¿Qué Es Lo Que Significa La Devaluación De La Bolsa De Valores De Lima Para Los Propietarios De Inmuebles?

Una noticia ha corrido como una bomba en los medios especializados (no así en los medios masivos que no han sabido notar la grave importancia de esto) y resulta que la corporación MSCI Inc. quiere bajar la clasificación de la bolsa de valores de Lima y pasar de ser una bolsa emergente, que representa tanto una economía como bolsa atractiva a una bolsa "frontera" que tiene una connotación negativa para los inversionistas.

¿Bajarían Las Inversiones?

Aquellos que se asustan demasiado con las noticias piensan que esta rebaja haría que los capitales se retiren de manera masiva, pero como todo en la vida, la verdad normalmente está en un punto intermedio. En primer lugar, es necesario saber que el MSCI sólo es un tema informativo. No se trata de un consejo, ni recomendación sobre inversiones. Tienen eso sí, bastante prestigio como para que los inversionistas lo tengan en cuenta.

El flujo de inversiones hacia nuestro país ya se ha venido reduciendo. La balanza de pago muestra que el flujo de capitales hacia nuestro país es negativo y esto ha venido pasando desde principios de este año y por eso que la actividad inmobiliaria inmediatamente se ha visto afectada y la reacción ha sido brutal en este segmento económico. Según los analistas económicos, la inversión extranjera se ha reducido en un 3% del producto bruto interno y las inversiones en la bolsa un 2%.

¿Por Qué Nos Recategorizan?

La recategorización ocurre básicamente por un error de bulto. Un error de esos que sólo lo puede cometer un mono borracho luego de haberle dado un poco de droga "de la mala" y el error consiste en que al gobierno se le ocurrió ponerle impuestos a la ganancia de capital (claro, cuando pierdes en la bolsa no pasa nada, bien gracias, pero cuando ganas, entonces a pagar impuestos!), eso sumado a unos cuantos errores más en cuestión de política económica en los años anteriores.

¿Se Puede Hacer Algo?

Hay otros que ignoran esta noticia o no le quieren dar importancia, pero lo real es que la cosa no está mejorando, así que si queremos mejorar, tenemos que cambiar algo, no ignorarlo.

Otros quieren que esta recategorización no suceda mediante movilizaciones o campañas, como si el mercado se podría cambiar a la fuerza. Si tratas de imponerle algo al mercado, aparecerá un mercado negro que lo anule, es la ley del mercado. Si tratar de controlar algo en el mercado a la fuerza, aparecerá otra fuerza que lo neutralice, porque la gente no es tonta.

Hemos retrocedido, eso está claro. Para corregir esto, tenemos que adoptar medidas de mercado, nada de engordar más al estado, sino al contrario, tratar de adelgazarlo lo más posible (claro, cosa que los políticos no quieren porque pierden poder). Ir hacia una economía de mercado que haga que la gente normal tenga más posibilidades de desarrollarse como empresa.

Y ¿Cómo Afecta Esto A Los Propietarios De Inmuebles?

Esto significa que los inmuebles de alto precio bajarán más. Si puedes esperar varios años en vender, espera porque probablemente se pondrá peor antes de mejorar, pero si vas a tener urgencia de vender tu inmueble dentro de los próximos 3 años, entonces te recomiendo vender lo más rápido posible porque sino podrías estar obteniendo un precio menor de lo que podrías obtener ahora y sería mal negocio para ti.

¿Cómo Desalojar A Un Inquilino Que No Paga La Renta Y No Quiere Salir Por Las Buenas?

Aunque hemos sido testigos del "Boom Inmobiliario" en nuestra economía, uno de los temas que ha venido a menos en los últimos años son los alquileres y porque en el pasado no existían muchas herramientas para ayudar a los dueños de los inmuebles en caso que ocurriesen problemas con los inquilinos, el mayor de ellos: desalojar rápidamente a un inquilino que se niega pagar la renta.

Problemas Con Los Inquilinos Morosos

Si bien la regulación de los contratos en el código civil está detallada con respecto al arrendamiento, cuando termina el plazo del contrato o se han incumplido cláusulas del contrato y el inquilino no quiere salir del inmueble, el dueño no puede desalojarlo por su cuenta. Tiene que ir a juicio.

No Puedes Retirarlo Por Tu Cuenta

A pesar que es tentador desalojar a un inquilino moroso por nuestra propia cuenta porque se trata de nuestro inmueble, si lo haces te expones a que el inquilino te demande por usurpación, porque al estar alquilado el inmueble, él tiene el derecho de uso del mismo y al despojarlo de éste derecho, entonces te convertirías en usurpador de tu propio inmueble y no hay que tomarlo en broma porque se trata de un juicio penal por el cual podrías ir preso.

¿Cuánto Demora El Juicio?

