Importantes Tips Para Alquilar Tu Departamento...

Son muchas las personas que quieren tener un ingreso extra al alquilar un departamento de su propiedad o tal vez, han independizado su casa y la han dividido para tener varios departamentos en la propiedad y quieren alquilarla para tener un ingreso extra. Tener un ingreso extra está bien, pero si no tomas precauciones antes de alquiler, puedes encontrarte con que el alquiler, en lugar de ser un beneficio, podría resultar un verdadero dolor de cabeza.

Un Buen Contrato

Jamás se te ocurra darle acceso a tu propiedad a un desconocido, sin tener un contrato firmado donde se establece claramente que estás alquilando el inmueble y las condiciones específicas por las cuales se rigen tanto los pagos, como penalidades por demora, la fecha de inicio y fecha de fin. Uno siempre debería esperar lo mejor, pensar que los inquilinos serán excelentes personas, gente honorable que tomará el inmueble, lo usará de manera digna y luego te lo devolverá tal cual lo has entregado, pero por más investigaciones que realices a las personas, te puede tocar un Inquilino Moroso y esto podría convertir tu sueño de recibir un ingreso extra, en una verdadera pesadilla.

Un buen contrato te resguarda de posibles problemas que podrían surgir cuando hay algo en lo cual no estés de acuerdo con el inquilino y no hay forma de conciliar estos puntos. Si tienes que pelear con tu inquilino en el ámbito legal, recién ahí probablemente te darás cuenta que las leyes tienden a proteger al inquilino, más que al propietario y se han visto casos en que algunos juicios de desalojo pueden durar AÑOS y he leído que ha habido casos en que los juicios de desalojo han demorado hasta 5 AÑOS, en este caso....

¿Vale La Pena Alquilar?

Pues no si tienes este riesgo. Es un riesgo tan alto que no vale la pena darse la molestia de buscar un inquilino para luego tener que gastar mucho dinero y esperar mucho tiempo para tener que sacarlo. Imagina que tienes un inmueble que vale más o menos $200,000 dólares, entonces puedes alquilarlo más o menos por unos $1,000 dólares al mes. Has trabajado mucho para conseguir este inmueble o tus padres lo han hecho para que tú puedas beneficiarte con el mismo como para que si alguien viene a quedarse digamos 1 año gratis (por dificultades para sacar al inquilino) entonces pierdas $12,000 dólares por alquileres no cobrados + dinero que has de pagar al poder judicial para iniciar el juicio + el tiempo y las molestias de todo el trámite legal. Si hay ése riesgo, pues no vale la pena, pero felizmente hay una solución....

No Te Sujetes Al Poder Judicial

Es posible redactar un contrato donde las personas que lo hacen, renuncian a que sea el poder judicial el que decida si el inquilino moroso sale o no, sino una institución diferente y legal que se llama: "Centro De Arbitraje". Si en tu contrato indicas que los que firman el contrato renuncian al poder judicial y se someten a lo que dicte el laudo arbitral, entonces el inquilino moroso no tiene forma de apelar la decisión y por consiguiente demorar el desalojo. Incluso si usas la reciente "clausula de desalojo voluntario", tienes que esperar 2 meses y medio que no te haya pagado el inquilino + 2 semanas para el dictamen de la sentencia + 7 días para el desalojo, haciendo un total de más de 3 meses de no pago. Como en los contratos normalmente se estipula sólo 2 meses de garantía, esto es lo único con lo que te podrás cobrar, pero si el inquilino moroso ha hecho daños en el inmueble, entonces realmente habrás perdido los 3 meses de alquiler. En cambio, con el laudo arbitral, basta que el inquilino moroso no pague durante el tiempo que se estipula en el contrato y podrías comenzar con el proceso de desalojo y laudo arbitral suele ser muy rápido ejecutándose en aproximadamente 1 mes, con lo que tu protección es mucho mayor.

