Documentos Para Vender Una Casa Y Otras Consideraciones Para Hacerlo Sin Problemas

Vender una casa es un proceso un poco más complicado que por ejemplo alquilarla y por lo mismo, se requieren más documentos cuando quieres vender tu casa. Si tu casa va a ser vendida como terreno, deberás tener también el certificado de parámetros (que lo consigues en la municipalidad) para saber cómo y cuántos pisos podrá construir aquel que compre tu casa para hacer departamentos para vender.

¿Qué Documentos Se Requieren?

Para vender una casa requieres los siguientes documentos:

  • La Partida Electrónica

  • La partida electrónica de la propiedad es el registro del inmueble en los registros públicos (SUNARP). Ahí se encuentran todos los detalles actuales del bien que se va a ofrecer a la venta y todos los procesos, cargas por los que ha pasado el inmueble y su situación actual. Es imprescindible presentar esto para saber en qué situación se encuentra el bien a ofrecer.


    Si es que hay varios propietarios del inmueble, sería bueno que sólo uno de los dueños haga todos los trámites. Para ello, se necesitaría que todos los propietarios le den un poder a aquel quien va a realizar todos los trámites para facilitar la negociación en la venta y lo ideal es que se lo des al agente inmobiliario que va a encargarse de la venta del inmueble. Dicho poder deberá estar inscrito en registros públicos y también deberías traerlo para iniciar la promoción de la casa.

  • PU

  • PU corresponde a "Predio Urbano" y en el mismo se consigna el valor de autoavalúo del inmueble, de qué tipo de inmueble estamos hablando, área construida y algunos detalles más. Fijarse en esto y compararlo con la partida electrónica es importante para saber si el dueño ha declarado cualquier construcción que se haya hecho al predio a la municipalidad, porque de no haberlo hecho, va a ser imposible que el comprador consiga un crédito bancario para comprar la propiedad, esto hasta que se arregle el problema, lo cual puede tardar algún tiempo.

    Existe un PU por cada unidad independiente que posee el dueño.


  • HR

  • HR corresponde a las siglas "Hoja Resumen" y en ella se indica un resumen de todos los datos que encuentras en el PU. Ambos PU como HR los consigues en la municipalidad del distrito donde está el inmueble que quieres vender.



  • Certificados De Parámetros Urbanísticos

  • En este documento se detallan los usos que podría tener el terreno correspondiente a la casa. Muchas casas se compran por constructores que desean construir edificios u otro tipo de inmueble, pero estos deben corresponder con los usos que están determinados por la municipalidad del distrito en cuestión.

    A veces, los usos de un terreno no corresponden con lo que el cliente del inmueble quiere realizar luego de comprarlo, por lo que es posible solicitar un cambio de uso. El cambio de uso en sí mismo, depende mucho de la municipalidad del distrito y si el terreno está en una avenida principal, entonces el cambio depende de la municipalidad de Lima y ya no la del distrito.



    En este documento también se detalla la cantidad de pisos que es posible construir en un terreno, pero tampoco lo que dice ahí está escrito en piedra, ya que en muchos casos, los parámetros pueden aumentar debido a "interpretaciones" de la ordenanza y también debido a otros factores (como por ejemplo "coimas") y esa es la razón que a veces puedes ver edificios muy altos al costado de edificios medianos. Lo bueno es que una vez que existe un edificio con una altura determinada en una zona, los parámetros aumentan para los terrenos aledaños.

  • Recibo De Cancelación Del Predial Del Año En Curso

  • Cuando se vende un inmueble, el impuesto predial debe estar pagado por todo el año, ya sea que lo vendas el 1 de Enero o ya sea que lo vendas el 28 de diciembre. Si vendes tu inmueble al final del año, pagarás menos por impuesto predial.

  • DNI De Los Propietarios

  • También se necesita copia del DNI de todos los propietarios.

  • Contrato De Intermediación Firmado Por Todos Los Propietarios

  • Hay alguno que otro agente inmobiliario que se va a embarcar a vender un inmueble sin haber un contrato legal entre el propietario y el agente inmobiliario. Eso es un tremendo error. Un contrato le da la certeza A AMBAS PARTES que se está haciendo un negocio en serio y no se están dejando las cosas al chance o a la suerte. Si el agente inmobiliario va a invertir en serio para vender el inmueble, pues tiene que tener más que la palabra del propietario que va a recuperar su inversión una vez que se venda la casa. Las cosas, siempre hay que dejarlas claras y todo tiene que ser serio.

    Otra razón de peso para firmar el contrato entre el agente inmobiliario y el dueño es que si un agente inmobiliario registrado no lo hace, se expone a perder la licencia dada por el ministerio de vivienda.


Bueno, eso era todo con respecto a los documentos antes.... Actualmente hay que hacer un estudio adecuado de títulos y los bancos piden más documentos. Antes bastaba ver la partida electrónica para saber quién era el propietario (o los propietarios), actualmente hay que analizar más cosas.

  • 1. Testimonio De La Escritura Pública Con Los Datos De Inscripción Que Acredita La Propiedad De Los Vendedores

  • 2. Original De La Minuta De Compra/Venta Firmada Por Las Partes Y Autorizada Por Abogado (No Se Admiten Minutas Con Cláusulas De Reserva De Propiedad)

  • 3. Copia Del Impuesto Predial Del Año En Que Se Firmó La Minuta De Compra/Venta u Original De Constancia De No Adeudo.

  • 4. Si El Vendedor Es Casado o Divorciado, Copia Simple De La Partida De Matrimonio.


¿Como Casa o Como Terreno?

Una duda que normalmente se presenta entre los propietarios es si vender la casa como casa o simplemente como terreno y hay una regla más o menos sencilla para resolver esto. Si tu casa tiene más de 30 años de antiguedad, entonces simplemente deberás ofrecerla como terreno, a menos que las hayas remodelado recientemente. Usualmente una casa de 30 años de antiguedad tiene malas las tuberías, las conexiones eléctricas y está ya tan desgastada que ya no valdrá la pena para el potencial nuevo propietario, sino más útil le será a un constructor que desee realizar un edificio.

¿Se Podrá Vender A Un Constructor?

No siempre se puede vender una casa como terreno. Como mínimo debería tener 12 metros de frente para cumplir con las normas. Lo otro que debes ver es que los constructores requieren como mínimo de anchura no tanto para cumplir las normas, sino por una cuestión de rentabilidad. Se requiere una anchura adecuada para que se pueda hacer un edificio suficientemente grande como para que el constructor pueda construir suficientes departamentos como para hacer rentable su negocio.

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