¿Es Conveniente Dar Un Inmueble En Exclusividad A Un Agente Inmobiliario?

Cuando las personas quieren vender su inmueble, lo común es que quieran trabajar con más de un agente inmobiliario porque de esta manera piensan que el inmueble tiene más posibilidades de venderse rápidamente, pero como vas a descubrir ahora mismo, lo cierto es precisamente lo contrario.

¿Qué De Malo Tiene Trabajar Sin Exclusividad?

No es que sean muy malas, sino que simplemente no es la mejor opción para que tu inmueble se venda al mejor precio posible, ni siquiera para que se venda de la manera más rápida por varias razones.

1. La Mayoría De Agentes Que Trabajan No Exclusivas, Son Principiantes.

Es verdad. Los verdaderos profesionales suelen tomar sólo inmuebles en exclusividad, porque si no eres capaz de confiar en mis habilidades para vender un inmueble, entonces ¿Para qué me llamaste en primer lugar? Si lo hiciste sólo para tener más opciones, entonces seré sólo un agente más que está ahí con la propiedad sin tomarle mucho interés por todas las razones que vas a leer a continuación. Si el negocio está bajo, podría aceptar algunos inmuebles como no-exclusivos, pero la mayoría los voy a declinar por las razones que siguen.

2. Las No Exclusivas No Son Tan Atractivas Para Los Agentes.

Los inmuebles trabajados en forma no exclusiva no son tan atractivos para un agente inmobiliario porque no hay estabilidad. En cualquier momento el inmueble se vende por cualquier agente, entonces hay mucho riesgo para invertir dinero para llevar personas a que vean el inmueble. Lo que suele suceder es que ninguno invierte y en consecuencia llegan pocos prospectos para verla y por consiguiente, el inmueble no se vende ni rápido, ni a buen precio.

3. Casi Todos Los Agentes Los Aceptan Sin Analizar

¿Te has dado cuenta que las no exclusivas las aceptan todos o casi todos los agentes a los que contactas sin poner reparos al precio? Lo que pasa es que en una no exclusiva, ningún agente se hace responsable de no traer clientes, ni de no-vender la propiedad, simplemente porque es una no exclusiva. Lo que usualmente pasa es que el precio va bajando y bajando y termina vendiéndose más bajo que el precio del mercado porque los que podrían haber sido compradores serios, quedaron espantados por el precio inicial, cuando el inmueble estaba caro y lo otro que pasa es que muchos de los que vieron el inmueble caro y lo vieron bajar y bajar, piensan que seguirá bajando y esperan para comprar.

En los inmuebles vendidos con exclusividad, se evalúa el precio antes de aceptar la exclusiva porque si se acepta una exclusiva y no se logra la venta, entonces el agente queda mal y un buen agente no puede permitir que esto le pase con frecuencia. Esto significa que un buen agente va a analizar con mucha precaución el precio del inmueble antes de aceptar una exclusiva, quizá a un precio que no quieres escuchar, pero a su vez, si el agente que seleccionas es de prestigio, entonces puedes tener cierta seguridad que tu inmueble inicia al menos con un precio de salida bueno o al menos un poco más alto del mercado, con tal de poder negociar con los posibles compradores porque siempre piden rebajas, pero no se empieza con un precio irreal que te hará tener falsas expectativas. Por supuesto, Siempre puedes tomar algunas acciones para vender o alquilar a mejor precio.

4. Las No-Exclusivas Se Toman Como Opciones, No Como Trabajo Serio.

Si tengo un inmueble en exclusiva y otro sin exclusividad, entonces como soy el único que promociona el inmueble en la exclusiva, le voy a dedicar probablemente entre cinco y 10 veces más del tiempo a la exclusiva. Tienes que estar consciente de esto cuando le das una no exclusiva a un agente inmobiliaro. No te puedes estar comunicando con él cada semana para ver sus avances en el caso de la no-exclusiva, porque probablemente no la esté trabajando activamente.

En una exclusiva, el agente si la va a estar trabajando activamente, entonces no tendrá problemas en darte informes semanales de los avances que va consiguiendo.

5. Guerra De Agentes

En los inmuebles no exclusivos, los agentes están en guerra sucia unos con otros. Esta guerra sucia no permite por ejemplo: revelar la dirección del inmueble cuando el cliente aún vive en la propiedad a vender, ni tampoco se puede compartir el inmueble con otros agentes por miedo a que el agente vaya directo con el propietario, consiga una no exclusiva por sí mismo y cierre el trato con su cliente, en lugar de compartir el 50% de la comisión con el otro agente. Entonces, al no compartir el inmueble con nadie, se pierde la gran ventaja de llegar a muchas más personas rápidamente. Tampoco se pueden mostrar las fachadas en las fotos, sólo se pueden dar direcciones aproximadas. Todo eso hace más difícil vender el inmueble y lo hace mucho más complicado de lo que debería ser.

6. Inseguridad Del Agente

Esto es especialmente cierto cuando el dueño vive aún en el inmueble que pretende vender, lo cual es lo más común.

No es común, porque la mayoría de las personas son honestas, pero a veces hay individuos inescrupulosos que contratan al agente para que haga el trabajo, pero a la primera oportunidad que tienen, la aprovechan para no pagar la comisión pactada por el trabajo. A veces, el agente presenta al cliente comprador al dueño del inmueble, pero el cliente se regresa otro día y cierra el trato con el dueño del inmueble sin contactar al agente inmobiliario. Si bien es un riesgo que corre el agente inmobiliario siempre, ya se trate de una exclusiva o no, en las no exclusivas el riesgo es mayor porque el dueño se cree con derecho a promocionar su propio inmueble y no le importa que fue el agente quién llevó primero al comprador a su propiedad. Esta competencia con el dueño es bastante injusta y por lo tanto, pocos buenos agentes inmobiliarios la aceptan.

Objeciones De Los Dueños Para No Aceptar Exclusivas

A veces, los dueños dicen no querer dar su inmueble en exclusiva porque quieren tener la opción de poder vendérselo a sus familiares, en este caso, podemos excluir el pago de la comisión en caso que el inmueble se haya vendido a cualquiera de sus familiares y asunto solucionado.

Otra objeción que he encontrado es que las personas dicen que mientras más agentes se dediquen al inmueble, mayores probabilidades tienen de venderlo, pero ya te he demostrado que eso es falso. Apenas haces que tu inmueble sea no-exclusivo, la probabilidad de venderlo realmente es menor porque lo tendrán muchos, pero nadie lo va a trabajar con seriedad y los que quieran trabajarlo con seriedad no podrían hacer todo lo que quisieran por los temas que he comentado más arriba.

Una última objeción que he escuchado es que no quieran darla en exclusividad porque algún familiar la quiere promocionar. En este caso, tienes que analizar bien si realmente tu familiar es un verdadero profesional de los bienes raíces, si lo es, entonces debería tener la exclusividad, sino, entonces dale tu inmueble a una persona con experiencia que pueda manejar tu inmueble adecuadamente.

Conclusión

Bueno, si después de haber leído esto, decides darme tu inmueble con exclusividad, tienes que tener en cuenta que debo evaluar cuidadosamente el precio al que me lo estás dando para poder aceptar el trabajo porque al aceptar una exclusiva, me expongo si es que no soy capaz de venderla en el plazo pactado. Creo que te has dado cuenta que esto necesita mucha experiencia y pocos son los pueden hacerlo de manera precisa, más aún cuando los precios a veces fluctúan por coyunturas económicas y cosas que no están dentro del control de un agente inmobiliario.

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