¿Cuánto Cuesta Un Departamento o Casa En Valle Hermoso, Surco, Lima-Perú en el 2,014?

Como su nombre lo indica, a Valle Hermoso es una excelente zona de Surco ideal para vivir por lo bonito y seguro de la zona. Valle Hermoso está lleno de departamentos y casas que se están vendiendo para construir nuevos por proyectos de departamentos, por lo que es poco probable que se acabe la oferta de departamentos por la zona, al menos en un futuro cercano.

Precio del Terreno En Valle Hermoso

Si tienes una casa en Valle Hermoso y quieres venderla a un constructor para hacer un proyecto, entonces lo usual es que tengas parámetros urbanísticos RDB o zona residencial de densidad baja que indica que máximo puedes construir 4 pisos, dependiendo del tamaño de la avenida. Si estás en avenida principal, los parámetros podrían cambiar a RDM (zona residencial de densidad media) y podrías tener posibilidad de construir más pisos, con lo que el valor del terreno se incrementa.

Valor Del Metro Cuadrado Como Casa

El valor del metro cuadrado como casa es muy diferente al valor del metro cuadrado como departamento, porque los constructores al edificar un edificio, pueden vender varios departamentos y el valor de la tierra es bastante determinante en el precio. Si un constructor puede hacer 7 pisos, el valor del terreno es mayor que si puede hacer 4 pisos por ejemplo.

Valor Del Terreno En La Actualidad En Valle Hermoso

Vamos a ver algunos de los precios de los terrenos en Valle Hermoso:

  • Alonso De Molina:
    $1,650 Dólares Metro Cuadrado (4 pisos)

  • Avenida Los Precursores:
    Entre $2,550 Dólares Metro Cuadrado (5 Pisos)

  • Avenida Los Precursores Esquina Con Primavera:
    $2,950 Dólares Metro Cuadrado (5 Pisos)

  • Avenida Cristóbal de Peralta:
    $2,100 Dólares Metro Cuadrado (10 Pisos)

  • Avenida Ingenieros:
    $2,100 Dólares Metro Cuadrado (5 Pisos)

  • Calle Jacarandá:
    $1,800 Dólares Metro Cuadrado (4 Pisos)

  • Valle Hermoso Monterrico:
    $1,800 Dólares Metro Cuadrado (4 pisos)

  • Calle Las Lilas:
    $1,500 Dólares Metro Cuadrado (4 pisos)

En la mayoría de calles de Valle Hermoso (no en esta lista que sólo es una parte, sino en todo Valle Hermoso) puedes ver que el precio del metro cuadrado es de $1,800 dólares aproximadamente. Antes, el metro cuadrado en Valle Hermoso podrá estar en $1,900 dólares metro cuadrado, pero con el bajón inmobiliario que ha habido en el 2,014 que se ha venido sobre la industria inmobiliaria de manera intempestiva, pues deberás estar muy contento si consigues $1,800 dólares por metro cuadrado. Esto es en general por la zona, para construir un edificio con parámetros para zona residencial baja o media.

Los Precios Del Metro Cuadrado En Departamentos

Un departamento En Valle Hermoso en la calle Girasoles de 127 metros está costando $190,000 dólares buscando bien. Eso quiere decir que el metro cuadrado de un departamento está en aproximadamente: $1,500 dólares metro cuadrado. Siendo muy persistente para la comercialización y aplicando marketing agresivo, podrías conseguir $1,600 dólares metro cuadrado, pero más allá de eso, no resulta vendible.

De repente te preguntas porque podría estar tan bajo el valor de los departamentos actualmente y la respuesta es que ya han subido mucho durante los últimos años y ahora hay que esperar un poco para que la economía se recupere y los inmuebles vuelvan a subir.

Y ¿Qué Hay De Los Alquileres?

Me gustan los alquileres porque salen rápido, aunque actualmente están un poco más lentos que de costumbre. Un departamento en Valle Hermoso de 130 metros, se puede alquilar con cierta facilidad en unos $900 dólares americanos para hacerlo con rapidez y en $1,000 dólares para demorarse un par de meses realizando marketing agresivo. Más allá de eso, resulta muy difícil de alquilar, si luego de leer esto, quieres lanzar tu computadora por la ventana, no te culpo, así están las cosas y la verdad es que son un tanto difíciles actualmente, pero con el precio correcto, las cosas salen bien de manera rápida y sin tantos problemas. Si te pones terco tratando de sacar un precio que no es el real, vas a sufrir, ya sea que te ayude un buen agente inmobiliario o trates de sacar adelante la transacción por tu cuenta.

¿Es Posible Vender Un Inmueble Con Problemas En Los Documentos?

Muchos clientes me preguntan si pueden vender su inmueble con problemas de papeles, de repente el abuelo tenía un terreno grande del cual no se ha hecho la sucesión y ahora hay hijos y nietos que "han heredado" la propiedad, pero nunca se han preocupado por verificar los papeles para ponerlos en regla, lo cual cada vez complica más la situación, no sólo porque hay que poner a más personas de acuerdo para lograr la venta, sino que para que puedan firmar los papeles de venta, tienen que demostrar la propiedad de su parte y eso requiere pagar por los trámites de sucesión. Cuando hay muchas personas involucradas en el asunto y la mayoría sin muchos recursos, simplemente es caso perdido.

¿Me Lo Podría Comprar Una Inmobiliaria?

Muchos ilusos piensan: si tengo un terreno que vale 8 millones de dólares, entonces podría venderlo a una inmobiliaria grande, digamos por 6 millones y lo compraría fácilmente. La respuesta es depende y mucho de que tan complicado esté el terreno y que tanta posible ganancia pueda haber para la inmobiliaria. La mayoría de empresas inmobiliarias grandes, no quieren problemas, simplemente lo que buscan es comprar terrenos en regla, urbanizar y venderlo rápidamente, con lo cual están recuperando su inversión.

Meterse con terrenos con problemas sería frenar su crecimiento y ellos no están ahí para hacerle favores a nadie, simplemente para hacer negocio.

Y ¿Un Particular?

Un particular estaría más dispuesto que una inmobiliaria a comprar un terreno con problemas, pero siempre que el precio sea mucho más bajo que el precio real del mercado, simplemente porque va a pasar por muchos problemas para arreglar los papeles, va a tener que invertir mucho tiempo en reuniones, llamadas y cosas legales y demás cosas que cuestan no sólo dinero, sino un poco de salud mental y tú sabes bien que la salud mental vale oro.

Ten en cuenta que si hay muchos herederos, es más difícil que un particular vaya a aceptar esto porque va a tener que invertir mucho más tiempo y dinero. Habiendo muchos terrenos actualmente en el mercado que no tienen problemas, realmente tiene que ser alguien que le guste lidiar con los temas judiciales y la ganancia tiene que ser elevada para que le valga la pena. Por esta razón, si tienes algo así, tienes que estar preparado para vender tu terreno a la cuarta parte del precio real más o menos. Calculo que la mitad del costo será para arreglar la situación legal del terreno y la otra mitad la ganancia del inversionista.

Esto quiere decir que si tienes un terreno o casa con problemas que vale en el mercado: $800,000, entonces tendrás que estar preparado para venderla a $200,000 o $300,000 máximo y eso que aún tienes que buscar a la persona adecuada porque son pocos los que están dispuestos a meterse todos los problemas potenciales al bolsillo, aún cuando la ganancia potencial pudiera ser grande. Otra situación es cuando los papeles están en regla, pero necesitas vender urgente. En este caso, los inversionistas te pueden dar cash inmediatamente por la mitad del valor de mercado del inmueble, pero un buen agente inmobiliario puede vender tu inmueble en menos de 1 mes, si es que lo rebajas lo suficiente y los papeles están en regla.

Casos Que He Tenido Que Rechazar

Una vez un propietario de un casa en la Molina quería que le venda tu casa. El problema era que la casa estaba hipotecada por un valor muy cercano al valor de mercado de la casa. Si un agente inmobiliario vende dicha casa, entonces el banco se agarra todo el dinero de la venta y no se puede cobrar la comisión por el trabajo. Al banco no le interesa pagarle al agente inmobiliario por su trabajo y al propietario tampoco. Resultado: te quedarías sin cobrar por tu trabajo, luego de tanta inversión.

Otro caso que tuve que rechazar fue el de una señora que me llamó para vender su terreno en Sol de la Molina, pero habia a 4 propietarios más aparte de ella y los papeles no estaban en orden porque se tenían que hacer un par de sucesiones intestadas para arreglarlo. Resulta que tendría que reunirme muchas con varias personas y convencerlos a todos para que firmen y actualicen los papeles, cosa que es muy laboriosa. No me opongo a realizar un duro trabajo de vez en cuando, pero éste tiene que valer la pena.

Mejor Invierte Y Arregla La Propiedad

Por eso, es mucho mejor que inviertas en todo lo necesario y vendas la propiedad al precio del mercado. Yo como agente inmobiliario usualmente no trabajo con inmuebles con problemas graves. Puedo vender departamentos que aún no tienen la declaratoria de fábrica y cosas así, pero si hay problemas de declaración del inmueble en la municipalidad, por ejemplo: va a haber problemas cuando venga el tasador del banco. Claro que siempre se puede vender un inmueble al contado, pero son pocos los que tienen tanto dinero disponible al cash.

Hay muchos propietarios que tienen sus inmuebles con los papeles en regla como para tener que estar lidiando con problemas legales y demás.

Si tienes un inmueble SIN PROBLEMAS de papeles, con gusto puedo asesorarte para conseguir el mejor precio posible y vender rápidamente tu propiedad, sino es así, pues podemos conversar y ver si vale la pena trabajar juntos.



¿Cuánto Cuesta El Precio Del Metro Cuadrado En Pimentel, Chiclayo? Lima-Perú 2,014

Si tienes un terreno que quieres vender en Chiclayo, Pimentel, tienes que considerar varias cosas para valorar tu inmueble a un precio adecuado y considerar que si lo tratas de vender a un precio muy alto, podrías estar perdiendo la excelente oportunidad para multiplicar tu inversión muchas veces.

El Valor De Vender y Luego Comprar

Algunos propietarios consideran que están vendiendo su terreno a un precio muy bajo, pero lo ofrecen al mercado, incluso a través de un agente inmobiliario profesional y no consiguen nada y eso significa que probablemente el terreno en cuestión está ofreciéndose a un precio muy alto. Si tu terreno cuesta menos de $500,000 dólares y lo ofreces a un buen precio, un agente inmobiliario decente puede llegar a venderlo en 6 a 8 meses. Si cuesta 1 millón de dólares a más, puedes tardar 1 año si es que está a precio adecuado porque hay menos compradores con una gran cantidad de dinero en el bolsillo.

