¡Ni Siquiera Intentes Alquilar Tu Inmueble Antes De Haber Leído Esta Información Crítica!

Los alquileres son uno de esos servicios inmobiliarios que en el papel lucen maravillosos para el propietario, pero si no se realiza un buen trabajo determinando el precio, filtrando bien a los clientes y teniendo un buen contrato, entonces se podría convertir en una verdadera pesadilla. Ya hemos dado tips anteriormente, pero éste artículo es más completo

Personalmente, tengo mucha experiencia haciendo alquileres, tanto para mis clientes, como para mí mismo porque también alquilo 2 inmuebles regularmente.

Vamos A Ver Cada Paso:

1. Determinando El Precio

Hay propietarios que se empeñan demasiado en lograr el mayor precio posible por su alquiler, pero en el tema de alquileres, resulta que cada mes que no alquilas, pierdes dinero por no haber cobrado la "merced conductiva" (o en fácil, "el mes de alquiler").

Si bien en el tema de la venta, nosotros nos enfocamos en obtener el mejor precio posible de venta, en el tema de alquileres recomendamos a nuestros clientes a hacer un compromiso entre el monto del alquiler y el tiempo que demora, porque mientras más sobre el promedio de precios se encuentre el inmueble, más tiempo va a demorar en alquilarse.

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Caso Concreto y Real
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Pongamos un ejemplo concreto: Si tienes un alquiler cuyo precio promedio de mercado es: $2,300 dolares, pero quieres que se alquile por fuerza a $2,600 dolares, y quizá lo alquiles (hay casos en que nunca lo llegas a alquilar en sobreprecio, pero supongamos que sí lo llegas a alquilar en sobreprecio, demorando algunos meses).

Supongamos que demoras 6 meses en alquilar a $2,600 dólares, mientras que a $2,300 dólares lo alquilas en promedio en 1 mes. El mantenimiento es: 1,000 soles y no mencionemos ni los arbitrios ni el impuesto predial que también se añaden a las pérdidas mientras demora el alquiler. El alquiler normal es por 1 año, pero cuando están a precio de mercado se suelen alargar, así que a $2,300 dólares tendremos algo más de continiudad.

Así que hagamos números para un tiempo total de 1 año + 6 meses:

  • Ganancia Total Opción De $2,300 dolares * 17 meses = $39,100 Dólares

  • Pérdidas: $2,300 Dolares (Honorarios) + $300 Dólares De Mantenimiento

  • Total De Pérdidas: $2,600 Dolares

  • Resultado Ganancia Neta = $39,100 - $2,600 = $36,500


  • Ganancia Total Opción De $2,600 dolares * 12 Meses = $31,200 Dólares

  • Pérdidas: $2,600 Dolares (Honorarios) + S/.6000 Soles ($1,714 Dólares)

  • Total De Pérdidas: $7,714 Dólares

  • Resultado Ganancia Neta = $31,200 - $7,714 = $23,486 Dólares




Como lo ves, alquilándolo a precio de mercado de $2,300 dólares logras ganar $31,200 dólares neto luego del año y medio, es decir que te llevas totalmente a tu bolsillo (como hemos dicho, no hemos considerado arbitrios ni predial), pero si tratas de alquilar tu inmueble a $2,600 dólares te hace ganar en total $23,486 neto, lo cual son $7,714 dólares menos que alquilando al precio que se supone "inferior".

No se tú, pero como propietario prefiero 100 veces alquilar rápido a precio promedio que demorarme meses, sin recibir nada, tener que pagar arbitrios, mantenimiento del edificio y predial sin recibir nada, mientras que mi inmueble se honguea y se pone viejo. ¿Tiene sentido verdad?, sin embargo, muchos propietarios prefieren la ruta del sufrimiento tratando de lograr el máximo precio posible como sea.

2. Filtrado De Los Clientes

Las leyes peruanas no favorecen mucho a los propietarios de inmuebles, sin embargo, se han hecho grandes avances recientes con la promulgación de la ley sobre alquileres con la adición de la clausula de allanamiento voluntario que permite desalojos "inmediatos" a los inquilinos morosos.

Sin embargo, siempre es preferible evitar a los inquilinos morosos como si se trataran de una infección o un virus maligno, por eso, es necesario sentarse a conversar con el cliente que será nuestro inquilino, preguntarle donde trabaja, si es que actualmente está alquilando, preguntarle el teléfono de su actual arrendador para hablar con él, investigar su estado de créditos y alquilarle el inmueble sólo si todo eso anda bien.

3. Teniendo Un Buen Contrato

Por más investigación que hagas y filtres bien a los clientes, por ahí uno puede torcerse al mal camino, por eso es que debes tener un buen contrato que te proteja en estos casos.

Cuando ya has hecho muchos contratos, ya sabes de que deberías cuidarte más y ponerlo como clausulas.

De todas maneras, hay que incluir la clausula de allanamiento voluntario que hace que si hay problemas, el inquilino moroso saldrá mucho más rápido que por los medios judiciales normales. En algunos casos, se puede considerar incluir un tribunal arbitral cuando merezca la pena. Mientras más complicada sea la cosa, más convendrá usar una claúsula arbitral. En casos normales, la clausula de allanamiento voluntario debería ser suficiente.

Tengo un cliente que demoró 5 años en sacar a un moroso de su propiedad porque tuvo que batallar en el poder judicial y es que cuando se va por las vías judiciales normales, el cliente puede apelar cada decisión del juez, y apelar, y apelar y entre cada apelación hay notificaciones que deben enviarse hasta 3 veces, y así puede pasar mucho tiempo.

Con todo, gracias a Dios, nunca me ha tocado ver uno de esos procesos, ni al hacer alquileres propios, ni a uno de mis clientes, pero me han contado que con la clausula de allanamiento, máximo se tarda 4 meses en sacar a un moroso, cuando según la ley debería ser máximo 2 meses, pero así es nuestro poder judicial.

Conclusión

Si deseas sacar lo máximo posible de tu inmueble por concepto de alquileres, seria bueno no ser terco, aceptar el precio promedio del mercado y alquilarlo rápido. Si no tienes tantos comparativos, con algunas pruebas es muy rápido conocer el precio promedio del mercado, sobretodo si estamos hablando de un inmueble económico.

Sobre los morosos, suelen ocurrir más en los distritos pobres que en los más acomodados (como era de esperarse) y aunque nunca he visto un caso de esos a pesar de los muchos alquileres que he realizado, siempre es bueno estar preparado para cuando ocurra algún problema.

Siempre Se Aprende Algo Nuevo En El Mundo Inmobiliario

He realizado un gran número de alquileres desde que comencé mi trabajo con el negocio inmobiliario y siempre me sorprende el hecho de que cada transacción viene a ser como un mundo aparte.

Cierre Con Contratiempos

En el último alquiler que logré cerrar hace poco de este departamento, todo ya estaba convenido y ya habían hecho las citas de todos los involucrados para encontrarnos en la notaría. De una parte estaba la dueña, una persona un poco mayor y su hija y de la otra parte, estaba el nuevo inquilino, con su esposa y la bebé.

Cuando la secretaria nos llamó para pedir los DNI de las partes, surgió un problema. La esposa del inquilino era extranjera y los extranjeros tienen que estar habilitados o tener permiso de migraciones para poder firmar contratos y la esposa del inquilino no tenía dicho permiso.

¡Menudo Problema!

Entonces, el notario no iba a poder ayudarnos con la legalización de las firmas y la legalización de las firmas es muy importante para dar "fecha cierta" a los contratos, con lo cual, en caso de problemas como que el inquilino se ponga moroso, uno puedo asegurar la fecha exacta en que la operación (como dirían los abogados) "se ha perfeccionado" (en simple, significa que se ha concretado). Entonces, decidimos sacar del contrato a la esposa para que dicho contrato sea entre la dueña y el inquilino solamente, pero ahora estaba el problema de tener que modificar el contrato para adaptarlo.

Improvisando

Felizmente, debido a experiencias anteriores, había llevado varias copias del contrato en diversos formatos, como una copia en USB y a mi email.

