¿Por Qué No Se Debe Creer Ciegamente En Las Tasaciones?

Una de las cosas que me sorprende un poco de los clientes es que a veces me traen tasaciones para vender sus inmuebles y ellos creen firmemente en ellas, como si no pudiese haber error en las mismas y te voy a contar, según mi experiencia, en qué partes de la tasación puedes confiar y en qué partes de las tasaciones puedes tener un poco de desconfianza, para así no te sorprendas cuando tu inmueble no se vende rápido al promocionarla, ya sea por ti mismo o si seleccionas a un agente inmobiliario para hacerlo.

Las Partes Más Fiables

Vamos a hablar de una de las tasaciones más complicadas para que puedas usar el ejemplo en tu caso. Una de las tasaciones más complicadas que hay son las de casas, porque hay que valorizar primero el terreno y a eso hay que agregarle el valor de la construcción.

Generalmente, el valor de la construcción es donde los tasadores lo hacen muy bien, ya que más o menos se conocen los costos para construir un inmueble, el tasador ha visto el inmueble para determinar cuánto debe castigarlo por el tiempo de depreciación y hay tablas publicadas para ello por el reglamento nacional de tasaciones, por lo que más o menos cualquier persona con un mínimo de criterio lo podría hacer bastante bien, pero hay un área que es la más complicada, muy dependiente de la experiencia en VENTAS del tasador y es....

La Valorización Del Terreno

La valorización del terreno es una de esas áreas que resulta complicada porque es un target en movimiento, incluso cuando uno conoce los precios en determinado tiempo, estos precios suelen variar con el tiempo. Los valores reales no los puedes sacar de manera fiable leyendo los avisos que otros publican para vender sus inmuebles simplemente porque el precio al cual la gente publica sus inmuebles, casi nunca es el precio final al que se terminan vendiendo.

Según mi experiencia, los inmuebles típicamente comienzan ofreciéndose con un 30% más de sobreprecio y tengo varios ejemplos reales de esto: una casa en sol de la Molina que comenzó en 1,000,000 de dólares, se vendió luego de 2 años en $750,000, o una casa en Chorrillos que comenzó en venderse a $230,000 dólares, terminó vendiéndose en $185,000 dólares y así podría poner muchos ejemplos, por lo que yo la llamaría la regla del 20%-30%. Claro que uno que otro propietario me ha dado a vender su inmueble a precio de mercado, pero son tan pocos, que podría contarlos sobradamente con los dedos de mi mano y cuando eso pasa, es un placer trabajar con esos inmuebles, porque las ventas ocurren sin roces, muestras el inmueble unas 10 veces y aparece 1 o más compradores serios y la operación se cierra sin contratiempos, ni malas caras porque desde el principio el precio estaba correcto.

Y ¿Qué Es El Precio De Mercado?

El precio de mercado no es precio que encuentras en los anuncios o lo que están pidiendo los otros propietarios de los inmuebles, mucho menos el "precio promedio del distrito" que encuentras a veces encuentras listados en los diarios (porque el precio promedio no te dice nada sobre tu inmueble específico), sino el precio al que estos se han vendido. Quizá haya alguno que venda en sobreprecio a alguna persona que se encaprichó por un determinado inmueble, pero estos casos son rarísimos y no se debe pensar que esto va a ocurrir a cada rato, de hecho es un evento bastante inusual, así que el precio al que se venden los inmuebles suele ser el precio de mercado.

Dado que es muy difícil saber el precio cierto de venta de los inmuebles a menos que hayas estado involucrado en la transacción (no el que mi vecina me dijo que lo vendió a tanto porque no se puede saber si eso es fiable), sólo un agente inmobiliario que haya realizado ventas o que tenga colegas que hayan realizado ventas en los alrededores pueden tener una idea exacta del valor del terreno, entonces aquellos tasadores que no hacen ventas de inmuebles están en grave desventaja a la hora de valorizar un inmueble con respecto a un agente inmobiliario que si ha realizado transacciones por la zona.

Valorización De Terrenos Alejados

Los terrenos alejados tienen la característica de no tener mucho con qué comparar y también que las ventas no se hacen con frecuencia, por lo que cualquier valorización va a resultar más o menos ineficaz. Lo recomendable en este caso, comenzar con una oferta aproximada y testear el precio hasta llegar a conseguir un comprador. En contraposición, los departamentos en zonas urbanas de alto volumen de personas son mucho más fáciles de valorizar porque las ventas son bastantes fluidas y se conocen muchos ejemplos cercanos, no sólo de personas ofreciendo su inmueble, sino de ventas que se han realizado con anterioridad, por lo que hay mucha información con la que se puede trabajar.

Con Respecto A Los Dólares

Si te han hecho una tasación para averiguar el valor de tu inmueble en dólares, (asumiendo que es una tasación correcta)lo aconsejable es que cambies el valor que te han dado a soles, porque el dólar está teniendo una fluctuación muy grande en estos últimos tiempos, con tendencia siempre a la subida. Desde el 2,014, el dólar que estuvo en 2.8 soles por dólar ahora está en 3.4 soles por dólar y esto afecta a lo que los compradores ofertan por los inmuebles.

Algunos propietarios con los que me he encontrado, me han dicho: "pero dólares son dólares". Si, pero no es lo mismo comprar un departamento a 280,000 soles en el 2,014 ($100,000 dólares) que tratar de venderlo a 340,000 soles ($100,000 dólares) en el 2,016. Si estás en un distrito donde los inmuebles no han variado su precio en soles desde el 2,012, que son los distritos "tradicionales" de Lima del segmento A, entonces va a ser imposible vender tu inmueble por 60,000 soles más de lo que lo has comprado, aun cuando lo hayas comprado como una buena oferta.

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