Tienes Que Ver Con Quién Compites

Tienes que tener en cuenta con quién estás compitiendo para la venta de tu terreno. Si hay un terreno similar al tuyo que se está ofreciendo a la mitad de precio, ten por seguro que nadie va a mirar el tuyo. Ofrecer un terreno así es perder el tiempo, tiempo que podrías estar utilizando para vender tu terreno ahora mismo para buscar otros terrenos baratos para comprar, para multiplicar tu dinero con más rapidez. Si haces esto varias veces, puedes llegar a ganar mucho dinero en relativamente poco tiempo.

Tienes Que Ver La Variabilidad De Los Precios

Pimentel todavía es más o menos como el viejo oeste. Un terreno que hace sólo 4 años valía $8 dólares el metro cuadrado, puede estar valiendo ahora unos $20 dólares metro cuadrado. Pimentel está creciendo en todas direcciones y lo que una vez fue un balneario, se está ahora conectando rápidamente con la ciudad de Chiclayo y en este crecimiento se están haciendo una serie de desarrollos que va a elevar mucho más el precio del metro cuadrado en los próximos años.

Por eso, vas a ver que los precios varían mucho de una propiedad a otra. Una propiedad que está en la Avenida Pimentel puede estar costando unos $40 dólares (dependiendo de la ubicación exacta, más cerca de la ciudad, el precio se eleva) el metro cuadrado, mientras que una cuadra más adentro de la Avenida Pimentel, el precio del metro cuadrado cae bastante y está en $20 dólares aproximadamente. Considera que aquellos que urbanizan la zona, tienen que desperdiciar la mitad de los terrenos que compran en jardines, calles y otras cosas que no dan dinero. Sólo la venta de los terrenos a la gente es lo que da dinero, lo demás es pérdida en exigencias municipales y para que te compren tu terreno tiene que ser negocio para el comprador, así de simple.

¿Vender o Guardar?

Una estrategia muy válida es la de "empollar" los terrenos, pero esto lo hacen generalmente las empresas muy grandes que tienen gran capital de trabajo que pueden darse el lujo de esperar muchos años con la esperanza que sus terrenos aumenten de valor de manera espectacular. Personalmente he conocido grupos económicos enormes que hacen esto con algunos terrenos, pero manejan carteras de inversión de 1,000 millones de dólares aproximadamente, entonces empollar no es tanto problema, especialmente cuando se trata de zonas que van a crecer espectacularmente en precio. En dicho caso, las ganancias están aseguradas.

Para un particular, esta estrategia no resulta tan atractiva porque corre el riesgo de quedarse sin dinero. Si eres un particular, el terreno te va a generar algunos gastos, vas a tener que mantener a raya a los invasores como éste señor: (lo encontré mientras paseaba mediante Street View por la carretera Pimentel).


Puedes darle click a la imagen para agrandarla, pero literalmente dice: PROPIEDAD PRIVADA. "Si no me ves afuera es porque estoy adentro. PAYASO DE MIERDA" y en la otra pared: "Orden de Disparar". ¿Qué va a disparar?, si matas a alguien en este país por entrar en tu propiedad te vas preso. Lo que tendrías que hacer es hacerle un juicio de desalojo y te va a costar dinero y tiempo.

A medida que el terreno valga más dinero cada vez será más difícil evitar las invasiones y no tendrás nada de dinero mientras pasa todo eso. También tienes que considerar que si mueres, tus hijos podrían no ver nada si es que son muchos y algunos no tienen el dinero para pagar los papeles de la sucesión (son sólo 1,500 sóles pero nunca todas las personas están en la misma situación económica). Si vendes tu terreno a un precio que, aunque no sea el más adecuado para ti en este momento, vas a tener el capital necesario para buscar tu siguiente gran oportunidad y mucha reserva de dinero para poder esperar un poco más de tiempo para conseguir mejor precio por el siguiente terreno. Poco a poco es que se hacen las grandes fortunas en este negocio inmobiliario. Si te pones terco, podrías no recibir nada de tus esfuerzos, total, nadie tiene la vida comprada y nadie sabe lo que va a pasar mañana.

Valoración De Tu Terreno

Si estás por vender tu terreno en Pimentel y quieres hacerlo de manera más o menos rápida, puedo hacerte una valoración basada en la experiencia que tengo por la zona. Tengo varios terrenos y eso me ha dado la habilidad de poder comparar los precios más o menos con cierta precisión. Recuerda: Pimentel es como el viejo oeste, así que los precios se mueven bastante, lo mejor es vender rápido para tener capital para comprar algo un poco más allá y así generar más dinero para tus inversiones.

El Local Comercial Ideal En San Martín De Porres. Lima - Perú, 2014

Hace unos días he recibido el contacto de un posible cliente que ha logrado completar los papeles y adueñarse de un excelente local comercial en una avenida principal: Se trata de Alfredo Mendiola en el distrito de San Martín De Porres.

¿Para Quién Es Este Local?

Actualmente el local está alquilado a unos pequeños negocios que van a ser desalojados en breve para alquilar todo el inmueble a un negocio que pueda aprovechar el espacio de manera mucho más eficiente. El dueño se compromete a botar todo, pero deja al nuevo inquilino la construcción del nuevo edificio o local que planea hacer. Lo más recomendable es construir con Drywall para que el costo de construcción no sea muy elevado y de ése modo no sólo se aprovecha la primer piso que es el mayor valor de este local, sino que también se pueden usar los pisos superiores.

Para darte una idea del negocio adecuado para este local vamos a hacer un paseo por Alfredo Mendiola y vamos a ver que hay en los alrededores.



Como puedes ver, desde las cuadras anteriores hasta ésta, toda la avenida está dominada por empresas que venden porcelanas, ya sea porcelanas Celima o de otras marcas. Se tienen 2 bancos a unas cuantas cuadras y en los alrededores se encuentra una iglesia, una instituto de educación superior, una negocio de carpintería de parquet, la Positiva anunciando venta de SOAT (aunque en el primer piso venden porcelanas), un banco de Crédito BCP, un banco Continental, por ahí también hay unas galerías de computo (aunque sólo en el segundo piso).

De todo esto podemos concluir que uno de los usos más probables para un local como éste es venta de porcelanas (por la gran cantidad de negocios parecidos que hay por la zona), también no se puede descartar un Instituto por la cercanía a la avenida Mendiola por la que hay gran cantidad de líneas de buses que pasan por ahí, también podría ser muy buen negocio el colocar una empresa de venta de sanguches que ya sepa cómo es el negocio porque va a necesitar invertir en construir su local y otra posibilidad que veo es la creación de una pollería porque no veo lugares de comida cercanos, excepto un chifa que está a 3 cuadras. Una pollería realmente podría ser una excelente opción para éste lugar.

¿Cuánto Vale Una Casa o Un Terreno En Sol De La Molina? Lima - Perú. 2,014

Sol de la Molina es una zona que es buscada por su excelente clima y que justamente disfruta de Sol todo el año de ahí viene su nombre. Sol de la Molina tiene 3 etapas y los precios de los terrenos varían de cuadra en cuadra. La zona está ubicada pasando el Molicentro en la Molina y la puedes ver en el siguiente mapa:


¿Cuánto Vale En Promedio?

Sin ponernos muy específicos en cuanto vale el metro cuadrado en cada calle, te voy a decir que el metro cuadrado ronda en $700 dólares y más allá de $750 dólares, resulta difícil de vender. Han venido clientes ofreciéndome el negocio de vender sus casas como terreno a precios más allá de eso: como $1,200 dólares metro cuadrado y simplemente tengo que declinar la oferta con mucha educación porque es imposible encontrar un comprador que pague esos precios. Como terreno: te repito que más allá de $750 dólares metro cuadrado resulta difícil de vender. Lo más probable es que la compre un constructor para hacer un condominio si es que tu casa está sobre un terreno grande porque cada vez menos gente quiere vivir en casas muy grandes.

Los Parámetros

Casi toda el área de Sol de La Molina tiene como parámetro: RDB (Zona Residencial De Baja Densidad), lo que permite sólo construcciones de 2 pisos uni familiares o multifamiliares y en algunas calles se permite la construcción de 3 pisos. La gran excepción de esto es Samoa que tiene parámetro de comercio zonal y la municipalidad permite hacer comercios en el primer piso y por eso los terrenos en esta calle valen un poco más. La razón del precio bajo del metro cuadrado en Sol de la Molina con respecto a otras zonas es porque no se pueden construir más pisos y además la zona no es premium como podría ser rinconada del lago, la planicie o similares.

Como Casa

Vender una casa en Sol de la Molina es otra historia. Cabe destacar que si quieres vender tu casa de Sol de la Molina como casa, esta deberá estar en perfectas condiciones. Difícilmente el comprador se va a embarcar a hacer arreglos costosos aparte del alto precio que está pagando por la casa. Si tienes acabados de primera y están básicamente nuevos, podrías pedir más o menos $600 dólares por metro cuadrado adicional al valor del terreno. Ten en cuenta que no es lo mismo acabados nuevos que acabados antiguos y estos pueden tomarse con una depreciación lineal a 30 años. Es decir; si tienes 400 metros de área construida y la casa tiene acabados nuevos, puedes calcular que el valor de los acabados será aproximadamente unos: 400 metros * $600 dólares =$240,000 dólares, pero si la casa tiene 15 años, entonces los acabados valdrán la mitad o un aproximado de $120,000 dólares.

El Acceso

El acceso todas las etapas de Sol de la Molina viene a ser por la Avenida La Molina. Si quieres comprar un terreno en la misma avenida para hacer un nido o un colegio, la Municipalidad de la Molina te va a poner ciertas trabas, ellos dicen que el cupo máximo de estos ya está lleno y sólo te van a dar licencia si que ya tenías anteriormente una licencia vigente. En la misma Avenida la Molina el costo del terreno está alrededor de los $750 dólares metro cuadrado. A este precio puedes encontrar un comprador en un plazo de 1 mes, pero siendo conservadores, puedes vender tu casa en un tiempo de 3 meses.

Los Precios Del Terreno En Diversas Calles De Sol De La Molina

Aquí vamos a poner los precios de algunas de las calles de Sol De La Molina. Si tratas de vender tu casa o terreno a un precio mayor que lo que te indicamos, probablemente pases por el trance de ofrecerlo por mucho tiempo e ir bajando el precio poco a poco hasta que esté en un margen aceptable para los compradores.

