¿Por Qué Te Interesa Conocer Sobre La Capitalización Inmobiliaria?

Para nadie es secreto que el 2,015 fue año bastante terrible para el sector inmobiliario y debido a al retroceso del sector, el gobierno se apresuró a dictar algunas medidas para acelerar el sector, como el alquiler-venta, el leasing y la capitalización inmobiliaria y parece que ésta última será la fórmula más usada de las 3.

¿En Qué Consiste La Capitalización Inmobiliaria?

En este sistema, típicamente un banco (pueden también ser cajas municipales y otras entidades financieras, incluso inmobiliarias y constructoras) compra un inmueble y lo ofrece a sus clientes en este sistema. El banco asigna un monto de alquiler del mismo que es por el uso y una cuota de capitalización que se acumula en una cuenta bancaria propia del cliente y que sirve para adquirir el inmueble alquilado a un precio que ya se ha pactado de antemano o recuperar tu fondo de capitalización. Básicamente es un alquiler + ahorro.

Sólo sirve para vivienda, si lo usas para otra cosa, se invalida el contrato. Si dejas de pagar 2 meses, vence el contrato y te desalojan. Si invalidas el contrato, te desalojan. Si dejas de hacer los pagos complementarios también se invalida el contrato. Si pasa algo de esto, debes entregar el inmueble dentro de los 10 días hábiles siguientes y luego te devuelven tu fondo de capitalización.

Procedimiento

Para realizar el contrato, se usa el FUCI (formulario único de capitalización inmobiliaria) que se debe inscribir en 2 lugares: en Sunarp (superintendencia nacional de registros públicos) y en el RAV (registro administrativo de arrendamiento para vivienda). En dicho formulario, se incluye la identificación de ambas partes y la identificación registral del inmueble, plazo del contrato, el monto de las cuotas por cada mes, cosas complementarias, así como derechos y obligaciones.

Una vez firmado, se tienen 5 días hábiles de plazo para certificar las firmas por un notario o un juez de Paz Letrado. En el contrato de capitalización inmobiliarias se indican los seguros que el próximo dueño tendrá que comprar, que nivel de responsabilidad tendrá sobre los daños que se pudieran causar al inmueble y como se devuelve el fondo de la capitalización si no se ejerce el derecho de opción de compra.

El reglamento indica que el bono del buen pagador o el bono familiar habitacional pueden ser usados para financiar el pago inicial del inmueble y esto se hace estableciendo el precio de la vivienda.

¿Cuál Es La Ventaja De La Capitalización Inmobiliaria?

Como no es el usuario el propietario del inmueble, sino el banco, entonces no hay tanto riesgo para la entidad financiera, entonces los intereses serán mucho menores. El banco o entidad financiera es dueña del inmueble hasta que el usuario termine de pagar sus cuotas. Si no pagas las cuotas, entonces el banco tiene derecho de desalojarte del inmueble a través del proceso único de ejecución de desalojo.

¿Podría Perder Lo Aportado Si Ya No Puedo Pagar?

La capitalización inmobiliaria permite recuperar parte de los aportes que se han realizado para ser dueño del inmueble, si es que por alguna causa de fuerza mayor, se dejaran de pagar las cuotas. Esto tiene diferencia con el Leasing Inmobiliario en el cual si dejas de pagar las cuotas, la entidad financiera puede desalojar al cliente sin que tenga derecho a devolución alguna del dinero. En el caso de la capitalización inmobiliaria, se crea un fondo en algún banco o entidad financiera donde se pagan el alquiler y adicionalmente, el monto consistente en la capitalización, lo cual se puede recuperar.

Cabe mencionar que tu capitalización individual la recuperas completa, no pagarás multas, impuestos ordenados por jueces o por litigios en tu contra, pero si eres responsable de los daños que pudieras ocasionarle al inmueble. En este caso, tienes que entregar el inmueble al banco en el plazo que establece el contrato o si no dice nada, entonces máximo en 10 días hábiles, sino pueden desalojarte. Una vez hecho esto, el banco tiene 5 días hábiles para devolver todo lo acumulado en tu capitalización, junto con los intereses que el dinero haya generado. Te pueden descontar si tienes alguna deuda o si el inmueble ha sufrido daños.

Capitalización Costaría Más Que El Alquiler

La capitalización inmobiliaria definitivamente tendrá que costar más que un alquiler porque tiene que cubrirse este monto, adicionalmente al monto asignado al de la capitalización. Esto significa que este sistema de compra de viviendas está apuntando más a segmentos de un poco mayor valor que otras opciones que ha impulsado el gobierno para la aceleración del sector inmobiliario, concretamente punta al segmento económico B- de la población.

¿Por Qué Tardó Más Que Los Otros Sistemas Como Alquiler-Venta y El Leasing?

La mayor demora es debido a que se ha tenido que hacer mayor coordinación con la Superintendencia de Banca y Seguros porque permite a cada persona tener una cuenta donde se va abonando la cuota correspondiente al pago de la vivienda que le pertenece únicamente a él. Esto le abre muchas posibilidades para acceder a viviendas.

No Es Sólo Para Financieras

Aunque la capitalización inmobiliaria será ofrecida por Bancos, cajas municipales y otras entidades financieras, también podría ser ofrecida por Inmobiliarias y constructoras, porque la ley también brinda esta opción. La forma como funciona es: la entidad compra la vivienda y la alquila al cliente bajo este sistema.

Las cajas municipales serían las principales interesadas. Incluso estas empresas ya están realizando análisis para ver los riesgos y evaluando las opciones. Las cajas municipales están interesadas porque estos dinamizadores del mercado que ha creado el gobierno están dirigidos a personas que antes no cumplían con los requisitos exigidos por el sistema financiero para acceder a un crédito hipotecario.

No se requiere cuota inicial para la capitalización inmobiliaria, pero si es recomendable dar alguna porque te reduce mucho el plazo de pago. La ley observa la opción que las constructoras constituyan ECIs (Empresas de Capitalización Inmobiliaria) para ofrecer el producto comprando o también mediante la construcción de departamentos. Esta ECIs tendrán que ser supervisadas por la SBS, lo cual algunas pueden pasar, pero depende más de su interés por entrar a ofrecer esta opción de compra.

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