Teniendo en cuenta que nuestro poder judicial, todas las instancias por las que ha de pasar el juicio y la lentitud normal del sistema (aún sin huelgas del poder judicial), estamos hablando de juicios que podrían durar 3 a 4 AÑOS. Tengo un cliente que demoró 5 años en sacar a un inquilino moroso de su inmueble, por lo que esto no está para bromas y eso es el tiempo que demora definir si el dueño tiene o no derecho a que se le entregue el inmueble, lo cual es INACEPTABLE porque justicia que demora tanto, no es justicia. Afortunadamente, el lanzamiento no demora mucho, lo que se demora mucho es lograr la sentencia.

Durante este tiempo, el inquilino podrá seguir haciendo uso del inmueble sin pagar renta, mientras que el dueño pierde mucho dinero.

Entonces ¿Qué Hacer?

Si en tu contrato decidiste trabajar con el poder judicial para casos en los que hay problemas, entonces estás frito, nada puedes hacer ahora. Pero para un nuevo contrato existe una forma mucho mejor que te permite lograr la sentencia de desalojo en 1 mes, sin dar la posibilidad al inquilino a hacer apelaciones, ni hundirte en papeles. Se presentan las pruebas y una sola audiencia define si se devuelve el inmueble, así de fácil.

¡Fuera Los Morosos!



Hacer un contrato con una cláusula de arbitraje viene a ser la forma más fácil de sacar a cualquier inquilino problemático, sin mucha demora (alrededor de 1 mes), sin mucho gasto (considerando que si no alquilas tu inmueble por culpa de un inquilino moroso, estarías perdiendo mucho dinero) y sin tanto trámite. Ahora mismo explicamos en qué consiste, pero tiene que haber sido puesto en el contrato para que se pueda utilizar, sino tendrá que intervenir el poder judicial, con todo el problema que implica.

El Arbitraje

Para que no sea el poder judicial el mediador de cualquier disputa, sino un tribunal arbitral, entonces hay que indicarlo en el contrato. Básicamente el tribunal arbitral es un ente privado que está compuesto por abogados que tienen la capacidad de dictar sentencias (laudo arbitral). En definitiva sería un "juez privado" (aunque tal cosa no existe, se entiende más fácil de esa manera) y su sentencia tiene la misma validez de la de un juez de la corte suprema, aunque la policía no está sujeta a ella, pero eso no importa, porque, como hemos indicado, lo que realmente demora es obtener la sentencia y el tribunal arbitral te lo da en alrededor de 1 mes. Una vez que tienes la sentencia, la llevas ante un juez ejecutor del poder judicial para que se haga el lanzamiento forzoso y no hay nada que pueda hacer el inquilino moroso al respecto.

La ventaja es que al emitirse en 1 mes, puedes cobrarte todos los gastos de la garantía de 2 meses que usualmente el inquilino deja para hacer uso del inmueble, apenas comienza el contrato de alquiler.

¿Cómo Aplicas El Arbitraje?

El arbitraje lo puedes aplicar incluyendo específicamente que para cualquier conflicto entre las partes, algún centro de arbitraje va a actuar como mediador. Hay varios y debes seleccionar el que mejor te convenga. Debe indicarse que cualquier acción que el inquilino quiera abrir cuestionando el arbitraje requerirá abonar una cantidad de dinero grande. Las notificaciones deben realizarse en el mismo inmueble para que la sentencia (el laudo) sea válida no sólo contra el inquilino moroso, sino contra cualquier ocupante del inmueble.

¿Cuánto Cuesta?

Al ser privado, tiene un costo, pero mucho menor que tener tu inmueble 4 o 5 años sin recibir ingresos por alquileres. Tener un contrato con cláusula arbitral también hace mucho más sencillo alquilar un inmueble porque si quieres protegerte, tendrías que pedir un garante, pero ¿quién tiene garantes estos días? Eso no es muy viable. Abrir el proceso arbitral tiene un costo típico de 1,200 soles más los gastos del abogado, pero una vez ganado el laudo, hay la posibilidad de demandar al inquilino para recuperar esos gastos y además tendrías la garantía que podría servir para cobrarte por los gastos del proceso.

Nuestra Solución

Nosotros siempre usamos centros de arbitraje en nuestros contratos de alquiler para asegurarnos que nuestros clientes no tengan problemas para desalojar malos inquilinos. Por más que investigues a un cliente, siempre puede tocarte alguien que se convierte en sinverguenza por primera vez y siempre hay que estar preparado para estos casos porque es inaceptable estar sin recibir un alquiler mensual por un sinverguenza que quiere vivir gratis de otra persona.

Finalmente, tengo que aclarar que no soy abogado, por lo que los consejos aquí expuestos no se pueden tomar como asesoría legal. Son consejos que vienen de la experiencia de varios años de ser agente inmobiliario que para muchos casos, pueden ser más útiles que los de muchos abogados que no han tenido contacto real con problemas de esta naturaleza.