Valor Del Terreno En Las Calles De Sol De La Molina (tipo de cambio: 2.8 soles por dólar)

Estos son los valores reales del terreno en Sol de la Molina, con el tipo de cambio a 2.8 soles por dólar. Esto es importante porque si el dólar cambia de valor ya sea al alza o la baja, los valores cambiarán. Si el dólar sube, entonces el precio en dólares bajará y si el precio del dólar baja, entonces subirán los precios en dólares del terreno. La explicación de esto es sencilla: si bien casi todos hacemos las transacciones (compras y ventas de los inmuebles) en dólares, los que compran van a desarrollarlo como negocio y harán sus negocios en soles o tomarán sus hipotecas en soles (ya que actualmente los créditos en dólares disminuyeron notablemente) y ellos mismos ganan todo su dinero en soles con alguna excepciones muy puntuales. Ejemplo: ahora en el 2,016 que el dólar está en 3.4 soles por dólar, si queremos vender un terreno un la calle Naplo, el precio de mercado es es: $720 * 2.8 / 3.4 = $592 dólares por metro cuadrado. Esto quiere decir que si tienes un terreno de 1,600 metros, entonces su valor aproximado es de: $947,000 dólares.

Esto no quiere decir que no se pueda vender a más precio. Eso refleja el precio de mercado y será un precio con el cual el inmueble se venda en un tiempo razonable, que para inmuebles de este monto suele ser entre 6 meses a 1 año.

  • Acapulco: $720 Dólares Metro Cuadrado
  • Ancón: $720 Dólares Metro Cuadrado
  • Bahía: $720 Dólares Metro Cuadrado
  • Barlovento: $720 Dólares Metro Cuadrado
  • Cascadas: $720 Dólares Metro Cuadrado
  • Copacabana: $640 Dólares Metro Cuadrado
  • Costa De Oro: $640 Dólares Metro Cuadrado
  • Hawaii: $670 Dólares Metro Cuadrado
  • Honolulu: $720 Dólares Metro Cuadrado
  • Kontiki: $640 Dólares Metro Cuadrado
  • Mar Del Plata: $720 Dólares Metro Cuadrado
  • Naplo: $720 Dólares Metro Cuadrado
  • Paracas: $720 Dólares Metro Cuadrado
  • Paraíso: $720 Dólares Metro Cuadrado
  • Punta Pejerrey: $640 Dólares Metro Cuadrado
  • Punta Rapallo: $720 Dólares Metro Cuadrado
  • Samoa: $920 Dólares Metro Cuadrado (Comercio Zonal)
  • San Bartolo: $720 Dólares Metro Cuadrado
  • San Remo: $720 Dólares Metro Cuadrado


Esos son los precios de casi todas las calles de sol de la Molina. Como puedes ver, están rondando los $700 dólares. Si deseas que te ayude a vender tu casa, debes dármela a un precio que pueda venderse y no precios irreales porque los compradores actualmente no están pagando sobreprecios. El mercado anda bajo y la única forma de vender tu casa con cierta rapidez es ponerla a un precio adecuado.

¿Cuánto Cuesta Alquilar o Comprar Un Departamento En Cerros De Camacho, Surco, Lima Perú?

Aquellos que quieren vender su departamento en Surco, tienen que saber que los precios en 2,014 han bajado drásticamente con respecto a los precios de años anteriores, pero tú como propietario, seguramente estás pensando en los precios del 2013, 2012 o incluso de años anteriores, pero los precios de los departamentos en Surco se han estancado en el 2,012, luego comenzó a haber una baja en 2,013 y en este 2,014 los precios continúan a la baja, una tendencia que se está dando poco a poco, pero la baja se nota y mucho.

Los Alquileres En Cerros De Camacho

Los Alquileres en Cerros De Camacho han bajado mucho y como especialista en esta zona, puedo decirte que un departamento de 233 metros, con excelente vista, 3 dormitorios + 1 cuarto de servicio, amplia sala y con recepción con área de gimnasio y reuniones, se alquila fácilmente en $1,400 dólares y demorando un poco en $1,500 dólares (eso sí, si pides $1,500 tiene que tener los acabados completos, como cortinas y todo en orden y reluciente).

Eso quiere decir que el costo por metro cuadrado en alquiler para un departamento como el mencionado está entre: $6.0 dólares y $6.5 dólares por metro cuadrado (dólar a 2.8 soles como tipo de cambio). Más allá de eso, no es alquilable. Estos datos se basan en varios alquileres que se han hecho por esta zona y son datos reales. Ya sabes, si quieres alquiler rápidamente, $6 dólares metro cuadrado y si puedes esperar un poco, puedes subirlo hasta $6.5 y más allá de eso, pues estará vacío mucho tiempo y tendrás que pagar el mantenimiento del edificio que en esa zona es caro y ronda los 720 soles al mes.

Actualización 2,016

Acabo de alquilar un departamento en Cerros de Camacho, 250 metros, 2 cocheras, 3 habitaciones todas con baño y cuarto de servicio con Baño, con área de comunes de gimnasio, recepción y sala de reuniones, por $1,600 dólares. Es decir: 6.4 dólares metro cuadrado, lo cual indica que esto no ha variado mucho, pero este alquiler demoró unos 6 meses para realizarse, por lo que no es óptimo si deseas tener ganancias adecuadas por el alquiler.

Los Precios De Venta

Los precios de venta de los inmuebles en Cerros de Camacho, están entre $1,400 y $1,500 dólares metro cuadrado. Si tienes un departamento de 233 metros, puedes pedir $326,200 dólares para venderlo más o menos rápido y $349,500 para demorarte un tiempo en vender y conseguir mejor precio. Sé que ahora mismo estarás maldiciendo al cielo porque de repente pagaste más por ellos, probablemente alrededor de $450,000 dólares por un departamento del mismo metraje y debo decirte que probablemente te tomaron el pelo y no hiciste una buena inversión. Parte de ser buen inversionista tiene que ver mucho con saber los precios de lo que uno compra y no dejarte llevar sólo por los precios ofrecidos por el constructor o si el departamento se ve bonito o no. Si has comprado uno de estos como inversión tienes 2 opciones: la primera, aceptas las pérdidas y lo vendes al precio del mercado y la segunda, lo alquilas al precio del mercado para evitar perder más dinero por gastar en el mantenimiento mensual y esperas a que los precios vuelvan a subir.

Es por eso que la zona de Cerros De Camacho en Surco no está totalmente llena, con las justas alcanza a un ratio de ocupación del 50% y es porque o bien lo propietarios están intentando alquilar sus inmuebles a un precio muy alto o venderlos a un precio que podía ser de hace algunos años, pero no a los precios actuales del mercado.

¿Qué Es Lo Que Vende En Cerros De Camacho?

Lo que realmente vende en Cerros De Camacho es la hermosa vista que consigues cuando estás en un piso alto y la exclusividad de la zona. Algunos inquilinos me han dicho también que la sala grande suele ser un atractivo importante. De hecho, el inquilino que acaba de tomar el departamento que le estaba ofreciendo había visto otro en el mismo edifico con una sala más pequeña que no le agradó. Todos tus vecinos será gente de clase que comparte tus gustos y experiencias de vida y con los que te sentirás a gusto en una convivencia.

La Presentación Del Inmueble

Los balcones se tienden a llenar de mucho polvo en Cerros De Camacho, por lo que te recomiendo que antes de mostrarlo a posibles clientes, lo limpies completamente y déjalo lo más limpio que puedas para que se alquila o venda con más rapidez. Esto es crucial porque lo primero que la gente hace cuando entra en un departamento de éste tipo es ir al balcón a disfrutar de la excelente vista y si lo ve sucio, entonces podría perder la ilusión de alquilarlo o comprarlo.

No olvides también aplicar algunos aromas, como sprays y herramientas aromáticas, porque el ambiente vende tanto como el mismo sitio en sí mismo. Al menos si no consigues mayor precio por las cosas referidas a la presentación de tu inmueble, lograrás alquilarlo con mayor rapidez o los inquilinos no serán tan exigentes si es que no tienes cortinas o demás.

¿Cómo Alquilar Mi Inmueble Rápido y De Manera Segura En Lima, Perú?

Aquellos que viven de los alquileres y también aquellos que alquilan inmuebles para hacer negocio y vivir de las rentas, tienen que estar conscientes que de nada sirve pedir un precio elevado por tu inmueble si es que vas a demorar mucho tiempo para alquilarlo, porque vas a tener que pagar el mantenimiento del edificio o si se trata de una casa, no habrá pagos que hacer, pero igual no estarás recibiendo ingresos.

Ofrecerlo A Precio De Mercado

Muchos tienen miedo de ofrecer su inmueble a un precio más bajo del que merece, pero la verdad es que hay que hacer un trabajo serio antes de alquilar un inmueble. Actualmente hacer análisis comparativos para saber a qué precio se están ofreciendo los inmuebles es muy fácil con toda la tecnología que tenemos a nuestra disposición, basta con ingresar a los portales inmobiliarios y hacer un pequeño comparativo de diversos inmuebles que se están ofreciendo por la zona y con las mismas características (no comparemos papas con tomates) para averiguar cuál es el precio por metro cuadrado. Esto nos dará una buena idea del precio real del inmueble.

Excepciones

En la mayoría de los casos, con esta sencilla regla, tendrás un valor aproximado del precio de mercado de tu inmueble, pero puede que falles por algún margen cuando tienes un departamento grande y haces el cálculo del valor del metro cuadrado y quieres cobrar eso. Si tienes un inmueble así, de repente no puedes aplicar exactamente el cálculo del valor del metro cuadrado porque no hay mucha gente que pueda pagar el monto extra por encima del promedio que normalmente pagan las personas. Por ejemplo: hace un tiempo vi el caso de un departamento en la Aurora (cerca al Wong de la Aurora) que el propietario estaba pidiendo $1,400 dólares al mes por el alquiler, pero era un departamento de 265 metros cuadrados, con lo cual el precio del metro cuadrado en alquiler salía en: $5.28 por metro cuadrado, lo que es muy barato para la zona que normalmente está por los $7 dólares metro cuadrado en alquiler.

La Explicación

La explicación es que no mucha gente está dispuesta a pagar $1,400 dólares por ser un monto más arriba del promedio, por lo que normalmente la gente prefiere ir a algo más pequeño y pagar un poco menos que ir a un tremendo departamento y tener que pagar un poco más. No tiene ninguna lógica matemática, pero es así como se comporta el mercado, por lo que si tienes un inmueble muy grande (más grande que lo que se ofrece en promedio) tendrás que cobrar un poco menos que el metro cuadrado promedio de tu zona. Esa es la ley del mercado que igualmente ocurre con las ventas de las propiedades. Finalmente, el inmueble en cuestión demoró en alquilarse varios meses y sólo se consiguió un precio de $1,350 dólares, lo que no dejó tan contento al dueño, pero esas son las reglas del mercado.

¿Cómo Alquiler Tu Inmueble Rápido?

