¿Cómo Hacer Crecer Expectacularmente A Un País Mediante Infraestructura Inmobiliaria?

Normalmente escribo en este blog sobre temas inmobiliarios, pero esta vez he querido darle un mensaje a los políticos que muchas veces no hacen algunas cosas, no por ser incapaces, sino por falta de ideas que simplemente no ocurre porque sea su culpa, simplemente no pueden estar en todas y toca a personas como yo, dar algunas ideas para el crecimiento del Perú, aplicando mejoras en la infraestructura inmobiliaria.

La Necesidad De Invertir En Infraestructura

Todos entienden perfectamente la necesidad de construir carreteras para incentivar el comercio y está muy bien que se hagan más de ellas porque la infraestructura la tiene que hacer el gobierno. Ninguna empresa privada va a invertir en construir algo con su dinero para que luego los demás también se beneficien, esto va en contra de como es el ser humano en general y peor aun de las empresas que actúan naturalmente, con egoísmo. Incluso, puede que se beneficien de hacer la obra, pero como luego la usarían otras personas, entonces no se hace, a menos que sea el estado quien tome las riendas y haga la inversión por todos los que se beneficiarían.

Rendimientos Decrecientes

Los rendimientos sobre la inversión suelen ser decrecientes cuando se aplica el mismo tipo de inversión de manera repetida. Cuando no hay ninguna carretera, entonces la primera suele tener un retorno sobre la inversión altísimo, que no es el mismo con la segunda y va bajando la rentabilidad de hacer una nueva carretera. Cuando hay miles de carreteras, una carretera más ya no hace gran diferencia y hasta puede que no resulte rentable, por lo que hay que evaluar las inversiones con mayor precisión para que no sea una pérdida de recursos.

Infraestructura Física e Infraestructura Virtual

No todas las infraestructuras que puede construir un gobierno son necesariamente físicas. También existen las infraestructuras virtuales que no se conocen mucho debido que tendemos a considerar las cosas tangibles como más valiosos, pero las infraestructuras virtuales pueden ser igual o tal vez, mucho más poderosas que las infraestructuras físicas por su poder de articular una sociedad de una mejor manera. Una de las infraestructuras virtuales más conocidas es la infraestructura legal. Imaginemos ¿Qué sería de una nación si no tendríamos mecanismos para regular las diferencias? sería un caos total y sería muy difícil hacer negocios. Podría haber también infraestructura de marketing ayudando a evitar costosos gastos a cada empresa en investigación de mercados, infraestructura de sistemas informáticos como construir librerías de programación para que cada empresa desarrolladora de software pudiera tomar código y crear programas a partir de ellos (aunque el tema del software es muy complicado porque es excesivamente cambiante). En este artículo voy a explicar como una simple infraestructura inmobiliaria, puede crear mucha mejor distribución de la riqueza en el país, a la vez que mueve la economía de manera muy impactante.

Estado Actual

Actualmente ya existe una iniciativa de infraestructura inmobiliaria que va a ser positiva para el país, se trata del alquiler venta y el leasing inmobiliario. Si bien esto es positivo, hay otra cosa más que se puede hacer para llevar el sector a los mismos niveles de seriedad (o más incluso) que en países del primer mundo como Estados Unidos.

En el estado actual de las cosas, un agente inmobiliario ofrece sus servicios de promoción para los inmuebles que le confían sus clientes para buscar un comprador. Lo que hace el agente inmobiliario es firmar un contrato con el cliente que normalmente estipula una comisión entre 3% y 5% del valor de venta del inmueble. Podría parecer mucho, pero ahí están incluidos los gastos publicitarios, gasolina, la división de la comisión (que explico enseguida) y todas las gestiones que tiene que hacer el agente para llevar a cabo la venta.

Para acelerar la venta, se suele compartir la comisión en partes iguales con cualquier otro agente que tenga un posible cliente para el inmueble. Entonces se firma un contrato de co-corretaje con el otro agente para que todo quede legal.

Para acelerar más los negocios, muchas veces, se le da 20% a cualquier persona que pueda dar un dato real para venta del inmueble dando 10% cada agente involucrado, lo que se llama usualmente 40%-20%-40% nombre que se le pone correspondiendo a los porcentajes que le toca a cada uno del valor de la venta.

¿Cuál Es El Problema Con Todo Esto?

Pasa que el mundo no es el país de las maravillas, así que la mayoría de los dueños de las viviendas, aun viven en ellas cuando las ponen a la venta y algunos dueños se quieren pasar de listos y una vez que le llevas al cliente, simplemente esperan a que otro día el cliente regrese, toque la puerta y concreten el trato directamente. Aun cuando tengas la ficha de visita firmada por el cliente y el propietario que demuestra que tu llevaste al cliente al inmueble, junto con el contrato vigente, el juicio para cobrar esta comisión es tan engorroso que esto termina impago ya simplemente hay que pensar que son pérdidas propias del negocio. Esto sucede con más frecuencia en los distritos de bajos ingresos por mi experiencia, aunque muchos propietarios actúan así. Simplemente hay que recordar como se contaba el caso de un ex-presidente que dicen que era "sano y sagrado" fue directamente a comprar un inmueble luego que el agente inmobiliario le habría llevado a visitarlo, con lo que el agente inmobiliario perdió su comisión. En este caso, el agente inmobiliario lo llevó porque había otro agente que era el encargado de hacer la venta, así que habrían sido 2 los estafados en este caso. Así como le pasó a este agente inmobiliario, hay muchos casos así, lo que hace que el sector no se mueva a su nivel máximo.