¿Cómo Hacer Crecer Expectacularmente A Un País Mediante Infraestructura Inmobiliaria?

Normalmente escribo en este blog sobre temas inmobiliarios, pero esta vez he querido darle un mensaje a los políticos que muchas veces no hacen algunas cosas, no por ser incapaces, sino por falta de ideas que simplemente no ocurre porque sea su culpa, simplemente no pueden estar en todas y toca a personas como yo, dar algunas ideas para el crecimiento del Perú, aplicando mejoras en la infraestructura inmobiliaria.

La Necesidad De Invertir En Infraestructura

Todos entienden perfectamente la necesidad de construir carreteras para incentivar el comercio y está muy bien que se hagan más de ellas porque la infraestructura la tiene que hacer el gobierno. Ninguna empresa privada va a invertir en construir algo con su dinero para que luego los demás también se beneficien, esto va en contra de como es el ser humano en general y peor aun de las empresas que actúan naturalmente, con egoísmo. Incluso, puede que se beneficien de hacer la obra, pero como luego la usarían otras personas, entonces no se hace, a menos que sea el estado quien tome las riendas y haga la inversión por todos los que se beneficiarían.

Rendimientos Decrecientes

Los rendimientos sobre la inversión suelen ser decrecientes cuando se aplica el mismo tipo de inversión de manera repetida. Cuando no hay ninguna carretera, entonces la primera suele tener un retorno sobre la inversión altísimo, que no es el mismo con la segunda y va bajando la rentabilidad de hacer una nueva carretera. Cuando hay miles de carreteras, una carretera más ya no hace gran diferencia y hasta puede que no resulte rentable, por lo que hay que evaluar las inversiones con mayor precisión para que no sea una pérdida de recursos.

Infraestructura Física e Infraestructura Virtual

No todas las infraestructuras que puede construir un gobierno son necesariamente físicas. También existen las infraestructuras virtuales que no se conocen mucho debido que tendemos a considerar las cosas tangibles como más valiosos, pero las infraestructuras virtuales pueden ser igual o tal vez, mucho más poderosas que las infraestructuras físicas por su poder de articular una sociedad de una mejor manera. Una de las infraestructuras virtuales más conocidas es la infraestructura legal. Imaginemos ¿Qué sería de una nación si no tendríamos mecanismos para regular las diferencias? sería un caos total y sería muy difícil hacer negocios. Podría haber también infraestructura de marketing ayudando a evitar costosos gastos a cada empresa en investigación de mercados, infraestructura de sistemas informáticos como construir librerías de programación para que cada empresa desarrolladora de software pudiera tomar código y crear programas a partir de ellos (aunque el tema del software es muy complicado porque es excesivamente cambiante). En este artículo voy a explicar como una simple infraestructura inmobiliaria, puede crear mucha mejor distribución de la riqueza en el país, a la vez que mueve la economía de manera muy impactante.

Estado Actual

Actualmente ya existe una iniciativa de infraestructura inmobiliaria que va a ser positiva para el país, se trata del alquiler venta y el leasing inmobiliario. Si bien esto es positivo, hay otra cosa más que se puede hacer para llevar el sector a los mismos niveles de seriedad (o más incluso) que en países del primer mundo como Estados Unidos.

En el estado actual de las cosas, un agente inmobiliario ofrece sus servicios de promoción para los inmuebles que le confían sus clientes para buscar un comprador. Lo que hace el agente inmobiliario es firmar un contrato con el cliente que normalmente estipula una comisión entre 3% y 5% del valor de venta del inmueble. Podría parecer mucho, pero ahí están incluidos los gastos publicitarios, gasolina, la división de la comisión (que explico enseguida) y todas las gestiones que tiene que hacer el agente para llevar a cabo la venta.

Para acelerar la venta, se suele compartir la comisión en partes iguales con cualquier otro agente que tenga un posible cliente para el inmueble. Entonces se firma un contrato de co-corretaje con el otro agente para que todo quede legal.

Para acelerar más los negocios, muchas veces, se le da 20% a cualquier persona que pueda dar un dato real para venta del inmueble dando 10% cada agente involucrado, lo que se llama usualmente 40%-20%-40% nombre que se le pone correspondiendo a los porcentajes que le toca a cada uno del valor de la venta.

¿Cuál Es El Problema Con Todo Esto?