Afortunadamente, la notaría podía imprimirme la nueva versión del contrato (de hecho consideraré comprar una impresora portátil para el automóvil, en caso que haya que imprimir algo urgente), siempre que se lo mandase por email. Podía buscar una cabina de Internet cercana, pero eso iba a demorar, así que se me ocurrió hacer la edición directamente desde el Smartphone, cosa que funcionó bien porque había tenido la previsión de grabar el contrato en un formato muy antiguo de Microsoft Word, la versión del 97.

Final Feliz

Gracias a grabar el contrato en un formato antiguo como Word 97, pude modificarlo desde mi smartphone Android, aunque con un poco de incomodidad por el teclado pequeño. Lo terminé y se lo envié por email a la secretaria del notario, con lo cual se pudo concretar la operación. La clienta me pagó la comisión y todos quedamos contentos.....

Conclusión

En los cierres de operaciones inmobiliarias, se debe ser bastante previsor con respecto a todo lo que podría pasar porque cada operación es distinta. El resumen de las previsiones que tomé para esto son:

  • 1. Llevar Varias Copias Del Contrato en Diversos Medios

  • 2. Grabar El Contrato En Versión Antigua De Word Para Evitar Conflictos.

Lo verdaderamente importante es saber que cada operación es un mundo aparte y hay que saber muchas cosas para no hacer perder el tiempo a las personas que participan de un cierre de operación inmobiliaria.

Llegaron Las Ratoneras Al Mercado Inmobiliario De Lima. Departamentos Desde ¡39 Metros!

Los 2 últimos años no han sido especialmente buenos para el sector inmobiliario.

Estos 2 últimos años muchos constructores han dejado el negocio inmobiliario que se dice que de 500 constructores que había en el 2,014, ahora quedan tan sólo alrededor de 200. Los precios en dólares de los inmuebles de los segmentos altos han caído mucho y en general, el sentimiento no es muy positivo en el sector en éste momento, aunque se está comenzando a ver una leve mejoría.

Solución: Las Ratoneras

Hace ya muchos años le pregunté a mi padre (que se dedicaba al negocio de la construcción) ¿Por qué no se construían departamentos más pequeños, digamos de 30 metros solamente para que más gente pueda pagarlos? entonces mi madre (que estaba por ahí cerca) me respondió un tanto molesta... ¿Quién va a querer vivir en una ratonera? Era lógico, la pregunta la hice cuando la gente aún se compraba casas de 2,000 metros cuadrados para vivir muy holgadamente y no existían departamentos muy pequeños o al menos nunca los había visto.

Hace unos días, hojeando el "Urbania Premium" que es suplemento del diario "El Comercio", vi algunos proyectos que se están desarrollando y me di cuenta de varios departamentos "ultra pequeños" ¡desde 39 metros cuadrados! una auténtica ratonera donde sólo podría ser un cuarto, un baño y sala apretada, no podría ser de otra forma y por supuesto, esta es la respuesta de las constructoras a la pequeña crisis actual en ventas.

Estos "departamentitos" tienen la ventaja de ser más rentables que los más grandes porque al costar menos, más personas podrían tener acceso a los mismos. Pero veamos algunos proyectos que me llamaron la atención por su "pequeñez" en tamaño y algunos no tanto en precio....

Proyectos De Departamentos Pequeños

  • 1. Edificio Concepto Art Barranco


  • Características:

    Area desde: 40.07 Metros
    Precio Desde: 509,750 Soles

    Definitivamente, si vemos el precio por metro cuadrado, es muy alto, pero así se venden los pequeños, eso sí, probablemente consigas alguna oferta si preguntas por ella, de hecho conozco un par de trucos para lograr que el precio de los departamentos se rebajen un poco y todo lo que puedas ahorrar cuando la compra es grande, pues bien vale la pena.

  • 2. Concepto Excellence


  • Características:

    Area desde: 43.57 Metros
    Precio Desde: 308,176 Soles

    Este tiene una mucha mejor relación de beneficios por precio, aparte que el edificio está bastante bonito y el proyecto es muy cerca de Miraflores (aunque está realmente en Surquillo) así que probablemente se venderá con cierta rapidez.

  • 3. Concepto Move


  • Características:

    Area desde: 39.33 Metros
    Precio Desde: 494,149 Soles

    El precio por metro cuadrado de este departamento es muy alto, sobre todo si consideramos que está en Surquillo, aunque dicen a 2 cuadras de San Isidro y frente a Miraflores. Tiene un concepto elegante y terraza con piscina.

    Probablemente tarde un poco en venderse.

  • 4. Concepto Uptown


  • Características:

    Area desde: 40 Metros
    Precio Desde: No Menciona

    El concepto de este edificio es muy atractivo, aunque la ubicación no es tan buena porque es en San Miguel. Pero se trata de un conjunto habitacional con áreas verdes y todo lo necesario en las áreas comunes para socializar, por lo que no se tendría mucha necesidad de abandonar el edificio para salir a la calle.

    Una pena que no publiquen los precios, porque así podríamos dar una opinión.

  • 5. Concepto Magic Ocean


  • Características:

    Area desde: 40.11 Metros
    Precio Desde: 267,970 Soles

    Este también está en el distrito de San Miguel, aunque a diferencia del anterior, éste es más elegante. El costo del metro cuadrado es más bajo que los demás, por lo que tiene muchas más posibilidades de venderse, aparte que hablamos de departamentos de $80,000 dólares por lo que probablemente la demanda será bastante alta.

    Particularmente, a mí no me agrada que está tan cerca del Callao, pero es una opción para personas que saldrán directamente por la costanera y nunca van a pasar por zonas de peligro y entran directamente a la cochera.

Conclusiones

Ahora ya se están viendo departamentos más pequeños que los de costumbre y eso tiene ganadores y perdedores. Los perdedores, son obviamente aquellos que tienen departamentos más grandes que verán como ya no pueden alquilar o vender su inmueble al mismo precio que antes, porque pasado cierto nivel de precio para el mercado hacia donde van, ya no importan mucho que tantos metros cuadrados tengas. Por ejemplo: hace un par de años alquilé un departamento de 250 metros que es grande y el dueño quería cobrar más de lo que terminó cobrando de alquiler que fue $1,350 dólares por mes y es que pasado un límite de tamaño, los rendimientos del metro cuadrado son decrecientes.

Los ganadores con esto serán los inversionistas porque van a poder comprar departamentos como negocio para poder alquilarlos, pero esto probablemente no ahora que los depas pequeños son un fenómeno nuevo y como has visto, están caros, pero a medida que más constructoras se animen a construir departamentos pequeños, estos bajarán de precio para ponerse sólo un poco más caros por metro cuadrado de los más grandes y ahí sí será una buena oportunidad de negocio para alquilarlos.

¡Conseguí Mi Certificado De Agente Inmobiliario Registrado!

En un entorno dominado por la poca profesionalidad y la predisposición de mucha gente de querer participar en el negocio inmobiliario sin haber tenido alguna experiencia en el ramo o al menos, conocer los detalles de la profesión, surgió la "Ley de Creación del Registro del Agente Inmobiliario" , con su respectivo "Reglamento de la Ley N° 29080", creado por el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento, que regula la actividad de los agentes inmobiliarios y penaliza algunas actividades que estaban siendo realizadas por personas que no han llevado las horas necesarias de capacitación para ejercer esta importante actividad.

Vigencia

Si bien la ley está vigente desde hace algunos años, recién se están comenzando a tomar medidas para que se aplique correctamente. Para ser un agente inmobiliario registrado, se requiere llevar una serie de cursos en alguna institución acreditada, tras lo cual, una vez aprobados todos los cursos, puedes solicitar tu código de registro de agente inmobiliario (el cual parece ser un número correlativo en su base de datos que se va incrementando automáticamente) y parece ser que ya han solicitado este registro más de 6,000 personas, pero no todos ellos están activos, estimo que somos un total aproximado de 4,000 agentes inmobiliarios activos, de los cuales, no todos se dedican por igual a la intermediación de inmuebles.

Estudios

La malla curricular requerida se ofrecen en muchas instituciones. En mi caso, yo estudié en HouseOnline, que es una de las opciones con la plantilla de profesores más capacitados que hay en el medio y todos realmente excelentes profesionales.