Evaluación Del Cliente

Actualmente los sistemas han avanzado y el Internet nos ha interconectado de tal forma que se puede evaluar a los clientes de muchas formas. Un agente inmobiliario competente te puede decir que tan bien está un determinado cliente en el sistema financiero. Si un cliente está atrasado en sus pagos de tarjetas de crédito, ten por seguro que también se va a atrasar con el pago de la renta porque su prioridad siempre va a ser mucho mayor hacia pagar a los bancos que pagarte a ti. Puede ser que un cliente esté al día con los bancos y aún así se convierta en inquilino moroso, pero para cubrir eso también hay una solución.

Análisis De Registros De Inquilinos Morosos

Un buen agente inmobiliario invierte también en ver si un determinado cliente está en bases de datos de inquilinos morosos para evitar casos escandalosos como el que salió hace un tiempo en la televisión. Realmente es inconcebible que un inquilino moroso pida dinero para salir de un departamento, pero así son las cosas cuando o no hay un contrato escrito o cuando el contrato se ha sujetado al poder judicial para su resolución.

Obviamente, hubiera sido más difícil que este tipo pudiera haber pasado el análisis estricto de datos, más allá de tan sólo tener una conversación simple. Este sujeto no habría alquilado el inmueble y la señora de la historia tendría su renta que con tanto cuidado trabajó su esposo para que ella gozara de la misma.

¿Qué Precio Ponerle?

Uno siempre debe tratar de ganar el máximo dinero posible de sus inmuebles y esto no siempre se logra cobrando lo máximo que uno puedo. De repente has tenido momentos en que has alquilado tu inmueble exitosamente por decir a: $2,600 dólares por mes, pero usualmente has tenido el inmueble vacío varios meses entre inquilino e inquilino, digamos unos 5 meses. En este caso, estarías ganando por año: $18,200, pero ¿qué tal si le bajas en precio y lo mantienes alquilado por más meses o de manera más contínua?, digamos que le bajas el precio a $2,300 dólares por mes, pero a ése precio, no tendrás tu inmueble vacío por 5 meses, sino sólo por 2 meses, entonces, en este caso estarías ganando: $23,000 dólares por año, ¡Tremenda Diferencia!, en el segundo caso, alquilas a menos precio, pero al final ganas más dinero porque lo mantienes alquilado por más tiempo, sin mencionar que mientras está vacío, vas a tener que hacerte caso de los gastos del mantenimiento del edificio (si los hubiese) y otros gastos como los arbitrios municipales por tu cuenta, reduciendo más tus ganancias.

Ponerle un precio adecuado a tu departamento no es tan difícil. Está la regla de 0.5% para empezar que pudiera servirte de guía. Esta regla quiere decir que si un departamento vale en el mercado $200,000 dólares, se podría alquilar a $1,000 con facilidad por un agente inmobiliario que sea medianamente capacitado. No hay fuerza en el mundo que pueda alquilar o vender un inmueble a un precio muy superior del precio real y en el caso de ponerle un precio un poco alto, sufrirás meses de desocupación que te harán perder dinero como en el ejemplo que te acabo de mostrar un poco antes.

Otro sistema se basa en analizar inmuebles parecidos por la zona y hacer una comparativa de igual a igual. Por ejemplo: si tu inmueble tiene 130 metros cuadrados y encuentras uno que tiene 150 metros cuadrados que lo están alquilando por $1,200 dólares, entonces deberías calcular cuánto costaría el tuyo si fuese del mismo tamaño. Una regla de 3 simple resuelve el asunto: Si alquilar 130 metros cuestan $1,200, entonces alquilar cada metro cuesta: $9.23 Dólares, entonces uno que tiene 150 metros debería costar: $1,384 al mes.