¿Cómo Arreglarlo?

Arreglar esto es muy sencillo y vamos a ir explicando paso a paso por qué convendría hacer esto.

  • 1. Todo Inmueble Debería Ser Vendido A Través De Un Agente Inmobiliario

  • De esta forma se evita la informalidad en el sector y también la posibilidad que el mismo dueño cierre el trato, aduciendo que fue él y no el agente inmobiliario llevó al cliente. Para evitar argucias y malas mañas de pagar "un sencillo" a cualquiera sólo por ser agente inmobiliario registrado, tendría que establecerse que el mínimo que puede pagar un propietario es de un 3% del valor de venta del inmueble. Si lo quiere vender directamente, que lo haga, pero tendría que pagar al estado el 7% del valor del inmueble como impuesto.

    Algunos podrían decir que esto es coaccionar la libertad económica de las personas, pero hay que recordar que la tierra es propiedad de todos. Incluso su nombre en inglés es "Real State", o propiedad Real. Cuando uno "compra" tierra, en realidad simplemente está comprando su uso, ya que está dentro de la soberanía nacional. Otro motivo para forzar esto es que la gran mayoría de los inmuebles en distritos pobres nunca se venden a través de agentes inmobiliarios y cuando se hace, ellos son estafados vilmente. Con esta reglamentación, la riqueza quedaría mucho mejor distribuida y con el beneficio adicional que los inmuebles se venden mucho más rápido cuando se hace a través de un agente inmobiliario, por lo cual, la economía se dinamiza mucho.

    Otra razón por la que tiene sentido hacer esto es porque hace participar más a toda la población de los crecimientos fortuitos del mercado inmobiliario. ¿Acaso aquellos que compraron el Golf a inicios de 1,900 a los Moreyra podrían haber previsto que el metro cuadrado por la zona tendría uno de los valores más altos de Lima? Por supuesto que no, eso fue totalmente fortuito, pero los demás también tienen derecho a beneficiarse de la fortuna a pesar que no es ilegítimo que aquel que hace negocios se beneficie de la suerte. El día que los dueños actuales del Golf quieran vender su terreno, no necesitan de nadie para hacerlo, simplemente podrían poner un pequeño cartel y comenzarían a lloverle las ofertas. Lo mismo pasa con los terrenos y casas que están en las avenidas principales.

  • 2. Creación De Registro SUNARP De Agentes Inmobiliarios

  • Debería crearse un registro de agentes inmobiliario en SUNARP que intermedian un inmueble. No importa si el contrato es en exclusividad (sólo lo trabaja 1 agente) o no exclusividad (lo pueden trabajar varios agentes), apenas firmas el contrato, deberías quedar inscrito como agente del inmueble. Cuando quieres llevar un cliente, haces un pequeño pago digamos de 2 soles y puedes inscribir a tu cliente en dicha base de datos, si hay un agente que trae al comprador, él mismo se inscribe en la base de datos, si hay un 40%-20%-40%, se puede inscribir también. Apenas se hace la venta, el notario consulta quienes son los involucrados en la venta y se le paga las respectivas comisiones, nada de trabas, nada de juicios, puedes confiar "a ciegas" que si traes a un comprador tu comisión va a ser respetada y pagada y no hay nada que el dueño del inmueble pueda hacer al respecto.

Muy fácil. No se requiere mucho esfuerzo y traería mucha prosperidad debido a una mucha mejor distribución de la riqueza. Un beneficio adicional de esto sería que abriría toda una industria nueva y enorme, la del "mostrador de casas". Actualmente el agente inmobiliario tiene que mostrar las casas personalmente porque el riesgo de no poder cobrar la comisión es muy alto, pero con estos ajustes, podrías contactar con cualquier "mostrador de casas registrado" que viva por la zona y darme instrucciones precisas para mostrarla a cambio de un pago. Ya no hay que gastar gasolina, das trabajo a una persona más, ahorras tiempo al agente y se dinamiza todo y esto se tiene que hacer porque no hay forma que un cliente compre una casa sin haberla visto.

Esto especialmente importante porque es difícil especializarse "en una zona". Que más quisiera que todos los clientes me llamen de Surco, no tendría que gastar tanta gasolina, pero el mercado no te permite esto. Los clientes te llaman de todos lados y a veces hay que declinar el negocio porque es muy lejos y no se lo pasas a un colega porque tienes miedo que te robe el cliente, todo eso se acabaría con este simple esquema de infraestructura.

Conclusión

Esta es una idea clara y sencilla sobre cómo se puede hacer para aumentar exponencialmente el trabajo en el Perú, distribuir mucho mejor la riqueza y hacer mejor uso de los recursos disponibles con una simple aplicación de bases de datos en SUNARP y comprobación en las notarías y además, servir de una fuente más de recaudación para el estado (por los pagos de registro en la SUNARP).

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