Si bien yo ya tenía años en el negocio inmobiliario cuando llevé el curso para formalizarme con el registro, aún pude aprender varias cosas de la gran experiencia de los profesores, así que no importa que tanta experiencia tengas en el mundo inmobiliario, HouseOnline te podrá enseñar varias cosas útiles para lograr tu código de registro y desarrollarte exitosamente como agente inmobiliario.

Certificado

Una vez que terminas los cursos con notas aprobatorias, te entregan un certificado parecido a éste.


Como puedes ver, el registro tiene una fecha de expiración, por lo cual cada 3 años se tendrá que estar renovando, a menos que se te haya imposibilitado de pertenecer al registro por causa de alguna falta grave.

¿Qué Garantía Hay Para Los Clientes?

Trabajar con un agente inmobiliario registrado trae ciertas garantías para los clientes.

  • 1. Menos Riesgo

  • La primera es que hay un riesgo mucho más bajo de ser estafado o que el agente inmobiliario te "juegue sucio" porque se arriesga a recibir alguna sanción del Ministerio de Vivienda.

  • 2. Profesionalidad

  • Como los cursos son más o menos estandarizados, tienes la certeza que estás hablando con alguien que conoce los procesos, al menos en teoría. Ya depende de la práctica de cada uno para verdaderamente conocer los detalles de cada cosa y mientras más años hayas estado en este negocio, pues más detalles vas a conocer lógicamente pues no todo te lo pueden enseñar, ya que cada cierre de operación es como un mundo en sí mismo, por la cantidad de opciones y combinaciones de cosas que podrían suceder.

  • 3. Menor Costo

  • Pues aunque te parezca paradójico, un profesional inmobiliario te podría salir menos costoso porque actúa con honradez. Por ejemplo: en una operación, fui capaz de reducir a un cliente un pago que en condiciones normales tendría que ser de $800 dólares, haciendo que pague solo $400 dólares. Otro caso que puedo contar fue uno que al buscar el mayor precio posible para el cliente, logré sacar $2,000 dólares más para el dueño del inmueble que lo que él ya había aceptado. El dueño había aceptado vender por $60,000, pero pensé, ya que tenemos esta oferta, por qué no intentar un poco más y !BOOM! apareció un cliente ofertando $62,000 dólares.

    Un agente inmobiliario deshonesto o no honrado, NO busca que su cliente gane lo máximo, busca ganar él mismo lo más rápido posible. Para mí sería mucho más rentable haber aceptado de inmediato la primera oferta de $60,000 dólares y salir corriendo con mi comisión, que aunque sería un poco menor, sería mucho más rápida, pero al intentar el mayor beneficio para mi cliente, lo dejó muy contento y lo puedes ver en la página de los testimonios.

Conclusión

No hay mucho más que decir, sólo que ésta es una excelente iniciativa para formalizar el sector. Ya dimos antes una idea extraordinaria para darle un impulso no sólo al sector inmobiliario, sino a todo el país, pero iniciativas como éstas hacen que el Perú sea un país más serio para trabajar y que los clientes estén más seguros cuando buscan ayuda para vender sus inmuebles o buscan inmuebles para comprar.

¿Cómo Se Comporta El Mercado De Lujo En El Perú?

Las inmobiliarias se están dando cuenta que aunque el mercado inmobiliario general anda bastante lento, el mercado de lujo en el Perú se ha mostrado bastante sólido. Ya en el 2,014 el sector inmobiliario no logró la tasa de crecimiento que había logrado en años anteriores, sino que se redujo hasta el 1% y luego comenzó la pequeña crisis inmobiliaria que contrajo los precios en el sector A y B y que se mantiene hasta hoy, con leve mejoría.

Mercado "Inmune" A La Crisis

Sin embargo, el mercado de lujo parece que se ha visto un poco "inmune" al ataque de la crisis porque está atrayendo a más participantes. A pesar que el mercado de Lujo sólo representa entre 50 y 100 veces menos que la demanda normal de inmuebles, tiene potencial de crecimiento, ya que el nivel de desarrollo de las viviendas de lujo ha ido en aumento y hay 11 desarrollos de inmuebles en esta categoría, cuando en los últimos 10 años, sólo se construía un proyecto de éste tipo cada 7 años. Lo relevante es que a pesar que las preventas han caído 21% el 2,014, en el segmento de lujo se han mantenido estables.

Otra característica a notar es que la mayoría de departamentos de lujo se venden en planos y esto puede llegar a un porcentaje de hasta 70% de los departamentos de lujo, que son hechos por reconocidos arquitectos. Para llegar a tener una idea del precio de estos departamentos de lujo, sólo hay que mencionar que el proyecto Stern que está en la Calle Clement y Pezet tiene un penthouse que el más caro de lima, que fue vendido el año pasado por ¡10 millones de dólares!

Compras Al Contado

Una de las cosas más características de los que compran departamentos de lujo es que ellos no van al banco a pedir un crédito hipotecario, sino que compran al contado, por eso las restricciones crediticias que han implantado los bancos, no han afectado para nada a este nicho, en cambio sí lo han hecho fuertemente con el segmento medio y bajo.

Sólo para que quede claro de lo que estamos hablando, este segmento se maneja en precios de departamentos desde el millón de dólares hasta los 10 millones de dólares por ahora.

Nueva Competencia

Constructoras que antes no se enfocaban en el mercado de lujo, han entrado a competir en este segmento y son ahora 7 los proyectos que pone la competencia un poco más fuerte en este segmento.

Escasez De Terrenos

La zona de Súper Lujo en Lima, más o menos se concentra en San Isidro, entre la avenida Pezet y los parques que se ubican detrás del Golf.

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El precio actual de metro cuadrado por esta zona es alrededor de 2,800 dólares, pero la mayoría de propietarios están solicitando precios demasiado altos, por lo que los desarrolladores potenciales, están tratando de buscar nuevas zonas donde realizar sus proyectos.

Nueva Zona De Lujo

Por ello, las constructoras están buscando nuevas zonas para realizar sus proyectos de lujo. Aquí en el mapa puedes ver la nueva zona de interés para las constructoras.

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Los caprichos de algunos dueños no van a detener los proyectos de lujo, por lo que si mantienen sus precios demasiado altos, simplemente las constructoras se van a ir a otro lugar y con el tiempo, éste mercado va a crecer poco a poco.

Asgardia, El Nuevo País Extraterrestre Hará Más Interesante El Mundo Inmobiliario.

Los científicos quieren crear un nuevo país, fuera de nuestra tierra que no esté sujeta a las leyes de ningún país actual y quieren llamarlo "Asgardia". Este supuesto país, ya tiene más ciudadanos que países pequeños.

Conquista Del Espacio

Uno de sus fundadores, el ruso Igor Ashurbeyli no se detiene por la poca posibilidad que este nuevo país exista alguna vez. Ashurbeyli tiene la idea de fundar un país con reconocimiento de las naciones unidas y el nombre que ha seleccionado es el de "Asgard" que es la tierra de "Thor" el dios del rayo. Asgard en realidad es el nombre del reino de los cielos en la mitología nórdica. Su fundador pretende que los primeros habitantes de esta nueva nación sean personas que vivan en una estación orbital

Pero este ruso no está sólo. Junto con él, se encuentra el Astrofísico David Alexander que tiene a su cargo el instituto espacial de una universidad conocida en USA la RICE, entre otras personas de universidades con cargos de investigación que le dan seriedad al proyecto. Ellos han puesto los primeros pasos para poder ser tomados en serio por todos, pasos necesarios como tener una página web y una cuenta en el Twitter... Cómo si se tratase de un anuncio de telemercadeo, pusieron la frase "¡llame ya!" un llamado a cualquier persona de cualquier nacionalidad, lo cual hasta el momento ha generado más de medio millón de potenciales Asgardianos.

Tratando De Definir Asgardia

Asgardia quiere tener todo lo que un país necesita, así que quieren su primer gobierno elegido democráticamente por sufragio y será usado para seleccionar a personas encargadas de los ministerios. Pero, no hay que emocionarse demasiado, será difícil que los Asgardianos puedan salir de paseo por el espacio hasta algún tiempo. Hay concurso público para definir su bandera, su escudo y su himno (¿será la canción de Thor?).