Pasa que el mundo no es el país de las maravillas, así que la mayoría de los dueños de las viviendas, aun viven en ellas cuando las ponen a la venta y algunos dueños se quieren pasar de listos y una vez que le llevas al cliente, simplemente esperan a que otro día el cliente regrese, toque la puerta y concreten el trato directamente. Aun cuando tengas la ficha de visita firmada por el cliente y el propietario que demuestra que tu llevaste al cliente al inmueble, junto con el contrato vigente, el juicio para cobrar esta comisión es tan engorroso que esto termina impago ya simplemente hay que pensar que son pérdidas propias del negocio. Esto sucede con más frecuencia en los distritos de bajos ingresos por mi experiencia, aunque muchos propietarios actúan así. Simplemente hay que recordar como se contaba el caso de un ex-presidente que dicen que era "sano y sagrado" fue directamente a comprar un inmueble luego que el agente inmobiliario le habría llevado a visitarlo, con lo que el agente inmobiliario perdió su comisión. En este caso, el agente inmobiliario lo llevó porque había otro agente que era el encargado de hacer la venta, así que habrían sido 2 los estafados en este caso. Así como le pasó a este agente inmobiliario, hay muchos casos así, lo que hace que el sector no se mueva a su nivel máximo.

¿Cómo Arreglarlo?

Arreglar esto es muy sencillo y vamos a ir explicando paso a paso por qué convendría hacer esto.

  • 1. Todo Inmueble Debería Ser Vendido A Través De Un Agente Inmobiliario

  • De esta forma se evita la informalidad en el sector y también la posibilidad que el mismo dueño cierre el trato, aduciendo que fue él y no el agente inmobiliario llevó al cliente. Para evitar argucias y malas mañas de pagar "un sencillo" a cualquiera sólo por ser agente inmobiliario registrado, tendría que establecerse que el mínimo que puede pagar un propietario es de un 3% del valor de venta del inmueble. Si lo quiere vender directamente, que lo haga, pero tendría que pagar al estado el 7% del valor del inmueble como impuesto.

    Algunos podrían decir que esto es coaccionar la libertad económica de las personas, pero hay que recordar que la tierra es propiedad de todos. Incluso su nombre en inglés es "Real State", o propiedad Real. Cuando uno "compra" tierra, en realidad simplemente está comprando su uso, ya que está dentro de la soberanía nacional. Otro motivo para forzar esto es que la gran mayoría de los inmuebles en distritos pobres nunca se venden a través de agentes inmobiliarios y cuando se hace, ellos son estafados vilmente. Con esta reglamentación, la riqueza quedaría mucho mejor distribuida y con el beneficio adicional que los inmuebles se venden mucho más rápido cuando se hace a través de un agente inmobiliario, por lo cual, la economía se dinamiza mucho.

    Otra razón por la que tiene sentido hacer esto es porque hace participar más a toda la población de los crecimientos fortuitos del mercado inmobiliario. ¿Acaso aquellos que compraron el Golf a inicios de 1,900 a los Moreyra podrían haber previsto que el metro cuadrado por la zona tendría uno de los valores más altos de Lima? Por supuesto que no, eso fue totalmente fortuito, pero los demás también tienen derecho a beneficiarse de la fortuna a pesar que no es ilegítimo que aquel que hace negocios se beneficie de la suerte. El día que los dueños actuales del Golf quieran vender su terreno, no necesitan de nadie para hacerlo, simplemente podrían poner un pequeño cartel y comenzarían a lloverle las ofertas. Lo mismo pasa con los terrenos y casas que están en las avenidas principales.

  • 2. Creación De Registro SUNARP De Agentes Inmobiliarios

  • Debería crearse un registro de agentes inmobiliario en SUNARP que intermedian un inmueble. No importa si el contrato es en exclusividad (sólo lo trabaja 1 agente) o no exclusividad (lo pueden trabajar varios agentes), apenas firmas el contrato, deberías quedar inscrito como agente del inmueble. Cuando quieres llevar un cliente, haces un pequeño pago digamos de 2 soles y puedes inscribir a tu cliente en dicha base de datos, si hay un agente que trae al comprador, él mismo se inscribe en la base de datos, si hay un 40%-20%-40%, se puede inscribir también. Apenas se hace la venta, el notario consulta quienes son los involucrados en la venta y se le paga las respectivas comisiones, nada de trabas, nada de juicios, puedes confiar "a ciegas" que si traes a un comprador tu comisión va a ser respetada y pagada y no hay nada que el dueño del inmueble pueda hacer al respecto.

Muy fácil. No se requiere mucho esfuerzo y traería mucha prosperidad debido a una mucha mejor distribución de la riqueza. Un beneficio adicional de esto sería que abriría toda una industria nueva y enorme, la del "mostrador de casas". Actualmente el agente inmobiliario tiene que mostrar las casas personalmente porque el riesgo de no poder cobrar la comisión es muy alto, pero con estos ajustes, podrías contactar con cualquier "mostrador de casas registrado" que viva por la zona y darme instrucciones precisas para mostrarla a cambio de un pago. Ya no hay que gastar gasolina, das trabajo a una persona más, ahorras tiempo al agente y se dinamiza todo y esto se tiene que hacer porque no hay forma que un cliente compre una casa sin haberla visto.