Como hemos visto, lo primero es evaluar bien el precio al que lo vas a ofrecer, que nadie paga precios que no son los correctos. Seguro, que alguna vez en la vida vas a encontrar a alguien antojadizo que va pagar caprichos, pero la mayor parte de las veces, la gente busca primero hasta debajo de las piedras, antes de tomar un inmueble y con las herramientas tan sencillas que hay ahora para comparar los precios, es realmente muy difícil que vayas a alquilar rápido tu inmueble si es que tratas de cobrar un precio excesivo. Recuerda que ahora en el 2,014 los precios de los inmuebles han caído más o menos un 10%, por lo que vas a tener que alinear el precio de tu alquiler con esta realidad, hasta que la economía se recupere.

Segundo Paso

Colocando tu inmueble al precio correcto ya has dado el primer paso para alquilarlo con rapidez, pero nadie va a tomar el alquiler a menos que se enteren que estás alquilando la propiedad, así que lo siguiente es hacer un campaña de marketing para hacerlo conocido. Recuerda que cada persona que mira tu inmueble va a ver unos 3 o 4 antes de tomar una decisión, por lo que cualquier ventaja que obtengas, será clave para que tomen tu inmueble y no cualquier otro de la competencia. Incluso si hay 2 inmuebles que están al mismo precio y características iguales, ganará el inmueble que se presente mejor, es decir: más limpio, mejor pintado, con muebles mejor distribuidos (en caso de ser amoblado). No seas negligente con esto, que puede ser la diferencia entre alquiler el inmueble en 1 mes o 3 meses y para un inmueble de $2,000 esto puede representar $4,000 dólares de dinero perdido.

La Campaña De Marketing

Aquí es cuando tienes que invertir dinero para que se alquile tu inmueble con rapidez, pero ¿Dónde Invertir? Esa es una buena pregunta. Antes de responder esta pregunta tienes que determinar para quién es tu inmueble, ¿Quién es el público objetivo ideal para tu departamento, casa, local comercial o lo que sea que estás alquilando? Sólo respondiendo bien esta pregunta, entonces vas a poder realizar una campaña de marketing efectiva que te acerque con el público ideal para tu inmueble. No sirve publicitar tu departamento de $5,000 dólares en el periódico de barrio, así como no vas a vender fácilmente un departamento alejado si publicitas en el comercio. Tienes que saber cuál es tu público y usar tu presupuesto publicitario de manera inteligente. Lo recomendable es invertir la mitad de un mes de alquiler para lograr la meta, porque eso es lo que va a hacer que tu inmueble se alquile rápido.

Ya Hay Un Cliente, Ahora Como Sé Que Será Buen Cliente

La realidad no sabes antes de investigarlo bien. Ha habido casos en que el inquilino tomó un inmueble y resultaba ser muy bueno hasta que un día dejó de pagar y no quería salir del inmueble. Hay también muchos casos en que el inquilino pide dinero al dueño del inmueble para salir del inmueble, lo cual es verdaderamente indignante.

Hace un tiempo, la televisión mostró un problema con un inquilino y la dueña del departamento e independientemente de quién tenga la razón en dicho caso, esto lo quieres evitar a toda costa en caso de alquilar tu departamento, casa, local comercial u oficina. Con un buen contrato, simplemente lo desalojas y punto.



Para evitar este tipo de cosas, es bueno investigar a tu cliente antes de alquiler tu inmueble. Hay bases de datos de inquilinos morosos que debes consultar, así como también consultar su estado crediticio resulta muy provechoso, ya que si tu inquilino mantiene deudas morosas con los bancos, es poco probable que cumpla con el pago de tu alquiler. También debes investigarlo por Internet para ver si salen a la luz cosas desagradables que haya hecho tu posible inquilino en el pasado.

¿Cómo Se Hace Un Buen Contrato?

Un buen contrato no lo hace cualquiera. Incluso muchísimos abogados no están totalmente enterados de todo lo que se tiene colocar en un contrato para proteger adecuadamente a un propietario porque los mejores sistemas de protección para inquilinos son de creación reciente, así que tienes que asegurarte que tienes protección completa ante cualquier imprevisto. Lo principal de un buen contrato es estar protegido por un tribunal arbitral, hay varios, así que hay que saber cuál de todos sirve mejor para tu caso.

¿Cuánto Cuesta Nuestro Servicio?

El costo de nuestro servicio es de 1 mes de alquiler. Considerando que con nuestro apoyo, no vas a tener problemas en desalojar inquilinos morosos, además que vas a alquilar en un plazo bien corto de tiempo (eso depende del inmueble, si se trata de un inmueble económico, mi record ha sido alquilarlo en 2 días, mientras que un inmueble más caro, que esté al precio de mercado puede demorar 1 mes alquilarlo) y no vas a tener que ocupar tu tiempo en mostrar la vivienda, no tendrás que preocuparte por tratar con delincuentes ni preocuparte nada más que por cobrar tu renta, entonces el precio es más que justo.

Si deseas que trabajemos en alquilar tu inmueble, entonces puedes contactarme con la información de abajo.

¿Sufriste Asaltos o Robos en Lima? Múdate A Un Lugar Seguro Como La Planicie

Los asaltos y robos están a la orden del día en Lima y no hay quién no haya sufrido un evento de estos en su vida, pero si realmente quieres tener más tranquilidad en tu vida, puedes decidir vivir en un lugar donde la delincuencia no tendrá fácil acceso. Se trata de La Planicie en el distrito de la Molina.

Trancado

La planicie tiene la particularidad que está trancado y realmente separado del resto de la ciudad y no es fácil entrar ni salir de esta zonaa, ya que hay trancas de seguridad en varias partes del mismo, lo que haría muy difícil escapar a un delincuente y también se hace difícil ingresar, debido a que hay controles de seguridad y esto no se limita al primer acceso que se encuentra cerca de la municipalidad de La Molina, sino que hay varios más una vez que vas ingresando.

La Planicie

En La Planicie todo es residencial y si quieres proveerte para tus consumos, puedes comprar en Wong de La Molina que está justo antes de la primera tranquera de entrada y continuar hacia tu residencia segura y tranquila. Por lo mismo que no hay comercios, vas a tener una vida muy tranquila, sin bullas ni ruidos molestos, menos gente que te toca el timbre para ofrecerte cosas. Unicamente tendrás buenos vecinos que no te van a dar problemas y vas a vivir en una zona que con el tiempo se va a revalorizar cada vez más y más.

Terrenos Disponibles

La Planicie sigue creciendo constantemente y todas las zonas siguen sin conexión con lo demás de Lima, por lo que la seguridad se mantiene a lo largo de todo el crecimiento que está experimentando. Por supuesto, mientras más alejado estés de la tranquera de la salida (la primera tranquera donde está la municipalidad de la Molina), menos te va a costar el terreno, pero vas a tener que manejar más tiempo para salir de la Planicie hacia tu trabajo. Quizá en el futuro, cuando mucha gente pueda trabajar eficientemente desde sus casas haciendo sus negocios por Internet, esto no será ningún problema, pero por ahora si lo es, máxime cuando hay un tiempo que recorrer desde tu domicilio hasta la primera tranquera de la Planicie y luego tendrías que ir desde ahí hasta tu trabajo.

¿Cuanto Cuesta?

El costo del terreno en la Planicie es bastante alto en las zonas urbanizadas y ronda los $1,000 dólares el metro cuadrado, un valor muy alto considerando que no se pueden hacer edificios y todas su viviendas unifamiliares. Sin embargo, en las zonas de desarrollo, donde se acaba el asfalto, puedes encontrar terrenos muy económicos desde $300 dólares metro cuadrado para que puedas construir tu vivienda y vivir totalmente seguro tu y tu familia. Por supuesto, no te saldrá a cuenta si tu trabajo está por Chorrillos, pero si podría ser una buena opción si eres independiente, vives de tus alquileres o tu trabajo queda por alguna buena zona de la Molina en cuyo caso la distancia a recorrer no será muy grande y vivirás en una zona muy tranquila.

Bueno Para Inversionistas

Para un inversionista, esta también es un buena inversión porque la zona se va a urbanizar rápidamente, porque en la Planicie la gran mayoría de personas tienen un buen nivel económico y probablemente los servicios de agua, desague y eléctricos se priorizan para zonas como estas. ¿Que la vida no es justa? pues nunca lo ha sido y como la Planicie está lleno de personas con buenos ingresos, la probabilidad que el desarrollo llegue a esta zona es mucho mayor a que llegue a zonas más deprimidas económicamente hablando.

¿Lo Quieres?

Si quieres un terrenito en la Planicie ya sea como inversión o como para comenzar a construir tu vivienda, entonces no dudes en llamarme para ofrecerte las mejores ofertas que tengo disponibles en el lugar. Por supuesto, si quieres vender, también te puedo ayudar ya que constantemente estoy buscando compradores para este tipo de terrenos y posiblemente pueda encontrar el comprador ideal para el tuyo si me das la opción de ayudarte con esto.

¿Cómo Alquilar Mi Casa Con Seguridad En Lima Perú?

Todos los propietarios tienen la ilusión de alquilar su casa o departamento para lograr un ingreso extra, sin tener que trabajar. Esto te da libertad para hacer otras cosas y disfrutar el ser dueño de tu propiedad, pero muchas veces el sueño de alquilar tu inmueble, se convierte en una verdadera pesadilla, cuando te chocas con un inquilino moroso y que no quiere salir de tu inmueble.

¿Qué Problemas Te Puedes Encontrar?

En los mejores casos, el inquilino moroso será una persona razonable, tal vez honesta a la cual le ha sucedido un contratiempo, un percance en la vida que no ha podido solucionar adecuadamente y no puede pagarte la renta. Quizá puedas conversar con él y acordar que deje tu inmueble para poder alquilarlo a otra persona.

A veces hay casos en que te encuentras con personas que simplemente son sin verguenzas que no te quieren pagar la renta y no quieren salir de tu propiedad. En este caso, tendrás que hacer un juicio de desalojo que podría durar AÑOS. Y ¿por qué años? simplemente porque el poder judicial permite que los procesos tengan citaciones, con plazos repetidos para comparecencia, cuentan con acusaciones, permite defenderse de dichas acusaciones, permite plazos para presentación de pruebas, descargos y toda un serie de cosas que si te encuentras con un abogado sin verguenza que ha entrado a tu propiedad, el proceso podría durar AÑOS, literalmente y no estoy exagerando ya que tengo clientes que me han comentado que tienen conocidos que han pasado por esta pesadilla.

¿Cómo Defenderse?

Lo primero que tienes que tener para poder defenderte es un BUEN contrato. Muchos propietarios no hacen uso de contratos tal vez por desconocimiento o porque creen que son costosos. Un contrato simplemente es una hoja de papel que indica las condiciones que se establecen para ambas partes, tanto inquilino como propietario para el alquiler del inmueble. Ser preciso en lo que se le permite hacer o no al inquilino es clave para evitar disputas y también para expulsarlo en caso que no pague la renta.