El propósito real de crear esta nación es la de defender a la tierra de amenazas que podrían venir del espacio, como asteroides u otras amenazas cósmicas como tormentas solares de alta magnitud. Un motivo ulterior podría ser también el de buscar minerales o recursos valiosos en otros puntos. Se sabe por ejemplo que la Luna tiene Helio que podría servir como fuente de energía y algunos asteroides podrían ser propicios para la explotación minera espacial.

Otras Iniciativas

Ya Elon Musk, el gran magnate de la tecnología detrás del auto eléctrico con Tesla Motors y creador de Paypal tenía una iniciativa llamada "Dharma" para fundar una colonia en Marte y es que si se descubre algún incentivo monetario interesante, seguro que se van a acelerar mucho los esfuerzos para que el hombre llegue a lugares donde nadie ha llegado antes.

Y ¿Cómo Vas A Anunciar Tu Inmueble En Asgardia Para La Venta?

Obviamente no con un cartel en la misma Asgardia si apuntas a venderlo a alguien de la tierra. Una propuesta mucho mejor sería usando Internet, pero la combinación adecuada de medios es lo que mejor suele funcionar a la hora de vender un inmueble, sea aquí, en la China o fuera de este planeta.

Pros y Contras De Comprar o Alquilar Una Vivienda ¿Qué Conviene Más Comprar o Alquilar?

Ya todos hemos escuchado decir que la compra de un inmueble es la mejor inversión que uno puede hacer en la vida, porque "las propiedades siempre suben de precio", y estos dichos están avalados por los ejemplos que pone la gente sobre cuánto le costó su inmueble y el precio que lograron luego de venderlo y la verdad es que la mayoría de las veces los inmuebles suben porque la ritmo de crecimiento de la gente es muy alto y por más que aparezcan las constructoras haciendo grandes edificios con mucha rapidez, la gente suele multiplicarse muy rápido, pero ¿Realmente los inmuebles siempre suben?

Crisis Inmobiliaria 2,008

Vayamos a la crisis inmobiliaria de Estados Unidos y De España el 2,008. Los bancos prestaban alegremente el dinero, incluso te financiaban más del 100% del valor del mismo, porque si no pagabas la hipoteca, entonces simplemente podían vender el inmueble (que a su pensar, ya tendría un precio mayor) entonces la venta del mismo cubriría la deuda del cliente y además le quedaría un excedente de dinero. ¿No es esto una Utopía? ¿De dónde se crearía el dinero? Algo realmente estaba muy mal y esto que había estado sucediendo por años, estalló en aquel momento y de repente, los inmuebles comenzaron ¡A bajar!

El famoso video de aleix Saló lo ilustra de manera muy divertida:




¿No que los inmuebles nunca bajaban? Pues normalmente no, pero la burbuja fue tan descomunal, que el mercado tuvo que corregirse, así que una situación de este tipo era locura comprar un inmueble y menos entrar en una hipoteca de largo plazo (menos una a 40 años como las daban en España) para comprarse un hueco ridículo. Lo más sensato hubiese sido alquilar y comprar sólo luego de varios años después de estallar la burbuja, que ahí sí que se encontrarían verdaderas gangas, porque todos no se pueden mantener sin vender su inmueble. En España, luego de varios años aún hay muchas viviendas vacías propiedad de los bancos, por lo que dudo que se haya tocado fondo en el tema de los precios, porque es una "oferta escondida". Quizá haya una gran parte que puede soportar sin vender por considerar que sus inmuebles valen más dinero, pero no todos, algunos tendrán que ceder al mercado y venderán a lo que el mercado ofrezca, es ahí cuando se comienzan a ver las verdaderas ofertas.

Cosas A Considerar

1. Hay Que Analizar Bien Si Es Buena Inversión

Comprar un inmueble puede ser un buen negocio, como puede ser un mal negocio también. Tengo un cliente que compró su departamento en 2,007 durante la burbuja inmobiliaria por 60,000 dólares y se puso a la venta hace unos meses y dicho departamento recibió una oferta real para comprarlo (oferta real de un cliente, no precios que la gente pide, porque esos son mucho más altos) de 170,000 dólares. Eso es precio de mercado. Considerando la inflación y gastos, fue un gran negocio por donde se le mire y si siempre compras de esa manera, ya sea como inversión o para vivir, te harías muy rico rápidamente. Desafortunadamente, la gran mayoría de personas logra estas ganancias por suerte y no por haber considerado las cosas de manera adecuada.

Tengo otro cliente que compró una casa de playa en 2,014 justo cuando acabó el boom inmobiliario y probablemente va a tener que venderla a un precio ligeramente menor del precio a la que la compró.

Aquellos que compraron inmuebles en ICA o en Chincha luego del fuerte terremoto de 2,007 probablemente ganaron muchísimo dinero no sólo producto del precio barato al que compraron el inmueble, sino también del boom inmobiliario. De hecho, hay inversionistas que siempre están leyendo las noticias de todo el mundo, buscando donde se han producido fuertes terremotos para ir de inmediato a la zona y comprar inmuebles como inversión (obviamente terrenos), ya que la mayoría de las veces tienen retornos muy altos.

Una forma de ver si el precio de alquiler o venta están altos, es mediante el índice PER. Para los inmuebles suele ser de 0.5%, esto quiere decir que un inmueble que se alquila por $1,000 dólares al mes, debería costar $200,000 dólares en venta. Por supuesto, mientras más caro sea el inmueble, el índice PER es más bajo porque habrá menos personas que tengan el dinero para pagarlo y por tanto menos competencia y como consecuencia de esto, será menos rentable, así que no te sorprendas ver que una casa que vale $2 millones de dólares se alquile por sólo $5,000 dólares al mes, cuando debería estar alquilándose por $10,000 dólares por mes y una pequeña tienda que vale alrededor de 50,000 dólares se alquile por 400 dólares al mes. Eso te dice que los inmuebles pequeños son mucho más rentables que los inmuebles grandes y si puedes escoger, compra sin dudar 4 inmuebles pequeños que uno grande. La ventaja adicional de los inmuebles pequeños es que se alquilan y venden también mucho más rápido a mejor precio.

2. Posibles Desventaja De Comprar

Al comprar una vivienda estás atado a una hipoteca durante mucho tiempo. Algunos dirán que es más eficiente alquilar para tener flexibilidad en la vida, evitar el costo de oportunidad que tiene invertir un montón de dinero en el inmueble y estar atado a una hipoteca por muchos años, pero somos humanos y no todos tenemos la misma fuerza de voluntad para ver 30,000 dólares en la cuenta de banco y no tocarlos a menos que alguien se esté muriendo y luego de unos años, no tienes casa, estás en tu alquiler e igual tienes deudas. Hay personas que si no tienen cargas fuertes, se gastan todo el dinero disponible porque es su forma de ser, para ellos es recomendable una hipoteca porque los "obliga a ahorrar" y luego cuando ya no tengan tantas posibilidades de tener un trabajo, al menos tengan un techo donde vivir o vivir de sus rentas.

Una posible desventaja es que algunos barrios se deterioran. En éste caso no te quedaría más remedio que vender el inmueble aceptando la pérdida de valor que haya sufrido el inmueble. Recuerda que siempre los inmuebles en buenas zonas se revalorizan más que los inmuebles en zonas turbulentas, porque la seguridad es muy valorada por los compradores.

3. Costo De Oportunidad

Viendo las cosas fríamente, la compra de un inmueble tiene un gran costo de oportunidad. No podrás hacer muchas cosas por haberte metido en esta gran inversión y estarás un poco encadenado (aunque siempre puedes vender el inmueble en cualquier momento y te quedas con la diferencia que has aportado, menos los intereses, pero agregando lo que haya subido el inmueble, si es que lo ha hecho).

4. Ventajas De Comprar

Para los avispados, comprar un inmueble puede ser lo mejor que pueden hacer, especialmente si estás pensando hacer negocios. Aquí en el Perú, puedes conseguir licencia para tu negocio, incluso en una zona residencial, con tal que sea máximo 40 metros y tengas título profesional. Puedes usar esa parte de la vivienda para tu negocio y siempre puedes alquilar la vivienda para generar una renta. En caso que por alguna razón tengas poco dinero, no tendrás que pagar para tener un techo y además el inmueble se puede heredar a tus hijos para que tengan algo de protección en la vida.

