tienes 120 metros cuadrados a cuanto esta valorizado Dicha propiedad.

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  16. Por supuesto, cada cosa negativa le va restando valor al inmueble.

    No tener cochera es aproximado 10,000 dólares menos, No tener ascensor, depende de qué piso, mientras más alto, más descuento.

    No tener vista a la calle también tiene su descuento, dependiendo de la iluminación disponible.

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