No tener un contrato o tener uno mal hecho es lo peor que puedes hacer. Los procesos de desalojo en el poder judicial cuestan mucho dinero (entre 4,000 y 5,000 soles) y lo peor de todo es que incluso el inquilino te podría solicitar que le pagues para que se vaya (lo que sería delito de extorsión, pero no si lo "solicita" de una "manera inteligente"). Ten en cuenta que tener a un inquilino moroso es bastante horrible porque ni siquiera le puedes cortar la luz o expulsarlo a la fuerza porque podría denunciarte por delito de usurpación.

!Vaya! ¿Cómo que usurpación, si es mi propio inmueble que lo he alquilado?. Pues sí, el inmueble mientras estaba alquilado seguía siendo tu propiedad, pero no tenías derecho a su uso, de ahí la palabra "usurpación". El problema es que la usurpación es un proceso penal y podrías ir preso de ser culpable de ello.

¿Qué Cosas Deberían Estar En Tu Contrato?

Lo más común es el incumplimiento del pago de la mensualidad (llamado también "merced conductiva"). Debes establecer penalidades por demora en el pago, pero asegúrate que sean razonables y nunca superiores a lo que establece el Banco Central porque si la penalidad por concepto de interés es mayor, sería usura.

Garantías

Usualmente debes solicitar 2 meses de garantía. Esto cubrirá cualquier desperfecto que tenga la vivienda cuando sea tiempo que el inquilino se vaya. Para poder probar adecuadamente esto, deberás tomarle fotos a la vivienda en el momento en que entregas el inmueble. Si entregas con muebles, tienes que hacer un inventario y considera tomar algo más de garantía para saldar cualquier daño a tus muebles en caso que el desgaste no haya sido provocado por el uso normal de los mismos.

En algunos distritos, no es posible pedir 2 meses de garantía, simplemente porque no lograrías alquilar la propiedad. En estos casos, tendrás que pedir tan sólo 1 mes de garantía.

Algunas personas solicitan garantes para poder cobrar los alquileres en caso de incumplimiento, pero ten en cuenta que si el garante no es opcional, entonces el inmueble va a ser mucho más difícil de alquilar (¿quién quiere ser garante de alguien en estos tiempos?)

Pago En Banco

Mis padres me decían que era imposible que los inquilinos depositen el dinero de la renta en una cuenta bancaria. Simplemente no podían creerlo. En mi experiencia, todos los alquileres que he hecho (y han sido ya muchos) se indica una cuenta bancaria en el contrato y el inquilino cumple con hacer los depósitos en esta cuenta. Salvo los raros casos en que el inquilino se niega a pagar, en cuyo caso hay que desalojarlo.

Plazos Forzosos

En teoría, la garantía que paga el inquilino debería guardarse en un banco y devolverse una vez que deja el inmueble, en caso que te lo esté devolviendo en las mismas condiciones en que se lo entregaste, pero tú y yo sabemos que eso no va a pasar. Nadie (salvo raras excepciones) va a guardar ese dinero de la garantía en un banco, simplemente lo vas a gastar, pero si el inquilino decide irse a los 3 meses de haber alquilado el inmueble, tendrías que devolver la garantía, sin haber tenido tiempo de ahorrar la garantía para poder devolverla, lo que te pondría en serios aprietos.

Para ello, establece plazo forzoso. Por ejemplo: si el alquiler es por 1 año, pon en el contrato que el plazo forzoso sea de 1 año y que si el inquilino sale antes del inmueble, entonces tendrá que pagar 2 meses de lucro cesante (no confundir con la garantía, pero en cantidad vendría a ser lo mismo). Entonces si el inquilino se va antes del año, no tienes que devolverle nada y no tendrás que ahorrar para el tiempo de su partida, al menos no antes de pasado un buen tiempo.

Causas Para Disolver El Contrato

¿Qué pasa si el inquilino que vino a tu inmueble parece ser una persona correcta, pero luego que está alquilando el inmueble se pone a hacer fiestas todos los días con música a todo volumen? Si tu contrato no tiene una cláusula que le ponga fin al contrato en caso de violarse las buenas costumbres, entonces no tienes nada que hacer hasta que finalice su contrato. Un buen contrato consiste en imaginar todo lo que podría salir mal, anticiparte y ponerlo por escrito para estar protegido.

Tienes que considerar también que en el contrato se establezca que el inmueble no puede ser usado para otra cosa por la cual fue alquilado.

Pagos Y Reducción De Riesgos Por Falta De Pago

Los arbitrios deben indicarse que los paga el inquilino. Si es un departamento en alquiler, también deberá pagar el mantenimiento (ponlo en el contrato). El impuesto predial siempre lo asume el propietario del inmueble. Trata de cobrar el mantenimiento junto al mensual porque puede darse el caso que el inquilino no sea moroso contigo, pero si con el edificio y en tal caso no sería fácil sacarlo porque está cumpliendo con pagar el alquiler.

Es bueno solicitar los últimos recibos de pago de todos los servicios que contrate el inquilino porque de esa manera te aseguras que no se va a ir dejándote deudas por pagar.

Desalojo

El desalojo quería dejarlo para el final porque resulta ser lo más delicado en el tema de los alquileres. En primer lugar, al alquilar tu vivienda, debes dejar bien claro que no será el poder judicial quién decidirá el desalojo, sino un proceso arbitral y recomiendo que para redactar esto llames a un agente inmobiliario que ya tiene conocimientos de esto porque muchos abogados no saben bien sobre este asunto y hablo de abogados con muchos años de práctica fuera de la universidad.

Si bien un abogado puede hacerte un contrato de alquiler decente, si le falta la cláusula arbitral, entonces para cualquier conflicto irás ante el poder judicial y esos procesos ya sabes que podrían tardar años en resolverse. Incluso si el abogado sabe acerca de la cláusula arbitral, si falla en una sola palabra y esta palabra falta en tu contrato (específicamente la que habilita al tribunal arbitral a ejecutar la sentencia), luego de ganar el juicio arbitral tendrías que ir al poder judicial, lo que sería aún peor.

Cláusula De Allanamiento Voluntario o Desalojo Arbitral

En tu contrato debes decidir si vas a colocar la cláusula de allanamiento voluntario o vas a usar un tribunal arbitral para el desalojo. Hay varios tribunales arbitrales y no hay espacio para detallarlos todos, pero vamos a exponer los puntos a favor y en contra de cada uno.

Desalojo Arbitral

  • Desalojo Muy Rápido Típicamente 1 Mes
  • No Hay Huelgas (Es Privado)
  • Simple
  • Tiene Un Costo Mínimo De 1,200 Soles

El desalojo arbitral es lo más recomendable para inmuebles de más de 1,000 soles de alquiler mensual. Recomiendo esto mucho más que la cláusula de allanamiento voluntario porque es rápido, efectivo, no hay demoras por huelgas del poder judicial. Su principal defecto es el precio, que por ejemplo: si estamos hablando de un inmueble que se alquila por 400 soles, simplemente no vale mucho la pena ya que serían 3 meses de alquiler. Si el inmueble cuesta a partir de 1,000 soles recomiendo plenamente el tribunal arbitral.

Conclusión

Aun cuando actualmente hay mayor seguridad jurídica por avances como la cláusula de allanamiento voluntario, para viviendas más costosas recomiendo en centro arbitral. Un agente inmobiliario que ya tiene experiencia en estos casos, ya tiene contratos realizados a la perfección que cumplen con todas la exigencias legales y redactado por abogados que se dedican al tema inmobiliario.

Por otra parte. Nosotros sólo cobramos 1 mes de alquilar para buscar un cliente adecuado para su inmueble y no sólo lo buscamos, sino que lo filtramos y sólo se lo presentamos si es que ha pasado todos los filtros previos, eso también le evita verse sorprendido por personas de mal vivir que quieran aprovecharse de usted, simplemente porque saben que es propietario de un inmueble. Está demostrado una y otra vez que aquellos propietarios que alquilan su inmueble por su cuenta, terminan perdiendo mucho tiempo, lo alquilan a un precio más bajo y lo peor de todo, es que a veces no tienen un buen contrato y cuando lo alquilan a alguien problemático, se convierte en un verdadero problema por mucho tiempo.

Viendo todo esto, 1 mes de alquiler por este servicio no parece mucho invertir por toda la tranquilidad que puede conseguir por contratar un agente inmobiliario ¿verdad?

Importantes Tips Para Alquilar Tu Departamento...

Son muchas las personas que quieren tener un ingreso extra al alquilar un departamento de su propiedad o tal vez, han independizado su casa y la han dividido para tener varios departamentos en la propiedad y quieren alquilarla para tener un ingreso extra. Tener un ingreso extra está bien, pero si no tomas precauciones antes de alquiler, puedes encontrarte con que el alquiler, en lugar de ser un beneficio, podría resultar un verdadero dolor de cabeza.

Un Buen Contrato

Jamás se te ocurra darle acceso a tu propiedad a un desconocido, sin tener un contrato firmado donde se establece claramente que estás alquilando el inmueble y las condiciones específicas por las cuales se rigen tanto los pagos, como penalidades por demora, la fecha de inicio y fecha de fin. Uno siempre debería esperar lo mejor, pensar que los inquilinos serán excelentes personas, gente honorable que tomará el inmueble, lo usará de manera digna y luego te lo devolverá tal cual lo has entregado, pero por más investigaciones que realices a las personas, te puede tocar un Inquilino Moroso y esto podría convertir tu sueño de recibir un ingreso extra, en una verdadera pesadilla.

Un buen contrato te resguarda de posibles problemas que podrían surgir cuando hay algo en lo cual no estés de acuerdo con el inquilino y no hay forma de conciliar estos puntos. Si tienes que pelear con tu inquilino en el ámbito legal, recién ahí probablemente te darás cuenta que las leyes tienden a proteger al inquilino, más que al propietario y se han visto casos en que algunos juicios de desalojo pueden durar AÑOS y he leído que ha habido casos en que los juicios de desalojo han demorado hasta 5 AÑOS, en este caso....

¿Vale La Pena Alquilar?

Pues no si tienes este riesgo. Es un riesgo tan alto que no vale la pena darse la molestia de buscar un inquilino para luego tener que gastar mucho dinero y esperar mucho tiempo para tener que sacarlo. Imagina que tienes un inmueble que vale más o menos $200,000 dólares, entonces puedes alquilarlo más o menos por unos $1,000 dólares al mes. Has trabajado mucho para conseguir este inmueble o tus padres lo han hecho para que tú puedas beneficiarte con el mismo como para que si alguien viene a quedarse digamos 1 año gratis (por dificultades para sacar al inquilino) entonces pierdas $12,000 dólares por alquileres no cobrados + dinero que has de pagar al poder judicial para iniciar el juicio + el tiempo y las molestias de todo el trámite legal. Si hay ése riesgo, pues no vale la pena, pero felizmente hay una solución....