Una ventaja evidente de comprar es que les estarás dejando algo a tus hijos que si estarías viviendo de alquiler, simplemente no te quedaría nada al final.

5. Ventajas De Alquilar

Alquilar tiene sus ventajas. Una importante es que te permite estar cerca de tu trabajo. El tráfico es una de las cosas más pesadas de la vida moderna y lo puedes obviar fácilmente si te instalas cerca de tu lugar de trabajo, siempre que no sea un lugar medio peligroso, estarás bien. Si la oficina se muda o si cambias de trabajo, entonces dejas el alquiler y buscas otro. En caso que la vivienda fuese tuya, es un poco más complicado hacer los trámites de venta y siempre terminas perdiendo algo de dinero en cada transacción, a menos que los inmuebles estén subiendo de manera furiosa.

6. Desventajas De Alquilar

En un mundo perfecto, cuando alquilas, das tu depósito de garantía y cuando te vas del inmueble y no has hecho ningún destrozo, el dueño te lo devuelve intacto. Bueno, eso es en un mundo perfecto. En el mundo real, no todos los dueños son así y vas a encontrar a muchos que no te van a querer devolver la garantía y muchas veces esa garantía se pierde, por lo que alquilar en la práctica, en estos casos, se hace más caro. También cuando algo se malogra, el dueño puede demorar mucho más de lo que tú quieres para arreglar las cosas o desentenderse, lo cual te causará mucha incomodidad.

Otra desventaja es que si inviertes en la vivienda, cualquier mejora queda para el inmueble y no se te va a reconocer nada económico, por lo que mejor no lo hagas ninguna modificación y además tienes que pedir permiso para hacerlo.

Otra desventaja es que cada vez que te mudas tienes que estar buscando como 30 inmuebles y varios días de búsqueda porque no todos están a precio de mercado y quizá lo que encuentres no te quede tan cómodo como el anterior, porque se te hace más lejos, porque los espacios no alcanzan igual de bien.. etc. La mudanza en los alquileres es algo muy común porque la mayoría de los dueños no son razonables y quieren subirte 30% al año, cuando la inflación es 5%. Resulta que vieron que estabas cómodo en éste lugar y quieren aprovecharse de eso haciéndote pagar un precio más alto y cuando la incomodidad del precio es mayor para el inquilino que la incomodidad de moverse, se mudan, lo cual suele ocurrir al tercer año. Eso te ocasiona perder tiempo y es un gasto.

Por último, cuando alquilas estás atado por 1 año o más dependiendo del contrato porque normalmente los contratos de alquiler tienen una penalidad por retirarse de manera anticipada que corresponde a 2 meses de alquiler. Si te ocurre un problema y te retiras antes de lo pactado, pierdes el equivalente del depósito de garantía que usualmente es equivalente a 2 meses de alquiler.

Conclusión

El análisis sobre si es mejor alquilar o comprar es mucho más complicado que decir: "Si compro, luego de un tiempo tendré algo y si alquilo pagaré todos los meses y al final no tendré nada".

Siempre hay que considerar la psicología de las personas con relación al dinero. Si todos fuésemos robots, daría igual tener 1 millón de dólares en el bolsillo que invertidos en inmuebles o bonos, oro o cualquier cosa son activos ¿verdad? Falso. Para muchas personas un millón de dólares en el bolsillo es una tentación demasiado grande y en pocos meses se lo habrán gastado todo, mientras que si tienen una casa de 1 millón de dólares, no la venden para gastarse el dinero. No sólo considera tu propia psicología con relación al dinero, también la de tu pareja, porque si a cualquiera de los 2 le tienta demasiado gastar el dinero, entonces te conviene endeudarte hasta el cogote para tener activos que no sean tan líquidos.

No se puede decir a ciencia cierta si alquilar o comprar es mejor para cada quien porque es una decisión que depende de la situación financiera de cada uno y de las expectativas de vida en el momento de la decisión.

Finalmente te doy una perspectiva desde el software y hardware. Software y hardware son altamente volátiles y las tecnologías cambian muy rápido. Si decides comprarlo todo para tu empresa, puede que rápidamente te quedes con equipo y software obsoleto y el costo total sea mucho mayor. Esto nos trae una moraleja que cuando suceden cambios muy rápidos en tu vida o tu entorno, lo mejor suele ser alquilar todo y cuando las cosas son estables tanto en tu entorno como en tu vida misma, entonces es mucho mejor comprar y como cada persona tiene estabilidad diferente, dependerá de la situación de la persona tomar la mejor elección.

¿Cómo Este Hombre Se Hizo Millonario Vendiendo Terrenos En La Luna?

Sin duda, los inmuebles tienen un potencial muy grande para que cualquiera pueda amasar una fortuna y justamente es lo que este hombre, Dennis Hope vio cuando un día, desesperado, con un divorcio, sin dinero ni amigos, miró al cielo y al ver la luna, dijo: "ahí está mi oportunidad, venderé terrenos en la Luna".

¿Cómo Se Le Ocurrió Esta Idea Aparentemente Descabellada?

En 1,980 él se dijo, "si tan sólo tuviese un inmueble para hipotecar, entonces me mudaría a LA e intentaría dedicarme a la actuación", pero al ver la luna, se dijo a sí mismo: "ahí hay muchos terrenos", y así es como se autoproclamó presidente del gobierno galáctico.

¿Cómo Puede Alguien Apropiarse Legalmente De La Luna?

Ya 2 años antes que el hombre llegara a la luna, se firmó un tratado de las naciones unidas sobre el espacio exterior el cual establece que ningún gobierno de la tierra puede reclamar propiedad alguna sobre todo o parte de la luna. Entonces conversó con su abogado y estuvieron de acuerdo que el tratado dice claramente que ningún gobierno lo puede hacer, pero no dice nada de personas naturales, ni tampoco empresas, así que se aprovechó de éste vacío legal y procedió a enviar una carta la ONU para solicitar la inscripción para la propiedad de la luna y 8 planetas del sistema solar.


Dennis Hope, actual "propietario" de la Luna.


Rápido Despegue

Como Dennis era vendedor nato, se fue a los centros comerciales y le preguntaba a la gente si quería hacer un regalo de navidad muy especial y vendió sus primeros 600 inmuebles en 2 semanas, un total de seis mil dólares. Hasta la aparición de Internet, hacía ventas de 100 terrenos anualmente y los compradores son de todo tipo, mucha gente famosa, gente fascinada por las películas de star trek, entre muchos otros.

Actualmente se ha expandido y vende también a través de Internet y más o menos ha hecho ventas por unos 11 millones de dólares. De vender toda la luna al precio actual de 37 dólares por 0.4 hectáreas, lograría ganar alrededor de 35 millones de dólares, sólo por la venta de toda la Luna. Pero no sólo ha vendido parte de la luna, sino también la gente le ha comprado terrenos en otros planetas.

Valor Agregado Para Los Clientes...

Dennis no deja las cosas ahí, su servicio post venta es bueno. En 2,001 formó su propio gobierno lunar, su constitución en 2,004 con la ayuda de un experto en hacer constituciones. Tiene su propia moneda llamada "delta", aunque el fondo monetario internacional no los han aceptado de las 2 veces que se presentaron. Dennis es muy ambicioso y pretende crear la primera base lunar para el 2,020 y además dice tener una patente para vuelos rápidos desde la tierra a la luna.

Demanda Millonaria

Virgilio Pop habría hecho la misma inscripción con el Sol que hizo Dennis y le mandó un email requiriendo el pago de 30 millones de dólares por la energía que se ha entregado durante todo este tiempo, a lo que Dennis le respondió, gracias señor Pop, pero no requerimos su energía, por favor, apáguela. No obtuvo respuesta....

Temas Legales

¿Qué hay si algún país quiere explorar la luna, tendría que pagarle a Dennis? No, porque según las cláusulas del tratado cualquier nación puede hacerlo, pero si algún gobierno desea instalarse de manera permanente, tendría que comprar la tierra, eso si es que están en las naciones unidas, sino podrían desconocer el tratado y simplemente tomar posesión una vez ahí.

¡Tiene Clientes Peruanos!