Esto especialmente importante porque es difícil especializarse "en una zona". Que más quisiera que todos los clientes me llamen de Surco, no tendría que gastar tanta gasolina, pero el mercado no te permite esto. Los clientes te llaman de todos lados y a veces hay que declinar el negocio porque es muy lejos y no se lo pasas a un colega porque tienes miedo que te robe el cliente, todo eso se acabaría con este simple esquema de infraestructura.

Conclusión

Esta es una idea clara y sencilla sobre cómo se puede hacer para aumentar exponencialmente el trabajo en el Perú, distribuir mucho mejor la riqueza y hacer mejor uso de los recursos disponibles con una simple aplicación de bases de datos en SUNARP y comprobación en las notarías y además, servir de una fuente más de recaudación para el estado (por los pagos de registro en la SUNARP).

Laura Spoya, La Nueva Miss Perú, Probablemente No Es Como Piensas.

Tuve la oportunidad de conocer en persona a Laura Spoya unos meses antes que alcance la corona de Miss Perú, de hecho, en mi trabajo como agente inmobiliario suelo conocer a personas famosas o de la farándula que buscan ya sea un departamento o locales comerciales para hacer un negocio (como fue el caso de Laura Borlini que buscaba un local para hacer un SPA y la llevé a un local en Surco, quizá ya pueda ser llamado "el agente inmobiliario de las estrellas"? ja,ja). En esta oportunidad te hablaré las impresiones que saqué luego de haberla conocido por más o menos 1 hora que fue lo que duró la presentación del departamento que tiene alquilado Laura Spoya.

No Es Como Piensas

Muchas personas suelen pensar en los artistas o la gente de la farándula como personas creídas, que tratan al resto como personas inferiores. Pues definitivamente NO es el caso de Laura Spoya. Por lo poco que pude percibir, ella es una persona trabajadora, que trata a las personas como iguales y no tiene aires de diva, ni de reina. Definitivamente una persona bien centrada que sabe dónde está pisando y no, este no es un post enamorado ni nada por el estilo.

¿Merece Ser Miss Perú?

Algunos opinan que hubo "favoritismo" en el concurso organizado por Jessica Newton y no me voy a poner a opinar sobre esto porque creo que es injusto desmerecer las cualidades de esta chica. De las tres finalistas, cualquiera de ellas tenía las condiciones para ser seleccionada reina y mi opinión es que Laura puede tener algunas características en su persona que la hacen más merecedora de la corona que sus rivales Marsi Fernández Maldonado y Lorena Larriviere. No todo tiene que ver con el físico en el concurso de Miss Perú.

La "noche es mía" presentó unas fotos del antes y después de Laura, pero me parece como un golpe bajo de parte de Carlos Galdos porque es como querer desmerecer a la ganadora por haberse hecho "arreglos". Si vas a presentarte para un concurso, tienes que prepararte lo mejor posible y si las reglas no impiden hacerse arreglos, entonces no hay nada de malo en que una concursante se las haga, no es un secreto que todas las chicas que participan se preparan lo mejor que pueden para el concurso y adicionalmente en Miss Perú, no sólo gana la más bonita.

Digna Representante

En mi opinión, Laura es una digna representante de la belleza peruana y tiene todo el derecho de ser reina sin que la critiquen y debe prepararse todo lo posible para ir al Miss Universo y dejar bien en alto el nombre del Perú, como creo que lo va a lograr, sin importar el resultado. Aquí pueden ver que Laura también tiene su lado gracioso en donde sale en una foto sacando la lengua :-)



Foto tomada en las oficinas de Remax Consulting.

¿Es Conveniente Dar Un Inmueble En Exclusividad A Un Agente Inmobiliario?

Cuando las personas quieren vender su inmueble, lo común es que quieran trabajar con más de un agente inmobiliario porque de esta manera piensan que el inmueble tiene más posibilidades de venderse rápidamente, pero como vas a descubrir ahora mismo, lo cierto es precisamente lo contrario.

¿Qué De Malo Tiene Trabajar Sin Exclusividad?

No es que sean muy malas, sino que simplemente no es la mejor opción para que tu inmueble se venda al mejor precio posible, ni siquiera para que se venda de la manera más rápida por varias razones.

1. La Mayoría De Agentes Que Trabajan No Exclusivas, Son Principiantes.

Es verdad. Los verdaderos profesionales suelen tomar sólo inmuebles en exclusividad, porque si no eres capaz de confiar en mis habilidades para vender un inmueble, entonces ¿Para qué me llamaste en primer lugar? Si lo hiciste sólo para tener más opciones, entonces seré sólo un agente más que está ahí con la propiedad sin tomarle mucho interés por todas las razones que vas a leer a continuación. Si el negocio está bajo, podría aceptar algunos inmuebles como no-exclusivos, pero la mayoría los voy a declinar por las razones que siguen.