No Te Sujetes Al Poder Judicial

Es posible redactar un contrato donde las personas que lo hacen, renuncian a que sea el poder judicial el que decida si el inquilino moroso sale o no, sino una institución diferente y legal que se llama: "Centro De Arbitraje". Si en tu contrato indicas que los que firman el contrato renuncian al poder judicial y se someten a lo que dicte el laudo arbitral, entonces el inquilino moroso no tiene forma de apelar la decisión y por consiguiente demorar el desalojo. Incluso si usas la reciente "clausula de desalojo voluntario", tienes que esperar 2 meses y medio que no te haya pagado el inquilino + 2 semanas para el dictamen de la sentencia + 7 días para el desalojo, haciendo un total de más de 3 meses de no pago. Como en los contratos normalmente se estipula sólo 2 meses de garantía, esto es lo único con lo que te podrás cobrar, pero si el inquilino moroso ha hecho daños en el inmueble, entonces realmente habrás perdido los 3 meses de alquiler. En cambio, con el laudo arbitral, basta que el inquilino moroso no pague durante el tiempo que se estipula en el contrato y podrías comenzar con el proceso de desalojo y laudo arbitral suele ser muy rápido ejecutándose en aproximadamente 1 mes, con lo que tu protección es mucho mayor.

Evaluación Del Cliente

Actualmente los sistemas han avanzado y el Internet nos ha interconectado de tal forma que se puede evaluar a los clientes de muchas formas. Un agente inmobiliario competente te puede decir que tan bien está un determinado cliente en el sistema financiero. Si un cliente está atrasado en sus pagos de tarjetas de crédito, ten por seguro que también se va a atrasar con el pago de la renta porque su prioridad siempre va a ser mucho mayor hacia pagar a los bancos que pagarte a ti. Puede ser que un cliente esté al día con los bancos y aún así se convierta en inquilino moroso, pero para cubrir eso también hay una solución.

Análisis De Registros De Inquilinos Morosos

Un buen agente inmobiliario invierte también en ver si un determinado cliente está en bases de datos de inquilinos morosos para evitar casos escandalosos como el que salió hace un tiempo en la televisión. Realmente es inconcebible que un inquilino moroso pida dinero para salir de un departamento, pero así son las cosas cuando o no hay un contrato escrito o cuando el contrato se ha sujetado al poder judicial para su resolución.

Obviamente, hubiera sido más difícil que este tipo pudiera haber pasado el análisis estricto de datos, más allá de tan sólo tener una conversación simple. Este sujeto no habría alquilado el inmueble y la señora de la historia tendría su renta que con tanto cuidado trabajó su esposo para que ella gozara de la misma.

¿Qué Precio Ponerle?

Uno siempre debe tratar de ganar el máximo dinero posible de sus inmuebles y esto no siempre se logra cobrando lo máximo que uno puedo. De repente has tenido momentos en que has alquilado tu inmueble exitosamente por decir a: $2,600 dólares por mes, pero usualmente has tenido el inmueble vacío varios meses entre inquilino e inquilino, digamos unos 5 meses. En este caso, estarías ganando por año: $18,200, pero ¿qué tal si le bajas en precio y lo mantienes alquilado por más meses o de manera más contínua?, digamos que le bajas el precio a $2,300 dólares por mes, pero a ése precio, no tendrás tu inmueble vacío por 5 meses, sino sólo por 2 meses, entonces, en este caso estarías ganando: $23,000 dólares por año, ¡Tremenda Diferencia!, en el segundo caso, alquilas a menos precio, pero al final ganas más dinero porque lo mantienes alquilado por más tiempo, sin mencionar que mientras está vacío, vas a tener que hacerte caso de los gastos del mantenimiento del edificio (si los hubiese) y otros gastos como los arbitrios municipales por tu cuenta, reduciendo más tus ganancias.

Ponerle un precio adecuado a tu departamento no es tan difícil. Está la regla de 0.5% para empezar que pudiera servirte de guía. Esta regla quiere decir que si un departamento vale en el mercado $200,000 dólares, se podría alquilar a $1,000 con facilidad por un agente inmobiliario que sea medianamente capacitado. No hay fuerza en el mundo que pueda alquilar o vender un inmueble a un precio muy superior del precio real y en el caso de ponerle un precio un poco alto, sufrirás meses de desocupación que te harán perder dinero como en el ejemplo que te acabo de mostrar un poco antes.

Otro sistema se basa en analizar inmuebles parecidos por la zona y hacer una comparativa de igual a igual. Por ejemplo: si tu inmueble tiene 130 metros cuadrados y encuentras uno que tiene 150 metros cuadrados que lo están alquilando por $1,200 dólares, entonces deberías calcular cuánto costaría el tuyo si fuese del mismo tamaño. Una regla de 3 simple resuelve el asunto: Si alquilar 130 metros cuestan $1,200, entonces alquilar cada metro cuesta: $9.23 Dólares, entonces uno que tiene 150 metros debería costar: $1,384 al mes.

Este cálculo lo debes hacer con varios inmuebles para eliminar alguno que otro que esté muy caro y se compense con alguno que podría estar barato (raro evento). Sacas un promedio y entonces tienes un precio tentativo. A este precio le reduces algo por cualquier inconveniente que tenga (por ejemplo si está en piso 4 sin ascensor, deberás bajar el precio o tratar de hacer la comparativa con departamentos que están con la misma desventaja). Otra cosa, la comparativa debería ser con departamentos similares porque a veces la gente tiende a pensar que porque tiene un departamento que tiene el doble de tamaño que otro, tiene que costar el doble. No es así como funciona el mercado, hay una normal para el pago de departamentos de un determinado precio, si te sales de eso, puedes cobrar más, pero si es el doble, no puedes cobrar el doble simplemente porque la cantidad de personas que podrían pagar esto se reduce de manera radical y como todo el mundo sabe, a menos demanda, menos podrás cobrar (es es la razón por la cual los inmuebles medianos son más rentables que los más grandes).

¿Cómo Buscar Clientes?

La búsqueda de clientes para alquilar un departamento puede ser fácil o puede ser muy difícil dependiendo de cada caso en particular. Algunas veces, cuando los clientes requieren sólo extranjeros para sus inmuebles, eso se convierte en una tarea difícil para aquellos que no saben cómo promocionar inmuebles a través de Internet. ¿Has intentado hacer el trabajo de un ingeniero sin serlo alguna vez? Si lo has intentado, sabes que el resultado será un desastre. En este caso, lo más aconsejable será llamar a un agente inmobiliario con experiencia en Internet porque es poco probable que una persona que no se dedica a esto a tiempo completo, tenga la habilidad para hacerlo de manera adecuado.

Las estrategias para buscar clientes para alquilar viviendas suelen ser parecidas a las que se utilizan para vender inmuebles, sólo que se invierte menos dinero porque las ganancias son menores. Alguien que tiene experiencia en el alquiler de inmuebles sabe que medios probablemente darán mejores resultados que otros en los diversos casos que pudieran presentarse. El tema es que alguien con experiencia, probablemente alquilará tu inmueble en un tiempo mucho más corto de lo que pudieras hacer tú mismo, con lo cual el mes de comisión que cobramos sea menos de lo que dejarías de ganar en caso que demores más tiempo del necesario para alquilar tu departamento.

Imagina que detestas a los agentes inmobiliarios porque son "unos ladrones" que se llevan "todo un 1 mes de comisión". Bueno, si el agente toma 1 mes y alquila el inmueble en 1 mes, entonces pierdes 2 meses, pero si lo haces por tu cuenta y demoras 3 meses, no sólo has perdido 1 mes más en comparación de llamar al agente inmobiliario (que te salió gratis porque lo alquiló 1 mes antes), sino que no tienes que pagar toda la labor de promoción que ha tenido que hacer para alquilar tu inmueble, el trabajo de mostrar tu inmueble, negociar el precio (por la buena negociación de un buen agente inmobiliario, fácilmente podrías alquilar tu departamento por un precio mayor al que podrías con tu propio esfuerzo, muy probablemente) y en fin.

¿Vale La Pena Un Agente Inmobiliario?

¿Crees que si no valiese la pena, existiríamos? ¿Crees que muchos están locos? Por supuesto, si tienes mucho tiempo disponible para mostrar tu inmueble, no te importan las molestias de coordinar citas y lidiar con tus posibles cliente, no te preocupa que te asalten (como sucedió a un propietario en San Miguel que le abrió la puerta a alguien que se hizo pasar por posible inquilino cuando en realidad era un ladrón), tienes las habilidades de marketing como para promocionar adecuadamente tu inmueble como para que se alquile rápido y a un buen precio y sabes exactamente en qué medios invertir para lograr óptimos resultados, entonces NO NECESITAS MIS SERVICIOS. Pero si eres una persona que trata de sacar lo máximo por su inmueble, con las menores molestias posibles, entonces te habrás dado cuenta que un buen agente inmobiliario vale todo lo que cobra y te da la tranquilidad de poder alquiler tu inmueble sin preocupaciones.

Conclusión

Si estás convencido que puedo ayudarte a alquilar tu departamento, puedes darme una llamada y con mucho gusto podemos conversar para ver la mejor forma de hacerlo y de una manera que tenga los menores inconvenientes para ti y los máximos beneficios.

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¿Quieres Vender Tu Casa? ¿Qué Harás Con Tus Gatitos?

Algunas personas quieren vender su casa para irse a vivir a un departamento, pero si tienen mascotas, entonces ¿dónde van a ponerlas? Para muchas personas, sus mascotas son lo más preciado y si nunca has tenido unas, viendo este video vas a entender perfectamente a lo que me refiero.



Si tienes más mascotas como estas, simplemente no va a ser fácil deshacerte de ellas. Tienes que pensar en ellas y darles un espacio para que sean felices. Compárte este video si los gatitos que ves en el video de parecen adorables.


¿Cómo Salgo De Mis Deudas? Plan Paso a Paso Para Salir De Problemas Financieros

En la actualidad hay mucha gente que anda desesperada por pagar sus deudas y es que los bancos cada vez se ponen más y más comelones (su último chiste ha sido de poner una penalidad por pago tardío de más o menos 40 soles sumando a todos los intereses que ya están cobrando) y es que cuando no alcanza la plata, la mayoría opta por acudir al banco o usar su tarjeta y no pagar la totalidad de sus consumos en un mes, por lo que se acumulan los intereses.

¡Los Intereses Son Leoninos!