Si preguntabas si había peruanos que le habrían comprado a Dennis, pues sí los hay y ¡muchos! tiene entre 1,000 a 1,500 peruanos como clientes. En realidad pudieran parecer muchos clientes, pero son un pequeño porcentaje del total de más de 6 millones de clientes en todo el mundo que ha logrado a lo largo de los años.

¿Cómo Se Hace Para Encontrar Clientes Para Terrenos En La Luna?

Obviamente, no va a ser poniendo un cartel en tu propiedad. Se hace de forma parecida a como se vende un terreno aquí en la tierra, sólo que el inmueble está fuera de la tierra y no tendrás partida electrónica del mismo, sólo un certificado de propiedad de Lunar Embassy.

¿Los Clientes Están Satisfechos

En su gran mayoría sí, dice Dennis, sólo 6 personas han pedido que les devuelva el dinero en los 32 años que viene realizando este negocio y tiene más de 6 millones de clientes y sobretodo dice Dennis: "Si la gente no estaría satisfecha con lo que hacemos, yo no tendría negocio"...

Por Ultimo, Algo Divertido...

Por último, si es que decides comprar tu terrenito en la luna y lo visitas, no te olvides de guardar siempre las llaves de la nave en tu traje espacial, no sea que te suceda como al astronauta de éste video.



Extraordinarios Usos De Los Códigos QR Para Vender Inmuebles.

Los códigos QR son un derivado interesante de los antiguos códigos de barras que se usan para leer información de los productos y clasificarlos de manera automática por la computadora cuando son leídos por un scanner. De la misma forma, los códigos QR permiten leerse, en este caso, de manera muy fácil con un celular y cuando se leen, el celular puede visitar una página web, un video de Youtube, descargar alguna aplicación móvil entre algunas cosas más. Esta funcionalidad es la que puedes aprovechar para lograr más visitas a tu inmueble.

¿Funciona Esto? ¿Alguien Sabe Que Es Un QR?

Lo sabe mucha más gente de lo que te podrías imaginar. Usualmente lo sabe la gente que está más informada y usualmente son las personas que tienen mayor poder adquisitivo. Probablemente mientras tú estás leyendo esto, muchos ya leyeron el código QR que está como imagen en la parte de arriba de esta página.

Si bien la habilidad de escaneo normalmente no está incluida en los smartphones, sino que hay descargar la APP para poder hacerlo, como muchas personas han estado expuestas antes a esta tecnología para leer ofertas u otros motivos, entonces muchos de ellos ya lo tienen en su teléfono móvil. En países desarrollados los QR están sumamente difundidos y existen muchos casos de éxito como las compras que hacen los coreanos desde el metro usando códigos QR y los artículos se los entregan en sus domicilios, para no perder tiempo en el supermercado.

Y si no estás convencido de su uso, puedes ver cómo lo hace TASINSA, una inmobiliaria en Barcelona que usa grandes códigos QR para vender inmuebles.



¿Cómo Usarlo De Manera Efectiva?

Si eres propietario, querrás colocar tu letrero de venta, junto a un código QR que indique: "Para ver el interior de la vivienda, escanee el código". Esto es porque muchos de los que están buscando inmuebles, aún están en la etapa de investigación y no están listos para hacer una cita y con este sistema, puedes hacer cosas muy interesantes, como presentarles un video de tu inmueble (como puedes verlo escaneando el código QR que inicial que aparece en esta página, que es un departamento de lujo en San Isidro que estoy promocionando) para ayudar a la venta o estrategias mucho más avanzadas como enviarlos a una página de captura donde les pides un email para avisarles todo lo que va sucediendo con dicho inmueble mediante un auto-respondedor, a la vez que no se olvidarán de este inmueble durante todo su proceso de decisión.

¿Cómo Crear El Código QR?

El código QR es muy sencillo de crear. Antes de hacerlo, necesitas tener una página que será a la cual vas a dirigir a la gente. Esto puede ser una página web, una página de Facebook, un video de Youtube o lo que quieras. Luego buscas en Internet "crear código QR" e incluso te aparecen opciones donde ni siquiera tienes que descargar nada, simplemente das el URL y la página crea el código QR que pondrías en tu cartel de venta.

Consideraciones

El código QR funciona bien cuando el cliente está tranquilo y puede hacer el escaneo sin perturbaciones. Obviamente no va a funcionar en una vía rápida. Otra cosa que debes tener en cuenta es que el tamaño de código tiene que ser suficiente para que la cámara del smartphone pueda procesarlo sin problemas, por lo que tienes que hacer buenos cálculos si es que lo vas a poner en un piso alto. En pisos muy altos, por lo general no funciona porque la cámara no puede procesar la información del código.

¿Por Qué No Se Debe Creer Ciegamente En Las Tasaciones?

Una de las cosas que me sorprende un poco de los clientes es que a veces me traen tasaciones para vender sus inmuebles y ellos creen firmemente en ellas, como si no pudiese haber error en las mismas y te voy a contar, según mi experiencia, en qué partes de la tasación puedes confiar y en qué partes de las tasaciones puedes tener un poco de desconfianza, para así no te sorprendas cuando tu inmueble no se vende rápido al promocionarla, ya sea por ti mismo o si seleccionas a un agente inmobiliario para hacerlo.

Las Partes Más Fiables

Vamos a hablar de una de las tasaciones más complicadas para que puedas usar el ejemplo en tu caso. Una de las tasaciones más complicadas que hay son las de casas, porque hay que valorizar primero el terreno y a eso hay que agregarle el valor de la construcción.

Generalmente, el valor de la construcción es donde los tasadores lo hacen muy bien, ya que más o menos se conocen los costos para construir un inmueble, el tasador ha visto el inmueble para determinar cuánto debe castigarlo por el tiempo de depreciación y hay tablas publicadas para ello por el reglamento nacional de tasaciones, por lo que más o menos cualquier persona con un mínimo de criterio lo podría hacer bastante bien, pero hay un área que es la más complicada, muy dependiente de la experiencia en VENTAS del tasador y es....

La Valorización Del Terreno

La valorización del terreno es una de esas áreas que resulta complicada porque es un target en movimiento, incluso cuando uno conoce los precios en determinado tiempo, estos precios suelen variar con el tiempo. Los valores reales no los puedes sacar de manera fiable leyendo los avisos que otros publican para vender sus inmuebles simplemente porque el precio al cual la gente publica sus inmuebles, casi nunca es el precio final al que se terminan vendiendo.

Según mi experiencia, los inmuebles típicamente comienzan ofreciéndose con un 30% más de sobreprecio y tengo varios ejemplos reales de esto: una casa en sol de la Molina que comenzó en 1,000,000 de dólares, se vendió luego de 2 años en $750,000, o una casa en Chorrillos que comenzó en venderse a $230,000 dólares, terminó vendiéndose en $185,000 dólares y así podría poner muchos ejemplos, por lo que yo la llamaría la regla del 20%-30%. Claro que uno que otro propietario me ha dado a vender su inmueble a precio de mercado, pero son tan pocos, que podría contarlos sobradamente con los dedos de mi mano y cuando eso pasa, es un placer trabajar con esos inmuebles, porque las ventas ocurren sin roces, muestras el inmueble unas 10 veces y aparece 1 o más compradores serios y la operación se cierra sin contratiempos, ni malas caras porque desde el principio el precio estaba correcto.

Y ¿Qué Es El Precio De Mercado?

El precio de mercado no es precio que encuentras en los anuncios o lo que están pidiendo los otros propietarios de los inmuebles, mucho menos el "precio promedio del distrito" que encuentras a veces encuentras listados en los diarios (porque el precio promedio no te dice nada sobre tu inmueble específico), sino el precio al que estos se han vendido. Quizá haya alguno que venda en sobreprecio a alguna persona que se encaprichó por un determinado inmueble, pero estos casos son rarísimos y no se debe pensar que esto va a ocurrir a cada rato, de hecho es un evento bastante inusual, así que el precio al que se venden los inmuebles suele ser el precio de mercado.