2. Las No Exclusivas No Son Tan Atractivas Para Los Agentes.

Los inmuebles trabajados en forma no exclusiva no son tan atractivos para un agente inmobiliario porque no hay estabilidad. En cualquier momento el inmueble se vende por cualquier agente, entonces hay mucho riesgo para invertir dinero para llevar personas a que vean el inmueble. Lo que suele suceder es que ninguno invierte y en consecuencia llegan pocos prospectos para verla y por consiguiente, el inmueble no se vende ni rápido, ni a buen precio.

3. Casi Todos Los Agentes Los Aceptan Sin Analizar

¿Te has dado cuenta que las no exclusivas las aceptan todos o casi todos los agentes a los que contactas sin poner reparos al precio? Lo que pasa es que en una no exclusiva, ningún agente se hace responsable de no traer clientes, ni de no-vender la propiedad, simplemente porque es una no exclusiva. Lo que usualmente pasa es que el precio va bajando y bajando y termina vendiéndose más bajo que el precio del mercado porque los que podrían haber sido compradores serios, quedaron espantados por el precio inicial, cuando el inmueble estaba caro y lo otro que pasa es que muchos de los que vieron el inmueble caro y lo vieron bajar y bajar, piensan que seguirá bajando y esperan para comprar.

En los inmuebles vendidos con exclusividad, se evalúa el precio antes de aceptar la exclusiva porque si se acepta una exclusiva y no se logra la venta, entonces el agente queda mal y un buen agente no puede permitir que esto le pase con frecuencia. Esto significa que un buen agente va a analizar con mucha precaución el precio del inmueble antes de aceptar una exclusiva, quizá a un precio que no quieres escuchar, pero a su vez, si el agente que seleccionas es de prestigio, entonces puedes tener cierta seguridad que tu inmueble inicia al menos con un precio de salida bueno o al menos un poco más alto del mercado, con tal de poder negociar con los posibles compradores porque siempre piden rebajas, pero no se empieza con un precio irreal que te hará tener falsas expectativas. Por supuesto, Siempre puedes tomar algunas acciones para vender o alquilar a mejor precio.

4. Las No-Exclusivas Se Toman Como Opciones, No Como Trabajo Serio.

Si tengo un inmueble en exclusiva y otro sin exclusividad, entonces como soy el único que promociona el inmueble en la exclusiva, le voy a dedicar probablemente entre cinco y 10 veces más del tiempo a la exclusiva. Tienes que estar consciente de esto cuando le das una no exclusiva a un agente inmobiliaro. No te puedes estar comunicando con él cada semana para ver sus avances en el caso de la no-exclusiva, porque probablemente no la esté trabajando activamente.

En una exclusiva, el agente si la va a estar trabajando activamente, entonces no tendrá problemas en darte informes semanales de los avances que va consiguiendo.

5. Guerra De Agentes

En los inmuebles no exclusivos, los agentes están en guerra sucia unos con otros. Esta guerra sucia no permite por ejemplo: revelar la dirección del inmueble cuando el cliente aún vive en la propiedad a vender, ni tampoco se puede compartir el inmueble con otros agentes por miedo a que el agente vaya directo con el propietario, consiga una no exclusiva por sí mismo y cierre el trato con su cliente, en lugar de compartir el 50% de la comisión con el otro agente. Entonces, al no compartir el inmueble con nadie, se pierde la gran ventaja de llegar a muchas más personas rápidamente. Tampoco se pueden mostrar las fachadas en las fotos, sólo se pueden dar direcciones aproximadas. Todo eso hace más difícil vender el inmueble y lo hace mucho más complicado de lo que debería ser.

6. Inseguridad Del Agente

Esto es especialmente cierto cuando el dueño vive aún en el inmueble que pretende vender, lo cual es lo más común.

No es común, porque la mayoría de las personas son honestas, pero a veces hay individuos inescrupulosos que contratan al agente para que haga el trabajo, pero a la primera oportunidad que tienen, la aprovechan para no pagar la comisión pactada por el trabajo. A veces, el agente presenta al cliente comprador al dueño del inmueble, pero el cliente se regresa otro día y cierra el trato con el dueño del inmueble sin contactar al agente inmobiliario. Si bien es un riesgo que corre el agente inmobiliario siempre, ya se trate de una exclusiva o no, en las no exclusivas el riesgo es mayor porque el dueño se cree con derecho a promocionar su propio inmueble y no le importa que fue el agente quién llevó primero al comprador a su propiedad. Esta competencia con el dueño es bastante injusta y por lo tanto, pocos buenos agentes inmobiliarios la aceptan.

Objeciones De Los Dueños Para No Aceptar Exclusivas

A veces, los dueños dicen no querer dar su inmueble en exclusiva porque quieren tener la opción de poder vendérselo a sus familiares, en este caso, podemos excluir el pago de la comisión en caso que el inmueble se haya vendido a cualquiera de sus familiares y asunto solucionado.