Este cálculo lo debes hacer con varios inmuebles para eliminar alguno que otro que esté muy caro y se compense con alguno que podría estar barato (raro evento). Sacas un promedio y entonces tienes un precio tentativo. A este precio le reduces algo por cualquier inconveniente que tenga (por ejemplo si está en piso 4 sin ascensor, deberás bajar el precio o tratar de hacer la comparativa con departamentos que están con la misma desventaja). Otra cosa, la comparativa debería ser con departamentos similares porque a veces la gente tiende a pensar que porque tiene un departamento que tiene el doble de tamaño que otro, tiene que costar el doble. No es así como funciona el mercado, hay una normal para el pago de departamentos de un determinado precio, si te sales de eso, puedes cobrar más, pero si es el doble, no puedes cobrar el doble simplemente porque la cantidad de personas que podrían pagar esto se reduce de manera radical y como todo el mundo sabe, a menos demanda, menos podrás cobrar (es es la razón por la cual los inmuebles medianos son más rentables que los más grandes).

¿Cómo Buscar Clientes?

La búsqueda de clientes para alquilar un departamento puede ser fácil o puede ser muy difícil dependiendo de cada caso en particular. Algunas veces, cuando los clientes requieren sólo extranjeros para sus inmuebles, eso se convierte en una tarea difícil para aquellos que no saben cómo promocionar inmuebles a través de Internet. ¿Has intentado hacer el trabajo de un ingeniero sin serlo alguna vez? Si lo has intentado, sabes que el resultado será un desastre. En este caso, lo más aconsejable será llamar a un agente inmobiliario con experiencia en Internet porque es poco probable que una persona que no se dedica a esto a tiempo completo, tenga la habilidad para hacerlo de manera adecuado.

Las estrategias para buscar clientes para alquilar viviendas suelen ser parecidas a las que se utilizan para vender inmuebles, sólo que se invierte menos dinero porque las ganancias son menores. Alguien que tiene experiencia en el alquiler de inmuebles sabe que medios probablemente darán mejores resultados que otros en los diversos casos que pudieran presentarse. El tema es que alguien con experiencia, probablemente alquilará tu inmueble en un tiempo mucho más corto de lo que pudieras hacer tú mismo, con lo cual el mes de comisión que cobramos sea menos de lo que dejarías de ganar en caso que demores más tiempo del necesario para alquilar tu departamento.

Imagina que detestas a los agentes inmobiliarios porque son "unos ladrones" que se llevan "todo un 1 mes de comisión". Bueno, si el agente toma 1 mes y alquila el inmueble en 1 mes, entonces pierdes 2 meses, pero si lo haces por tu cuenta y demoras 3 meses, no sólo has perdido 1 mes más en comparación de llamar al agente inmobiliario (que te salió gratis porque lo alquiló 1 mes antes), sino que no tienes que pagar toda la labor de promoción que ha tenido que hacer para alquilar tu inmueble, el trabajo de mostrar tu inmueble, negociar el precio (por la buena negociación de un buen agente inmobiliario, fácilmente podrías alquilar tu departamento por un precio mayor al que podrías con tu propio esfuerzo, muy probablemente) y en fin.

¿Vale La Pena Un Agente Inmobiliario?

¿Crees que si no valiese la pena, existiríamos? ¿Crees que muchos están locos? Por supuesto, si tienes mucho tiempo disponible para mostrar tu inmueble, no te importan las molestias de coordinar citas y lidiar con tus posibles cliente, no te preocupa que te asalten (como sucedió a un propietario en San Miguel que le abrió la puerta a alguien que se hizo pasar por posible inquilino cuando en realidad era un ladrón), tienes las habilidades de marketing como para promocionar adecuadamente tu inmueble como para que se alquile rápido y a un buen precio y sabes exactamente en qué medios invertir para lograr óptimos resultados, entonces NO NECESITAS MIS SERVICIOS. Pero si eres una persona que trata de sacar lo máximo por su inmueble, con las menores molestias posibles, entonces te habrás dado cuenta que un buen agente inmobiliario vale todo lo que cobra y te da la tranquilidad de poder alquiler tu inmueble sin preocupaciones.

Conclusión

Si estás convencido que puedo ayudarte a alquilar tu departamento, puedes darme una llamada y con mucho gusto podemos conversar para ver la mejor forma de hacerlo y de una manera que tenga los menores inconvenientes para ti y los máximos beneficios.

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