Dado que es muy difícil saber el precio cierto de venta de los inmuebles a menos que hayas estado involucrado en la transacción (no el que mi vecina me dijo que lo vendió a tanto porque no se puede saber si eso es fiable), sólo un agente inmobiliario que haya realizado ventas o que tenga colegas que hayan realizado ventas en los alrededores pueden tener una idea exacta del valor del terreno, entonces aquellos tasadores que no hacen ventas de inmuebles están en grave desventaja a la hora de valorizar un inmueble con respecto a un agente inmobiliario que si ha realizado transacciones por la zona.

Valorización De Terrenos Alejados

Los terrenos alejados tienen la característica de no tener mucho con qué comparar y también que las ventas no se hacen con frecuencia, por lo que cualquier valorización va a resultar más o menos ineficaz. Lo recomendable en este caso, comenzar con una oferta aproximada y testear el precio hasta llegar a conseguir un comprador. En contraposición, los departamentos en zonas urbanas de alto volumen de personas son mucho más fáciles de valorizar porque las ventas son bastantes fluidas y se conocen muchos ejemplos cercanos, no sólo de personas ofreciendo su inmueble, sino de ventas que se han realizado con anterioridad, por lo que hay mucha información con la que se puede trabajar.

Con Respecto A Los Dólares

Si te han hecho una tasación para averiguar el valor de tu inmueble en dólares, (asumiendo que es una tasación correcta)lo aconsejable es que cambies el valor que te han dado a soles, porque el dólar está teniendo una fluctuación muy grande en estos últimos tiempos, con tendencia siempre a la subida. Desde el 2,014, el dólar que estuvo en 2.8 soles por dólar ahora está en 3.4 soles por dólar y esto afecta a lo que los compradores ofertan por los inmuebles.

Algunos propietarios con los que me he encontrado, me han dicho: "pero dólares son dólares". Si, pero no es lo mismo comprar un departamento a 280,000 soles en el 2,014 ($100,000 dólares) que tratar de venderlo a 340,000 soles ($100,000 dólares) en el 2,016. Si estás en un distrito donde los inmuebles no han variado su precio en soles desde el 2,012, que son los distritos "tradicionales" de Lima del segmento A, entonces va a ser imposible vender tu inmueble por 60,000 soles más de lo que lo has comprado, aun cuando lo hayas comprado como una buena oferta.

¿Cuánto Tiempo Se Demora Para Vender Un Inmueble?

Esta es una pregunta que me hacen a menudo los propietarios de inmuebles y decidí escribir este artículo para aclarar un poco este tema. Es necesario darse cuenta que no todos los inmuebles son iguales. Por ejemplo: la mayoría de departamentos se tasan con respecto al metraje que tienen y la ubicación. Otros factores que influyen en el precio son los acabados y el tiempo de antiguedad.

Empecemos haciendo algunas preguntas para aclarar un poco el asunto.

¿Es El Inmueble De Bajo Precio o De Alto Precio?

No vamos hablar en términos relativos como "caro" o "barato", ya que puedes encontrar un departamento en San Isidro en una calle muy tranquila, de 236 metros con $570,000 dólares y puede estar barato, mientras que un departamento de 75 metros en la urbanización San Miguelito a 100,000 dólares puede estar "caro". Aquí vamos a ver el monto específico y pongamos que bajo precio es de hasta 100,000 dólares, precio medio hasta $300,000, alto precio de 500,000 y muy alto precio, cualquier cosa en adelante.

Si el inmueble es de bajo precio, tenderá a venderse mucho más rápido que un inmueble de alto precio. Un departamento de 70,000 dólares puede venderse rápido y a buen precio en unos 4 meses, mientras que una casa de 1 millón de dólares sólo se podría vender a buen precio luego de 1 o 2 años (aunque he visto casas venderse en 3 años, aunque por un poco de terquedad de la dueña). La razón es que existen mucha más demanda en el primer caso, por lo que puedes analizar el mercado con mucha mayor rapidez que en el otro caso que te aparece un cliente cada vez que muere un obispo y eso aun haciendo publicidad en los medios adecuados y es que existe muy poca gente con gran poder adquisitivo para comprar una vivienda de 1 millón de dólares.

¿El Inmueble Está En Su Precio?

Conozco varias historias de personas que se encapricharon por determinado inmueble y pagaron mucho más que su valor comercial. Incluso mi madre me contaba que había alguien que la visitaba en su primera casa aun cuando no estaba en venta y le pedía comprarla. Ella la ofreció a un precio muy alto, más o menos al doble de su valor real y el comprador un día vino, sacó una tijera, cortó su saco y pago ahí mismo, todo el dinero en efectivo... (Las cosas que uno podía ver en la antiguedad, actualmente esto es inconcebible).

Antes era más fácil lograr esto porque la información no estaba muy democratizada, no existía el Internet (podía existir desde 1,969, pero realmente comenzó a existir para la gente común recién en 1,994 con la llegada del navegador "Mosaic". Con tanta información disponible de inmuebles, es prácticamente imposible vender un inmueble con sobreprecio simplemente porque la información de inmuebles está por todos lados, basta buscar en Google y encontrarás miles de inmuebles para comprar, a todo precio, de todas la características e incluso puedes filtrar por ubicaciones exactas, con lo cual la búsqueda actual se hace muy sencilla y sobre todo, puede hacerlas hasta el ejecutivo más ocupado una vez que vuelve del trabajo o un fin de semana que está en casa.

Si un inmueble está en su precio y se trata de un departamento no muy caro, se venderá muy rápido con la publicidad correcta y demorará un poco si es que se quiere obtener el mayor precio posible por el mismo. He visto casos en que un departamento se vendió en 3 días porque estaba $5,000 dólares por debajo de su valor real de mercado. Aunque esto último es un caso un poco extremo, lo cierto es que cuando los inmuebles están en su precio de mercado, se venden con rapidez. Si ni siquiera te han hecho ofertas o no has tenido visitas, entonces realmente está en sobreprecio.

Si hablamos de un inmueble de alto valor y está en su precio, digamos de 1 millón de dólares a más, un tiempo rápido será de 6 meses, uno normal de 1 año, y si se quiere lograr el máximo precio posible, entonces podrías demorar unos 2 a 3 años. Tengo un caso de una casa en Sol de la Molina que demoró 3 años en venderse por este motivo.

¿El Inmueble Está Ocupado?

Tengo un departamento en Miraflores a un buen precio y que aún no se ha vendido. ¿La razón? Está alquilado. Aunque el inquilino deja ver el inmueble y hay un trato con él para que desaloje el inmueble apenas se haga la venta, el inquilino no deja ver su cuarto principal por privacidad y además le dice todo lo negativo del departamento a todos los visitantes (puede ser porque paga una renta un poco menor del valor de mercado y no le conviene mudarse). Eso hace muy difícil vender el inmueble.

También es un poco más difícil de vender cuando el inmueble lo ocupa el propietario que si está vacío, aun cuando el propietario no intervenga en las negociaciones cuando está el cliente. La razón es muy sencilla: Aquellos que compran un inmueble quieren sentirse como que "se mudan al mismo" al menos espiritualmente antes de hacer la mudanza real y esto resulta mucho más difícil si es que hay alguien en el inmueble actualmente. En muchos casos, es inevitable, ya que no se puede mudar a la familia antes de vender, pero es una de las cosas que no facilita la venta.

El Tipo De Cambio

Los más jóvenes podrían preguntarse ¿Por qué los inmuebles se venden en dólares? Y este es uno lo los legados siniestros del primer gobierno de nuestro ex-presidente Alan García Pérez. Allá por los finales de los años 80 hubo una inflación tan galopante, que cualquier jinete se caería de su caballo y la cosa era tan desastrosa con los precios que un día un artículo podía estar en 100 Intis (eran 1 Inti que primero reemplazó en valor a los antiguos 1,000 soles) y al día siguiente podía haber subido a 120 Intis, por lo cual era imposible comerciar con bienes inmuebles en soles, así que la gente comenzó a pedir el precio en dólares, costumbre que se ha mantenido desde entonces.

