¿Cómo Desalojar A Un Inquilino Que No Paga La Renta Y No Quiere Salir Por Las Buenas?

Aunque hemos sido testigos del "Boom Inmobiliario" en nuestra economía, uno de los temas que ha venido a menos en los últimos años son los alquileres y porque en el pasado no existían muchas herramientas para ayudar a los dueños de los inmuebles en caso que ocurriesen problemas con los inquilinos, el mayor de ellos: desalojar rápidamente a un inquilino que se niega pagar la renta.

Problemas Con Los Inquilinos Morosos

Si bien la regulación de los contratos en el código civil está detallada con respecto al arrendamiento, cuando termina el plazo del contrato o se han incumplido cláusulas del contrato y el inquilino no quiere salir del inmueble, el dueño no puede desalojarlo por su cuenta. Tiene que ir a juicio.

No Puedes Retirarlo Por Tu Cuenta

A pesar que es tentador desalojar a un inquilino moroso por nuestra propia cuenta porque se trata de nuestro inmueble, si lo haces te expones a que el inquilino te demande por usurpación, porque al estar alquilado el inmueble, él tiene el derecho de uso del mismo y al despojarlo de éste derecho, entonces te convertirías en usurpador de tu propio inmueble y no hay que tomarlo en broma porque se trata de un juicio penal por el cual podrías ir preso.

¿Cuánto Demora El Juicio?

Teniendo en cuenta que nuestro poder judicial, todas las instancias por las que ha de pasar el juicio y la lentitud normal del sistema (aún sin huelgas del poder judicial), estamos hablando de juicios que podrían durar 3 a 4 AÑOS. Tengo un cliente que demoró 5 años en sacar a un inquilino moroso de su inmueble, por lo que esto no está para bromas y eso es el tiempo que demora definir si el dueño tiene o no derecho a que se le entregue el inmueble, lo cual es INACEPTABLE porque justicia que demora tanto, no es justicia. Afortunadamente, el lanzamiento no demora mucho, lo que se demora mucho es lograr la sentencia.

Durante este tiempo, el inquilino podrá seguir haciendo uso del inmueble sin pagar renta, mientras que el dueño pierde mucho dinero.

Entonces ¿Qué Hacer?

Si en tu contrato decidiste trabajar con el poder judicial para casos en los que hay problemas, entonces estás frito, nada puedes hacer ahora. Pero para un nuevo contrato existe una forma mucho mejor que te permite lograr la sentencia de desalojo en 1 mes, sin dar la posibilidad al inquilino a hacer apelaciones, ni hundirte en papeles. Se presentan las pruebas y una sola audiencia define si se devuelve el inmueble, así de fácil.

¡Fuera Los Morosos!



Hacer un contrato con una cláusula de arbitraje viene a ser la forma más fácil de sacar a cualquier inquilino problemático, sin mucha demora (alrededor de 1 mes), sin mucho gasto (considerando que si no alquilas tu inmueble por culpa de un inquilino moroso, estarías perdiendo mucho dinero) y sin tanto trámite. Ahora mismo explicamos en qué consiste, pero tiene que haber sido puesto en el contrato para que se pueda utilizar, sino tendrá que intervenir el poder judicial, con todo el problema que implica.

El Arbitraje

Para que no sea el poder judicial el mediador de cualquier disputa, sino un tribunal arbitral, entonces hay que indicarlo en el contrato. Básicamente el tribunal arbitral es un ente privado que está compuesto por abogados que tienen la capacidad de dictar sentencias (laudo arbitral). En definitiva sería un "juez privado" (aunque tal cosa no existe, se entiende más fácil de esa manera) y su sentencia tiene la misma validez de la de un juez de la corte suprema, aunque la policía no está sujeta a ella, pero eso no importa, porque, como hemos indicado, lo que realmente demora es obtener la sentencia y el tribunal arbitral te lo da en alrededor de 1 mes. Una vez que tienes la sentencia, la llevas ante un juez ejecutor del poder judicial para que se haga el lanzamiento forzoso y no hay nada que pueda hacer el inquilino moroso al respecto.

La ventaja es que al emitirse en 1 mes, puedes cobrarte todos los gastos de la garantía de 2 meses que usualmente el inquilino deja para hacer uso del inmueble, apenas comienza el contrato de alquiler.

¿Cómo Aplicas El Arbitraje?

El arbitraje lo puedes aplicar incluyendo específicamente que para cualquier conflicto entre las partes, algún centro de arbitraje va a actuar como mediador. Hay varios y debes seleccionar el que mejor te convenga. Debe indicarse que cualquier acción que el inquilino quiera abrir cuestionando el arbitraje requerirá abonar una cantidad de dinero grande. Las notificaciones deben realizarse en el mismo inmueble para que la sentencia (el laudo) sea válida no sólo contra el inquilino moroso, sino contra cualquier ocupante del inmueble.

¿Cuánto Cuesta?

Al ser privado, tiene un costo, pero mucho menor que tener tu inmueble 4 o 5 años sin recibir ingresos por alquileres. Tener un contrato con cláusula arbitral también hace mucho más sencillo alquilar un inmueble porque si quieres protegerte, tendrías que pedir un garante, pero ¿quién tiene garantes estos días? Eso no es muy viable. Abrir el proceso arbitral tiene un costo típico de 1,200 soles más los gastos del abogado, pero una vez ganado el laudo, hay la posibilidad de demandar al inquilino para recuperar esos gastos y además tendrías la garantía que podría servir para cobrarte por los gastos del proceso.

Nuestra Solución

Nosotros siempre usamos centros de arbitraje en nuestros contratos de alquiler para asegurarnos que nuestros clientes no tengan problemas para desalojar malos inquilinos. Por más que investigues a un cliente, siempre puede tocarte alguien que se convierte en sinverguenza por primera vez y siempre hay que estar preparado para estos casos porque es inaceptable estar sin recibir un alquiler mensual por un sinverguenza que quiere vivir gratis de otra persona.

Finalmente, tengo que aclarar que no soy abogado, por lo que los consejos aquí expuestos no se pueden tomar como asesoría legal. Son consejos que vienen de la experiencia de varios años de ser agente inmobiliario que para muchos casos, pueden ser más útiles que los de muchos abogados que no han tenido contacto real con problemas de esta naturaleza.