Muchos no tienen idea, pero los intereses bancarios son enormes y muchos no se molestan por averiguar las tarifas. Lo que pasa es que con el tiempo un usuario ha acumulado deudas en muchas tarjetas diferentes y la situación se hace muy difícil de manejar. Primero porque a veces se dejan de pagar algunas deudas para hacer frente a otras y se termina pagando mucho más en moras, intereses y otros conceptos.

¿Cómo Salir De Deudas?

Lo primero que hay que hacer para salir de las deudas es ajustarse los cinturones, pero ¡con seriedad! Debes eliminar todos los gastos que no sean estrictamente necesarios y realmente hay que ponerse muy duro para poder afrontar las deudas. El segundo paso es ver si gastando lo mínimo que puedes gastar, te alcanza para pagar al menos todos los mínimos de los bancos con cierta tranquilidad, sino no es así, entonces estás en serios problemas. Ten en cuenta que los mínimos en cada país son diferentes, en Estados Unidos, el mínimo no cubre la totalidad de los intereses, por lo que si sólo pagas el mínimo, tu deuda va a aumentar y aumentar, aún cuando no consumas nada de tu tarjeta. En otros países el mínimo si cubre los intereses y parte del capital, por lo que si lograrás pagar tu deuda al pagar el mínimo (sin hacer consumos adicionales), pero tienes que fijarte que el pago de la deuda sea en un plazo razonable, ya que no vale tener que pagar el mínimo por 10 años porque uno no sabe si sus ingresos van a permanecer iguales en 10 años es simplemente una propuesta sumamente arriesgada.

Orden En Los Pagos

Hay que tener mucho orden con los pagos cuando uno está ahorcado. Si no te alcanza el dinero, tienes que pagar primero las deudas que cobran mayores intereses y sólo después las deudas que cobran menores intereses. Muchos se equivocan y pagan las deudas pequeñas primero para "cerrar" alguna tarjeta, pero eso es un error. Tienes que escoger pagar todos los mínimos de todas tus tarjetas y pagar un poco más de la tarjeta que te cobra los mayores intereses.

Este plan podría sacarte en algún tiempo con mucho sacrificio de todas tus deudas bancarias.

¿Qué Pasa Si No Me Alcanzan Los Ingresos?

Si los ingresos no te alcanzan ni siquiera para cubrir los pagos mínimos de todas tus tarjetas, entonces tienes que pensar en vender algún activo que tengas para reducir las deudas. Si no las tienes, ya debes declararte en bancarrota desde ya, porque cada día que pase va a ser peor y en algún momento del tiempo te va a ser imposible cumplir con todas tus obligaciones. Declararse en bancarrota tampoco es el fin del mundo, ya que significa que no tendrás crédito por 10 años y que todo lo tendrás que manejar en efectivo, pero luego que pase el periodo, puedes iniciar desde cero de manera más responsable.

Asumamos Que Tienes Algún Bien Para Vender

Asumamos que tienes un bien para vender. Si has llegado a la situación que todo lo que te ingresa no te alcanza ni siquiera para cubrir los pagos mínimos de los bancos, entonces tienes que vender algo para aligerar la carga. Si deseas vender tu casa con rapidez, aquí podemos ayudarte y haremos el mayor esfuerzo para conseguir el mejor precio por tu inmueble. Ten en cuenta que para vender con rapidez, tienes que poner a tu vivienda el precio del mercado (un poquito más bajo para que salga rápido) sino, vas a demorar. Recuerda que con cada día que demores en vender, aumentaran los intereses que tienes que pagar, por lo que no te conviene ponerte terco con el precio, el objetivo en este caso es bajar toda la deuda a algo manejable para con algún sacrificio puedas comenzar a salir de ellas.

Si Tienes Varios Inmuebles

Si tienes varios inmuebles para vender, puede que vender uno chiquito no alcance para bajar la deuda, a pesar que hayas calculado que con ello sería suficiente y es que si dejas de pagar las tarjetas, las deudas aumentan de manera muy fuerte porque los intereses pasan a ser el capital de la deuda y te cobrarán intereses sobre el nuevo capital, sistema que se le llama "revolvente", porque terminas realmente revuelto en deudas si es que dejas que pase. Es tal la cantidad de dinero que ganan los bancos con este sistema de cobro que por ello dan créditos a diestra y siniestra a veces sin control de riesgo (pero son estos bancos que dan el crédito con mucha facilidad los más comelones en cuanto a intereses).

¿Cuál Es La Inmobiliaria Correcta Para La Venta De Tu Casa?

Mucha gente que está en el proceso de vender su casa se pregunta cuál será la mejor inmobiliaria para vender su casa y la respuesta es bastante dificil, ya que todas trabajan de manera diferente y tienen diferentes tamaños, pero vamos a tratar de responder esta pregunta de la mejor manera posible.

Viendo Las Necesidades

Cuando veas una gran inmobiliaria con muchos agentes trabajando para las mismas, la mayor parte del tiempo, no tienen a ningún agente inmobiliario en planilla, sino que son trabajadores independientes que están viendo como generar más negocio o más ganancias por ellos mismos, la empresa sólo es un apoyo de marca, alguna infraestructura y eso es todo. Al no recibir un sueldo, entonces tienen que ver con qué clientes trabajan, que propiedades toman para trabajarlas y a que porcentajes porque ellos manejan todos los aspectos de su negocio, no la inmobiliaria.

Siendo esto así, entonces si conoces a uno de estos agentes que tienen 20 propiedades a la venta en cartera y lo llamas para hacer un alquiler pequeño de digamos S/. 1500 soles, es muy probable que te diga que no, ya que lo que va a ganar con este trabajo va a ser muy poco, comparado con lo que gana atendiendo ventas grandes, a las que ya está acostumbrado, dado que al tener 20 propiedades en cartera, muchos lo van a llamar para darle más propiedades. Es la ley de la vida, mientras más propiedades tienes, más te busca la gente para que le vendas sus propiedades.

Entonces llega un momento en que el agente tiene que declinar ciertos trabajos por falta de tiempo. Si cometiese el error de tomar todo lo que le llega, entonces podría ser que no le tome interés a las propiedades pequeñas o a los alquileres pequeños, pero ningún cliente se merece eso. Lo mejor sería que decline hacer el trabajo como lo haría cualquier agente profesional. En caso que contactes conmigo, si me ofreces algo que no me sienta capacitado para servirte de la mejor manera, declinaré amablemente y trataré de recomendarte a otro agente que sí te pueda ayudar como lo mereces.

Los Agentes Nuevos

Entonces si tienes un alquiler pequeño, tu mejor posibilidad sería contactarte con un agente relativamente nuevo, pero que realmente sepa del negocio como para ayudarte. Este agente, al no tener tantas propiedades en cartera (si es bastante nuevo, quizá tenga una o dos propiedades) entonces va a tomar bastante interés en tu alquiler y hará todo lo humanamente posible para lograr alquilar tu inmueble, aún cuando gane muy poco luego de realizar el trabajo y eso lo hace porque necesita hacerse conocido en el mercado.

Entonces un agente como éste sería el mejor que podrías tomar para lograr tu alquiler de bajo precio, sin embargo, para vender un casa de alto precio, lo mejor sería buscar un agente que tenga más experiencia para que sea capaz de encontrar un comprador para tu inmueble.

¿Inmobiliarias o Trabajadores Independientes?

Hay trabajadores independientes que tienen muchos años de experiencia en el sector inmobiliario y por lo tanto, pueden manejar las tareas más exigentes que les puedas dar. En la inmobiliarias grandes hay agentes con experiencia, aunque la mayoría son personas nuevas con muy poca experiencia, esto pasa especialmente con franquicias como Remax, que aceptan a todo el mundo. Básicamente si tienes más inteligencia que un simio y sabes leer, puedes ingresar a estas empresas, lo cual no le hace nada bien al sector.

Si bien alguien que está trabajando en un agencia inmobiliaria tiene atrás de él a un equipo de soporte, además del propio agente inmobiliario, los demás están muy ocupados con sus propios negocios y sólo habrá apoyo de ciertos conocimientos, lo que es necesario para estos casos porque la mayoría de agentes de las inmobiliarias con grandes rotaciones de personal son casi "ignorantes" por ser mayoritariamente nuevos.

En el caso que compares a un agente independiente con gran experiencia contra un agente inmobiliario novato que trabaja en una empresa inmobiliaria grande, vas a ver que el agente independiente puede ser más habilidoso, tanto con los documentos, como con el trabajo de promoción y también para conseguir un mejor precio por tu inmueble a la hora de vender.

Quiero Vender Un Terreno. ¿Cómo Se Hace?

Muchas veces los abuelos o los padres han comprado un terreno en un sitio que para el tiempo que lo hicieron se consideraba "alejado", pero actualmente el lugar está totalmente urbanizado y el valor ha crecido mucho. Entonces los herederos desean venderlo ya sea para continuar invirtiendo o simplemente para mejorar sus vidas, pero cómo se hace para vender un terreno de manera efectiva?

Documentos En Regla

Primero que nada, para vender un terreno de manera efectiva necesitas que los documentos estén en regla. Sin eso, va a ser totalmente inútil tratar de hacerlo y si hay varios herederos que tienen acciones y derechos sobre el terreno, lo mejor es que le den el poder a alguno de los hermanos para poder realizar la venta, de esa manera, se tiene que tratar con una sola persona en todo el proceso.

Preparando La Venta

Lo siguiente es preparar la venta. Para vender un terreno es necesario preparar lo que se conoce como un "book" que viene a ser un documento con todas las características del terreno que le indica al posible inversionista todos los detalles pertinentes al terreno como las siguientes:

Ubicación En Google Earth

Los terrenos no necesitan ser visitados por los clientes. Los inversionistas no ven a un terreno con cariño, como podría ser cuando se trata de un cliente comprador que va a visitar una casa y se enamora de ella. En el caso de un terreno, éste se somete a frias consideraciones de posible rentabilidad de la inversión y probablemente será evaluado por una persona que está muy acostumbrada a invertir en base a números.

Por esta razón, es importante que el Book del terreno sea muy detallado y tenga tanta información numérica como sea posible para hacerle más fácil la decisión al cliente comprador. Una de las partes imprescindibles de un "Book" de un terreno es su ubicación física en Google Earth. Google Earth es una aplicación gratuita que te permite mostrar ubicaciones en todo el globo con tan sólo indicarla en el software. Acá abajo te muestro una imagen en Google Earth de un terreno ubicado cerca del parque de los proceres (lo puedes ver marcado en rojo en algo parecido a un rectángulo).


Determinación Del Valor Del Terreno

Determinar el valor de un terreno es un poco más sencillo que determinar el valor de una casa, simplemente porque no hay que contabilizar los acabados y un agente inmobiliario puede hacerlo con cierta facilidad, ya sea comparando los precios de los terrenos en los alrededores o con zonificación parecida.

¿Qué Valor Tiene El Terreno?