El problema es que cuando el dólar sube, el inmueble se hace más costoso. Las personas ganan en soles, trabajan todo en soles y por consiguiente, valorizan todo en soles así que si el dólar estaba en 2.8 soles por dólar (como estaba por el 2,012) y el inmueble se ofrecía en $100,000 dólares y ése era el precio de mercado, si el tipo de cambio sube a 3.3 como está ahora, esos mismos $100,000 dólares hace que el inmueble esté carísimo comparativamente con otros del mercado. Muchos propietarios no entienden esto (o no lo quieren entender). Posiblemente compraron el inmueble en $100,000 en 2,012 y quieren venderlo al menos en $100,000 en 2,016 y no hay manera que esto ocurra porque en 2,012 el inmueble costaba $280,000 soles y ahora se estaría ofreciendo en 330,000 soles. A menos que se haya comprado en pre-venta o a un precio de remate, probablemente no se va poder vender a ese precio porque los inmuebles, en general (aunque hay varios casos en que sí ha habido subida), no han subido (ni bajado) de precio desde el 2,012, especialmente los inmuebles del segmento A.

Conclusión

No hay reglas exactas para determinar el tiempo que va a demorar vender un inmueble, pero es muy difícil hacerlo muy rápido. Incluso si tienes un departamento de bajo precio y lo has puesto en precio de mercado, podría tardar 1 mes + el tiempo en encontrar el cliente, ya no por a la falta del cliente, sino por el banco que tarda más o menos 1 mes en hacer el desembolso del crédito hipotecario para el comprador, a menos que encuentres un comprador con el efectivo en mano, que en estos tiempos es bastante complicado.

Los Mejores 5 Departamentos Ofrecidos Hoy De $2,500,000 Dólares a Mucho Más En Lima-Perú.

Aun cuando el boom inmobiliario se nos ha terminado y los inmuebles están entrando ya en un muy lento avanzar de precios, siempre podemos encontrar inmuebles de súper lujo, departamentos que superan no el millón de dólares de precio, ni 2 millones de precio, sino más de 2.5 millones de precio! Los distritos donde pertenecen estos departamentos son 2 en Miraflores, 2 en San Isidro y uno en Barranco, 3 de ellos son Penthouse y todos están en distritos muy cotizados de Lima.

Ahora empecemos!

1. Penthouse de $2,500,000 de Dólares

Este es un Penthouse Triplex de 570 metros cuadrados, con 4 dormitorios, 4 baños, 2 medios baños y 3 estacionamientos. Está ubicado en malecón Armendariz de Miraflores, con una excelente vista al mar y acceso directo al departamento.


Los dormitorios son impresionantes. Acá hay uno que tiene camas dobles y lo han decorado con estilo cheetah y bueno, tiene la particularidad que al despertar, verás una impresionante vista al acantilado y al mar.


También goza de un impresionante comedor que aprovecha la impresionante vista al mar.


Y por último, 2 fotos de las vistas que tiene y te lo puedes llevar por sólo 2.5 millones de dólares! y está de oferta supongo porque ya tiene sus 17 años de antiguedad (sino, ¡ imagina cuánto costaría !)



Lindo ¿verdad? Y ¿sabes cuánto está el mantenimiento? está en 1,600 soles mensuales. Sólo el mantenimiento de este Penthouse es más de lo que cuesta el alquiler mensual de muchos mini-departamentos en buenas zonas de Lima.

2. Departamento De $2,677,500 de Dólares

Este departamento está en la zona más exclusiva de barranco y fue diseñado por el arquitecto Mario Lara. Por supuesto, tiene vista al mar, tiene jardín, acabados de lujo. 3 dormitorios, ascensor directo, 6 cocheras.




¿Qué te parece? Te ha gustado?. Si tienes $2,677,500 dólares podría ser tuyo. Recuerda que los acabados son de lujo, pisos de madera caoba en todo el depa. Ah! y los pisos son altos! miden 2.95 metros, así que incluso un gigante podría vivir ahí...¿Qué más me incluyes en la oferta?, pues tiene sala de cine, barra de bar y terraza a lo largo del área social, baños con sauna y varias cosas más.

3. Penthouse de $2,999,000 De Dólares

Este sí me gusta bastante y lo mejor de todo es que si tienes 3 millones de dólares, luego de comprarlo, aún tendrías $1 dólar para comprarte un helado de regreso a casa preparando tu mudanza a un estilo de vida increíble.

Son 670 metros cuadrados y tiene 3 pisos en el malecón de la reserva y con impresionante vista al mar y acabados de primera. Los pisos son de fino mármol chino. Comienza en el piso 8 con 4 dormitorios todos con baño y 3 de ellos con vista al mar para despertar los amaneceres con una hermosa vista.


¿Tengo que mostrar más fotos? Bueno, veamos ahora la cocina...


Con una cocina como esta, cualquiera se queda encerrado en ella y logra la inspiración necesaria para preparar los potajes más deliciosos del universo! bueno, no está mal el departamento hasta ahora, ¿Cómo estarán los baños?


Wooww... Phhfff Con baños como esos me quedo encerrado en el baño todo el día... Bueno, puede haber sido un golpe de suerte, quizá la vista no sea tan buena...


Ya. Esto es una vista de tarjeta postal. y ¿Qué hay del espacio? porque para 3 millones de dólares, pues el departamento debería tener un poco de espacio ¿verdad?


Bueno, está bien el espacio. Esto tiene un tercer piso, ¿será mejor la vista desde ahí?


Y por qué he puesto 6 fotos de éste, Pues... porque me gustó.

Bueno ¿A Dónde Hay Que Firmar?

4. Departamento De 3,300,000 Dólares

Hasta ahora hemos estado viendo los departamentos "económicos", pero ahora vamos a comenzar a ver los verdaderos "pesos pesados", aquellos que sólo los pueden comprar Futbolistas famosos, jeques árabes o algún accionista temprano de Microsoft, como Steve Ballmer.

Este tiene un área total de 685 metros cuadrados y un área construida de 435 metros cuadrados. 4 dormitorios, 4 baños y un medio baño, cuarto y baño de servicio, 4 cocheras paralelas, pisos de mármol en el área social.



Y el costo del departamento viene relacionado a que está en San Isidro, un lugar con un valor muy alto de metro cuadrado de terreno. Lo simpático de este departamento es que tiene una piscina dentro del propio departamento.


Diría que este departamento es para un empresario que trabaja cerca, como en el centro financiero.

5. Departamento de 6,000,000 Dólares

¿Qué cosa? ¿Un Depa de 6 millones de dólares? ¿Qué cosa tiene? ¿Máquinas teletransportadoras? No, nada de eso. Lo que pasa es que este departamento tiene 1,200 metros cuadrados (¿estamos hablando de un departamento, no te habrás confundido con una casa?) y es un cuadruplex (no es nada interplanetario, significa que tiene 1 piso más que un triplex, o sea 4 pisos) nada menos que en el distrito de San Isidro.

Aparte tiene algunas joyas más como: 3 salas, 4 dormitorios todos con baño, 10 baños en total, 2 cuartos de servicio + 2 baños de servicio, 6 cocheras, pisos de mármol en el área social, ascensor directo.


Este es el comedor, veamos la entrada.


Este departamento tiene salas como cancha, así que vamos a mostrar otra:


y otra...


y ya no sigo con las salas, sino me podría quedar hasta mañana posteando fotos, así que veamos cómo está la cocina...


Impresionante la cocina. Las habitaciones tampoco se quedan atrás...


Muy amplia y con su baño incorporado. Y por último veamos la terraza donde se pueden celebrar reuniones a lo grande (bueno, ya no muy grandes luego de haberte gastado 6 millones de dólares en el departamento...)


Lo divertido de este departamento es que su costo de mantenimiento es de 2,650 soles al mes que es más que el costo de alquiler mensual de muchos departamentos pequeños en Magdalena. Tiene 16 años de antiguedad, aunque como ves, está como nuevo. Cuesta así porque está frente al Golf, y estar frente al Golf es caro pues.. Como es ultra-exclusivo, sólo hay un departamento por piso y hay 21 pisos en total.

¿Que más tiene? Pues una vista 360 de Lima y la zona común tiene, gimnasio, piscina, jardín para eventos y área de parrillas.

¿Qué Te Han Parecido?

¿Qué te han parecido?

¿Cuál te gustó más? A mí me gustó el número 3, entonces ¿por qué publiqué 7 fotos del último? porque es un departamento de 6 millones de dólares y con ése precio, pues merecía tener la mayor cantidad de fotos de todos...