Otra objeción que he encontrado es que las personas dicen que mientras más agentes se dediquen al inmueble, mayores probabilidades tienen de venderlo, pero ya te he demostrado que eso es falso. Apenas haces que tu inmueble sea no-exclusivo, la probabilidad de venderlo realmente es menor porque lo tendrán muchos, pero nadie lo va a trabajar con seriedad y los que quieran trabajarlo con seriedad no podrían hacer todo lo que quisieran por los temas que he comentado más arriba.

Una última objeción que he escuchado es que no quieran darla en exclusividad porque algún familiar la quiere promocionar. En este caso, tienes que analizar bien si realmente tu familiar es un verdadero profesional de los bienes raíces, si lo es, entonces debería tener la exclusividad, sino, entonces dale tu inmueble a una persona con experiencia que pueda manejar tu inmueble adecuadamente.

Conclusión

Bueno, si después de haber leído esto, decides darme tu inmueble con exclusividad, tienes que tener en cuenta que debo evaluar cuidadosamente el precio al que me lo estás dando para poder aceptar el trabajo porque al aceptar una exclusiva, me expongo si es que no soy capaz de venderla en el plazo pactado. Creo que te has dado cuenta que esto necesita mucha experiencia y pocos son los pueden hacerlo de manera precisa, más aún cuando los precios a veces fluctúan por coyunturas económicas y cosas que no están dentro del control de un agente inmobiliario.

¿Cómo Evitar Que Te Roben Tu Inmueble? Usa La Sunarp

Haz escuchado cómo es que últimamente los delincuentes se aprovechan de personas desinformadas para sorprenderlos para despojarlos de sus inmuebles. Si crees que esto es no te podría suceder o si crees que esto es sacado de una película de ciencia ficción, no dejes de leer.

El Registro de Propiedad de Inmuebles SUNARP

SUNARP (Superintendencia Nacional de los Registros Públicos) es una institución que mantiene bases de datos de todos aquellos que tienen bienes inmuebles, entre otras cosas para demostrar propiedad o demostrar autoridad (como registro de quién es el encargado legal de una empresa, quién es el propietario de un vehículo o de una casa). Antes de la existencia de SUNARP, lo único que servía para demostrar la propiedad de un inmueble era la escritura de compra/venta que se hacía con el notaria al comprar un inmueble. Ahora que existe SUNARP, puedes (y deberías) inscribir tu inmueble en SUNARP apenas te haces propietario, no vaya a ser que pierdas la escritura de compra/venta del inmueble y lo perderías.

¿Cómo Se Hace?

Cuando vas a comprar un inmueble debes consultar la partida electrónica del predio para ver si aquel que te lo está vendiendo, realmente es el dueño del inmueble. Hay estafadores que alquilan casas con la idea de sorprender a posibles compradores para estafarlos, haciéndoles creer que son los dueños del inmueble. Para eso, simplemente puedes pedirle al dueño el número de la partida electrónica y la das en registros públicos para sacar toda la información del inmueble, esto cuesta 5 soles por copia simple. Si no quieres gastar mucho, puedes pedir una visualización y pagarás 5 soles aunque la partida tenga 30 hojas, eso sí, no te dejan tomar fotos, así que lleva un cuadernito con tu lapicero para anotar las cosas relevantes.

Una Vez Cerrado El Trato

Tanto comprador como vendedor de la vivienda deben ir al notario para que expida el parte notarial de la escritura pública de la compra/venta del inmueble ya sea casa o departamento.

Inscripción

Se hace el pago de derechos registrales que son difieren según el tamaño del inmueble. En la Sunarp, el dependiente del notario presentará la solicitud de inscripción en la Oficina Registral y entonces la propiedad quedará inscrita.

El Título

Lo que se ha ingresado a registros públicos viene a ser el título. Esto contiene el parte notarial de la escritura pública de compra/venta de la vivienda.

El Asiento

Para seguir con el proceso, es necesario especificar la hora exacta del ingreso del título, incluyendo la hora, minuto, segundo, así como la fecha y la numeración del ingreso del título.

Revisión Por El Registrador Público

Luego que el título es revisado por el registrador público, ya se puede realizar el asiendo de la inscripción en la partida registral de vivienda y entonces figuras como el propietario del inmueble.

Evitar Robo De Tu Inmueble

Existen modalidades de robo de inmuebles en los que alguien realiza una compra/venta fraudulenta coludido con un notario (generalmente lejos de Lima) en la cual se concreta la compra/venta fraudulenta obviamente usando falsificación de firmas y documentos. Luego rápidamente se trata de vender el inmueble a un tercero poniéndolo muy por debajo de su precio y si el tercero compra el inmueble, legalmente está protegido porque la ley protege a los terceros que actúan de buena fe, pero en este caso habrías perdido tu inmueblea y sólo te darías cuenta cuando el nuevo dueño te viene a desalojar, para evitar esta y otras formas de estafa, la SUNARP a creado 2 formas de protección.

