¿Cómo y Dónde Hacer Negocios Inmobiliarios Con Oficinas En Lima?

El mejoramiento de la economía en el Perú está incrementando la demanda de oficinas, a pesar que el precio de los alquileres de las mismas haya disminuido en su rentabilidad de lo normal que era de 1% del valor del inmueble a 0.8% del valor del inmueble (lo que permite recuperar la inversión en 10 años aproximadamente, siempre que el alquiler se suba conforme a la inflación), aún resulta más rentable la inversión en una oficina que un inmueble para uso como casa habitación que en promedio sólo rinde 0.5% del valor del inmueble, con lo que la inversión recién se estaría recuperando en 16 años.

¿Qué Distritos Son Los Más Apetecibles?

En la primera etapa del año 2,015 hubo tres distritos en donde se registró la mayor cantidad de demanda para realizar oficinas y San Isidro no fue uno de ellos.

Sin embargo, el centro financiero de San Isidro sigue teniendo la mayor concentración corporativa del Perú y son las empresas de seguros y los bancos los que mayor demanda han demostrado, teniendo una participación de un tercio del mercado. Luego de ellas, empresas de marketing de productos de consumo masivo tienen un quinto del total y las que se dedican a la venta de minerales un poco más del 10%. Para estos últimos, la certificación LEED (edificios eco-amigables) resultan bastante atractivos al parecer por una cuestión de imagen porque registraron casi un cuarto de la demanda total de este tipo de inmuebles.

En cuestión de alquiler, las empresas de telecomunicaciones ocupan alrededor de 15% y va en consonancia con otros países de la región al ser uno de los principales propulsores de la demanda de oficinas.

¿Dónde Hubo Mayor Demanda?

Los distritos con mayor demanda de oficinas fueron:

  • 1. Surco
  • 2. La Molina
  • 3. Miraflores

Aun así, la tasa de oficinas vacías o sin vender (vacancia) en estos mercados de nicho están alrededor del 30%, por lo que es seguro que va a haber un ajuste de precios progresivo y eso se vio en el tercer trimestre del 2,015. Los niveles de vacancia en San Isidro Financiero y Miraflores son más estables con tasas de 9% y 12% aproximadamente.

Sin embargo, la mayor demanda se está produciendo en San Isidro, San Borja y Magdalena. Este último está ya siendo llamado "el nuevo centro financiero".

Demanda De Las Oficinas Prime

Las oficinas Prime y "Súper Prime" que tuvieron un auge en los años anteriores, están perdiendo terreno debido a la contracción de la economía y la falta de nuevos inversionistas. No hace falta decir que actualmente no son inversiones adecuadas para pequeños constructores o constructores que requieren rentabilidad en el corto plazo.

Actualmente la vacancia de las oficinas prime está en un 23% aproximadamente y el cambio de gobierno y la incertidumbre no ayuda a que esto mejore. Los inversionistas suelen ver otros países para comparar la oferta inmobiliaria y algunos mercados como Bogotá, Santiago (estos probablemente a tengan sobreoferta que tienen muchos más metros cuadrados vacíos que en Lima, alrededor de 220,000 metros cuadrados) y Lima están a punto de entrar a una sobreoferta, si es que no lo han hecho aún.

Máximo Histórico

Lima llegó a su máximo nivel histórico de oficinas y todo esto está afectando el precio de alquiler de las oficinas actualmente, cuando en 2,013 la tendencia era al incremento. Sin embargo, en 2,014 la demanda de oficinas se incrementó en una quinta parte con respecto al año anterior, por lo que esto no es un problema de baja demanda.

El precio de alquiler actual de una oficina prime bajó un 8% con respecto al año anterior, para situarse en $18 dólares el metro cuadrado en promedio. En Surco el precio de oficinas Prime ronda los $17 dólares (porque hay más disponibilidad), mientras que en San Isidro es de $19 dólares metro cuadrado. En Miraflores, el costo es de US$20 el metro cuadrado y en San Isidro Empresarial, los precios se han mantenido en $23 dólares metro cuadrado.

Cuando se habla de promedios, estos suelen ser engañosos porque en San Isidro Empresarial, la tasa de vacancia es de cero!!, quiere decir que no puedes tener una oficina ahí.

En Surco y La Molina está la mitad de disponibilidad de oficinas prime, mientras que San Isidro ofrece la cuarta parte y Miraflores la otra cuarta parte.

Algunas Ofertas Súper Prime

Estos estarán listos para finales del 2,017 aproximadamente.

Edificio Plaza República II


Torre Corporativa Javier Prado


Centro Empresarial Miraflores IV


Como dato adicional, es de notar que el precio más bajo de alquiler de oficinas se registra en Ate con un valor de metro cuadrado de $11 dólares y la victoria con $14 dólares por metro cuadrado.

Precios De Venta

Así como bajaron los precios de los alquileres de oficinas, también lo han hecho los precios de venta que estuvieron el año pasado en alrededor de $2,250 dólares el metro cuadrado, para venderse actualmente alrededor de $2,200 dólares metro cuadrado en promedio.

Reducción De La Demanda

Habrá menos edificios porque ha habido lentitud en las preventas de edificios que debieron iniciar el 2,014, pero aún en el 2,015 no habían iniciado las obras. Lo que indica que para construir oficinas no es un buen momento. Actualmente existe una disponibilidad de oficinas alrededor del 20%

Conclusión

Si eres inversionista, te conviene comprar oficinas pequeñas para alquilarlas a profesionales y trabajadores independientes en distritos aún vírgenes porque estas están lejos de la saturación, lo que explicaré en un artículo posterior. Como constructor, tienes que ser grande para poder ver rentabilidad en las oficinas prime y no es recomendable invertir por ahora en este segmento.

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