El valor del terreno va a determinar mucho la estrategia que va a ser necesaria emplear para venderlo. No es lo mismo vender un terreno que vale $300,000 dólares que un terreno que vale $10 millones de dólares. Los públicos en ambos casos son muy diferentes y las necesidades también son muy distintas. Las necesidades de un constructor pequeño o mediano que quiere construir un edificio es muy diferente a las necesidades que podría tener una gran corporación extranjera que desea realizar un mega-proyecto.

Pero antes que nada, para poder valorizar adecuadamente un terreno y venderlo a un precio justo, es necesario conocer los parámetros urbanísticos. Los parámetros urbanísticos son directrices que debemos cumplir ante las municipalidades y básicamente son las limitaciones que tenemos al usar un terreno. Por ejemplo: si la zona está clasificada como: CV, se trata de "Comercio Vecinal", lo que significa que podemos tener tiendas comerciales en el primer piso del inmueble, pero los pisos superiores deberán ser viviendas únicamente. Una zonificación: "RDB", significa que se trata de una zona residencial de densidad baja, lo que significa que sólo se pueden construir hasta 2 pisos.

Es obvio que un terreno en el que se puede construir 25 pisos es mucho más rentable que un terreno donde sólo se pueden construir sólo 2 pisos (si el precio de ambos fuese el mismo), por lo que el terreno que tiene parámetros para construir más pisos, usualmente va a costar mucho más que el otro donde los parámetros sólo permiten construir 2 pisos. Todo eso hace crucial averiguar muy bien primero los parámetros antes de ofrecer el terreno al mercado.

¿Qué Tal Si Tengo Un Terreno De 10 Millones De Dólares?

Si tienes una terreno de esta categoría, ya estás entrando al mundo de las inversiones grandes, donde no hay muchos ofertantes, por lo que la venta va a tardar bastante tiempo en lograrse. Si estás tratando de vender este tipo de terreno a un grupo inversionista extranjero, va a ser conveniente que hagas un joint venture con dicho grupo, digamos que podrías invertir 10% tú y el grupo extranjero podría invertir 90%. Esto es así porque los grupos extranjeros más que precios bajos, piden "Seguridad Jurídica" que le puede proporcionar un socio local.

Si te asocias con el grupo inversionista, podrás vender tu terreno a un precio mucho mejor y al final lograrás ganar mucho más dinero por tu terreno.

¿Qué Tal Si Tienes Un Terreno De 80 Millones De Dólares a Más?

Aquí si estás en las grandes ligas y vender un terreno así va a requerir bastante tiempo y un dueño que se asocie con el posible comprador para lograr una meta juntos. Ten en cuenta que los inversionistas para un terreno de este tipo van a ser contados con los dedos y cada oportunidad que tengas para vender tu propiedad tiene que ser aprovechada al máximo, sino la venta podría demorarse años. Si aplicas la técnica del joint venture, no te será tan difícil encontrar un inversionista adecuado que te hará ganar mucho dinero en la venta de tu terreno.

¿Cómo Vender Una Casa Rápido y Sacando Un Precio Bueno?

Las personas que venden su inmueble y quieren hacerlo con rapidez, usualmente lo hacen porque tiene deudas que pagar a los bancos y el problema de las deudas bancarias es que los intereses crecen de manera rápida, sin importar que se traten de días feriados, que el poder judicial entre en huelga o pase lo que pase, los intereses siguen creciendo y luego te cobrarán la siguiente cuota basándose en el nuevo "capital" que ha sido aumentado por los intereses, es decir, te van cobrar interés de los intereses, por eso es que una deuda que no se controla a tiempo puede crecer a límites insospechados hasta hacerse incontrolable.

¿Cómo Se Puede Vender Una Casa Rápido?

Hay que hacerse la pregunta fundamental si es que queremos vender una casa rápido y esta es: ¿de qué casa estamos hablando? y ¿Qué tan rápido quiere uno venderla?. Si se trata de una casa pequeña que no cuesta más de 150,000 dólares con todos los papeles en regla, esta se podría vender en un tiempo bastante rápido de unos meses y si quieres venderla más rápido que eso, entonces tendrías eso sí que bajarle el precio para encontrar compradores con rapidez.

Si estamos hablando de una casa de 1 millón de dólares, pues un tiempo rápido para vender una de estas sería un poco menos de 1 año. Si estás pensando que vas a poder hacerlo en menos tiempo, realmente no necesitas un asesor inmobiliario, sino más bien un brujo. No hay mucha gente que pueda pagar esta cantidad y por lo tanto, vas a demorar en encontrar un comprador. Pero eso si, si quieres vender una casa rápido, entonces vas a tener que colocarla a un precio adecuado, nunca más caro del precio del mercado e idealmente un poco por debajo para que puedas entusiasmar a los posibles compradores.

y ¿Cómo Saber Cuánto Cuesta Un Inmueble?

Para esto tienes 2 posibilidades. La primera es contratar un tasador profesional que te va a decir cuánto cuesta tu casa por un precio y la otra es llamar a un asesor inmobiliario que te va a decir cuánto cuesta tu inmueble según los precios del mercado. Ambos tienen ventajas y desventajas. Un tasador profesional podría darte un precio mucho menor del mercado si es que el valor comercial de la zona donde vendes tu inmueble ha tenido mucho "movimiento". Hace poco, hice una valoración de un terreno en Zárate que inicialmente salía en $1,500 dólares metro cuadrado, pero luego, comparando la oferta comercial de la zona, salió que el metro cuadrado real es de $3,000 dólares metro cuadrado. En este caso, un tasador hubiese lanzado un precio muy inferior al precio del mercado.

En este caso, la valoración que hace un asesor inmobiliario resulta ser mucho más precisa que la de un tasador profesional y no porque el tasador profesional haga mal su trabajo, sino porque se guía más por los aspectos técnicos que por los aspectos del mercado. Con esto no quiero decir que no llames a un tasador profesional, porque sería un error ya que en muchas circunstancias te van a dar el precio de tu inmueble, pero lo mejor es conseguir varias opiniones para que tú mismo puedas decidir cuál opción es la que te conviene más.

El Aspecto De La Promoción

El aspecto de la promoción es de vital importancia para vender un inmueble, pero no se trata de anunciar tu inmueble así porque sí en cualquier medio y sin considerar el costo, porque estamos hablando de un costo y si gastas demasiado en vender tu inmueble, podría resultar muy mal negocio hacerle publicidad. Siempre me gusta comentar el caso de un cliente que vino a nuestra oficina pidiendo nuestros servicios porque había anunciado en periódicos y había gastado más de 20,000 soles en anuncios y no había conseguido vender su departamento. Realmente no se trata de anunciar por anunciar, una campaña de marketing debe hacerse por profesionales.

Balance Promocional

Actualmente tienes que considerar el Internet para vender una propiedad, dependiendo de a qué público quieres llegar, es decir, dependiendo de si tu casa está en un zona "A" o si tienes una casa que está en el sector "C". Si estás llegando a personas del sector "A", entonces tendrás que invertir más dinero en Internet que en los periódicos, porque el público "A" usa el Internet de manera masiva, pero aún existe mucha gente que consulta los diarios, por lo que este canal de publicidad no debe ser descuidado. Por otra parte, si tu público consiste mayoritariamente en personas del sector "C", entonces vas a tener que enfocar un poco más tus esfuerzos promocionales en los diarios, porque la penetración de Internet no es tan alta en estos sectores.

La Promoción En Internet

Dentro de tu estrategia de promoción en Internet, tienes que considerar las siguientes herramientas:

  • Anuncios En Portales Inmobiliarios

  • Los anuncios en portales inmobiliarios son una opción obligada. Entre ellos puedes encontrar opciones gratuitas y opciones pago. Cuando se trata de opciones de pago, tienes que considerar si el pago por los servicios del portal inmobiliario vale la pena o no.

  • Twitter

  • Es relativamente fácil hacerse de una cantidad de seguidores importantes en Twitter en poco tiempo, por lo que sería bueno que tengas muchos seguidores en esta plataforma para que cuando envías un mensaje, llegue a muchas personas y la casa que estás ofreciendo tenga muchas más posibilidades de venderse. No es un proceso simple y de nada sirve enviar el mensaje si es que tienes unos pocos seguidores. La efectividad de los envíos en esta plataforma van ocurriendo más y más conforme pasa el tiempo y aumenta el número de tus seguidores.

  • Facebook

  • Cuando menciono Facebook, muchos creen que se trata de escribir una actualización de un mensaje a tus amigos, pero a menos que tengas un fanpage con 100,000 compradores potenciales, publicar un mensaje en esta red social no te va a servir de nada. Lo que me refiero con Facebook es hacer publicidad totalmente enfocada de pago que ayude a generar prospectos para vender el inmueble publicitado. Esto, por supuesto, depende del inmueble y depende del presupuesto que manejes, pero es una opción que podrías considerar con seriedad.

  • Media Buying

  • El mundo de media buying es complejo. Comienza con lo más sencillo que se basa en los anuncios de Google Adwords para red de display hasta la contratación de banners en empresas independientes que distribuyen el contenido o los anuncios en todo el Internet. Las opciones de contratación son inmensas y si quieres investigar un poco más, puedes leer esto.

  • Linkedin

  • Igual que con Facebook, a menos que tengas más de 100,000 contactos, de nada te va a servir una actualización de perfil. Pero puedes intentar la contratación de Anuncios en la red de Linkedin que llegan a un público selecto y que pueden ayudar mucho a vender tu inmueble.

  • Adwords Para Búsqueda

  • No debes confundir Google Adwords para búsqueda con estrategias de media buying usando Google Adwords para display. Son animales totalmente diferentes y los anuncios también tienen que ser diferentes. Si creas una buena campaña, puedes generar muchísimo interés en un propiedad en específico.

  • Email Marketing

  • Con email marketing, no me refiero a enviar spam, ni a enviar email a tu lista de contactos, ni siquiera a enviar un email masivo a tu lista de clientes, que al igual con las opciones de publicidad anteriores y redes sociales, no vas a generar gran atención, a menos que tengas 100,000 personas inscritas en tu lista de correo. Lo que me refiero aquí es contratar servicios de envío de email a listas pre-establecidas de personas que podrían estar interesadas en el inmueble que se está vendiendo.

La Promoción Fuera De Internet

La promoción por fuera de Internet, incluye publicación de anuncios en diarios como Urbania, Talán (Dependiendo del público al que se dirige la propiedad), un poco de marketing de guerrilla como envío de volantes por la zona, colocación del cartel publicitario, mailing directos, entre otros. Todo esto tiene que estar de acuerdo al presupuesto que se tiene que usar y debe estar repartido equitativamente, porque nunca sabes a ciencia cierta por cuál medio van a venir tus clientes.