Formas De Protección Ante Las Estafas

  • 1. Inmovilización De Partidas

  • Si no planeas vender tu casa en un futuro inmediato, puedes solicitar la inmovilización de la partida electrónica, de modo que nunca te puedan sorprender. Cuando la quieras vender, le quitas el cerrojo y todo estará normal. Lo malo es que este bloqueo no está "por defecto", sino que si quieres que esté bloqueado tu inmueble, tienes que solicitarlo de manera concreta. Es un excelente idea que se la robaron del mundo de los dominios de Internet donde ahí sí por defecto están bloqueados para transferirse.

  • 2. Alerta Registral

  • La alerta registral es un servicio gratuito de SUNARP que te alerta inmediatamente alguien está haciendo algún movimiento en registros públicos con el inmueble que indicas. Como las alertas con por email, debes ser alguien que consulta tu correo electrónico con frecuencia para que este servicio te sea útil, también mencionan que tienen un servicio mediante SMS, aunque no lo he probado.



    Definitivamente tienes que ser una persona un tanto tecnológica para hacer uso de este servicio, pero resulta muy útil. Para acceder al servicio de alerta registral haz Click Aquí



No debes tomarlo a la ligera, porque hay bandas muy activas haciendo esto.



Todo esto es muy real, pero hay formas de protegerse.

¿Quieres evitar que le roben su inmueble a tus amigos? Sólo comparte este artículo en tus redes sociales. Que te roben tu inmueble de esta manera vil puede ser un golpe abrumador para cualquier persona, pero más para una persona que no tiene trabajo o es jubilada y no tiene forma de ganarse el sustento y su inmueble resulta ser su único cobijo. No dejes que les estafadores se salgan con la suya, !Hagamos Justicia!

¿Cuánto Cuesta Una Casa En Club Girasoles De Chaclacayo?

Si estás pensando en comprar una casa en Chaclacayo, 2 buenas opciones para hacerlo son el Condominio "El Cuadro" y el "Club Girasoles De Huampani", ambos están cerca uno del otro, pero son bastante diferentes. Personalmente me gusta más el club Girasoles De Huampani porque tiene más seguridad y los diseños de las casas son más modernos.

¿Cuánto Cuesta El Terreno?

El terreno en club Girasoles de Huampaní tiene un valor diferente si se trata del llano o si está en el cerro. Si está en llano, el terreno cuesta $500 dólares metro cuadrado y como todas las casas de este condominio tienen 200 metros cuadrado de terreno, entonces en llano, un terreno te puede costar $100,000 dólares. Un terreno en la parte del cerro, cuesta $400 dólares metro cuadrado, por lo que allí un terreno te costaría aproximadamente $80,000 dólares.

¿Cuánto Cuesta Construir?

La construcción con excelentes acabados está alrededor de $600 dólares metro cuadrado, pero puedes tener acabados de hasta $800 dólares metro cuadrado si son acabados excepcionales, pero $600 dólares es un valor normal. Ahora, una cosa es lo que te puede costar construir una casa y otra muy diferente a cuánto la puedes vender y por eso, es mejor no poner acabados excepcionales a menos que no te importe que cuando tengas que venderla, la gente no los valore conforme a lo que cuestan realmente, sino viendo su capacidad económica.

Un Ejemplo: Hace unos meses me dieron una casa en venta en Girasoles de Huampaní, calle los Andes. Aunque inicialmente estaba muy alto el precio, estuvo bajando de manera constante y ahora el precio es de $220,000. Puedes ver la casa en el siguiente video:


Esta casa se está ofreciendo actualmente en $220,000, aunque el dueño escucha ofertas. Si te animas, puedes tener una casa de campo en una zona segura, tranquila con sol casi todo el año y puedes usarla tanto como para vivir ahí, como usarla como casa de campo para llevar a tus hijos los fines de semana y disfrutar en familia de las zonas comunes como una lago con mesas y amplios jardines para que jueguen los niños. Los datos completos de la casa los puedes verlos entrando al siguiente enlace:

http://ventacasasgirasoleshuampani.blogspot.com/2014/11/venta-de-casa-en-girasoles-de-huampani.html

Notas Importantes Para Compradores

El condominio Girasoles tiene ciertos requisitos para la construcción de inmuebles que hay que respetar y cuando se traspasa la propiedad hay un costo de $5,000 dólares que tiene que asumir el nuevo propietario como pago al club por derecho de propiedad, hay también un costo de $300 soles por inscripción (una vez) y 50 soles mensuales de mantenimiento y vigilancia. Lo otro que hay que tener en cuenta es que se está construyendo la extensión de la carretera Ramiro Prialé que va a valorizar más la casas dentro del condominio, aunque se piensa que serán más valoradas no tanto las que están cerca de la entrada al condominio, sino las que están más al interior.