¡Ni Siquiera Intentes Alquilar Tu Inmueble Antes De Haber Leído Esta Información Crítica!

Los alquileres son uno de esos servicios inmobiliarios que en el papel lucen maravillosos para el propietario, pero si no se realiza un buen trabajo determinando el precio, filtrando bien a los clientes y teniendo un buen contrato, entonces se podría convertir en una verdadera pesadilla. Ya hemos dado tips anteriormente, pero éste artículo es más completo

Personalmente, tengo mucha experiencia haciendo alquileres, tanto para mis clientes, como para mí mismo porque también alquilo 2 inmuebles regularmente.

Vamos A Ver Cada Paso:

1. Determinando El Precio

Hay propietarios que se empeñan demasiado en lograr el mayor precio posible por su alquiler, pero en el tema de alquileres, resulta que cada mes que no alquilas, pierdes dinero por no haber cobrado la "merced conductiva" (o en fácil, "el mes de alquiler").

Si bien en el tema de la venta, nosotros nos enfocamos en obtener el mejor precio posible de venta, en el tema de alquileres recomendamos a nuestros clientes a hacer un compromiso entre el monto del alquiler y el tiempo que demora, porque mientras más sobre el promedio de precios se encuentre el inmueble, más tiempo va a demorar en alquilarse.

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Caso Concreto y Real
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Pongamos un ejemplo concreto: Si tienes un alquiler cuyo precio promedio de mercado es: $2,300 dolares, pero quieres que se alquile por fuerza a $2,600 dolares, y quizá lo alquiles (hay casos en que nunca lo llegas a alquilar en sobreprecio, pero supongamos que sí lo llegas a alquilar en sobreprecio, demorando algunos meses).

Supongamos que demoras 6 meses en alquilar a $2,600 dólares, mientras que a $2,300 dólares lo alquilas en promedio en 1 mes. El mantenimiento es: 1,000 soles y no mencionemos ni los arbitrios ni el impuesto predial que también se añaden a las pérdidas mientras demora el alquiler. El alquiler normal es por 1 año, pero cuando están a precio de mercado se suelen alargar, así que a $2,300 dólares tendremos algo más de continiudad.

Así que hagamos números para un tiempo total de 1 año + 6 meses:

  • Ganancia Total Opción De $2,300 dolares * 17 meses = $39,100 Dólares

  • Pérdidas: $2,300 Dolares (Honorarios) + $300 Dólares De Mantenimiento

  • Total De Pérdidas: $2,600 Dolares

  • Resultado Ganancia Neta = $39,100 - $2,600 = $36,500


  • Ganancia Total Opción De $2,600 dolares * 12 Meses = $31,200 Dólares

  • Pérdidas: $2,600 Dolares (Honorarios) + S/.6000 Soles ($1,714 Dólares)

  • Total De Pérdidas: $7,714 Dólares

  • Resultado Ganancia Neta = $31,200 - $7,714 = $23,486 Dólares




Como lo ves, alquilándolo a precio de mercado de $2,300 dólares logras ganar $31,200 dólares neto luego del año y medio, es decir que te llevas totalmente a tu bolsillo (como hemos dicho, no hemos considerado arbitrios ni predial), pero si tratas de alquilar tu inmueble a $2,600 dólares te hace ganar en total $23,486 neto, lo cual son $7,714 dólares menos que alquilando al precio que se supone "inferior".

No se tú, pero como propietario prefiero 100 veces alquilar rápido a precio promedio que demorarme meses, sin recibir nada, tener que pagar arbitrios, mantenimiento del edificio y predial sin recibir nada, mientras que mi inmueble se honguea y se pone viejo. ¿Tiene sentido verdad?, sin embargo, muchos propietarios prefieren la ruta del sufrimiento tratando de lograr el máximo precio posible como sea.

2. Filtrado De Los Clientes

Las leyes peruanas no favorecen mucho a los propietarios de inmuebles, sin embargo, se han hecho grandes avances recientes con la promulgación de la ley sobre alquileres con la adición de la clausula de allanamiento voluntario que permite desalojos "inmediatos" a los inquilinos morosos.

Sin embargo, siempre es preferible evitar a los inquilinos morosos como si se trataran de una infección o un virus maligno, por eso, es necesario sentarse a conversar con el cliente que será nuestro inquilino, preguntarle donde trabaja, si es que actualmente está alquilando, preguntarle el teléfono de su actual arrendador para hablar con él, investigar su estado de créditos y alquilarle el inmueble sólo si todo eso anda bien.

3. Teniendo Un Buen Contrato

Por más investigación que hagas y filtres bien a los clientes, por ahí uno puede torcerse al mal camino, por eso es que debes tener un buen contrato que te proteja en estos casos.

Cuando ya has hecho muchos contratos, ya sabes de que deberías cuidarte más y ponerlo como clausulas.

De todas maneras, hay que incluir la clausula de allanamiento voluntario que hace que si hay problemas, el inquilino moroso saldrá mucho más rápido que por los medios judiciales normales. En algunos casos, se puede considerar incluir un tribunal arbitral cuando merezca la pena. Mientras más complicada sea la cosa, más convendrá usar una claúsula arbitral. En casos normales, la clausula de allanamiento voluntario debería ser suficiente.

Tengo un cliente que demoró 5 años en sacar a un moroso de su propiedad porque tuvo que batallar en el poder judicial y es que cuando se va por las vías judiciales normales, el cliente puede apelar cada decisión del juez, y apelar, y apelar y entre cada apelación hay notificaciones que deben enviarse hasta 3 veces, y así puede pasar mucho tiempo.

Con todo, gracias a Dios, nunca me ha tocado ver uno de esos procesos, ni al hacer alquileres propios, ni a uno de mis clientes, pero me han contado que con la clausula de allanamiento, máximo se tarda 4 meses en sacar a un moroso, cuando según la ley debería ser máximo 2 meses, pero así es nuestro poder judicial.

Conclusión

Si deseas sacar lo máximo posible de tu inmueble por concepto de alquileres, seria bueno no ser terco, aceptar el precio promedio del mercado y alquilarlo rápido. Si no tienes tantos comparativos, con algunas pruebas es muy rápido conocer el precio promedio del mercado, sobretodo si estamos hablando de un inmueble económico.

Sobre los morosos, suelen ocurrir más en los distritos pobres que en los más acomodados (como era de esperarse) y aunque nunca he visto un caso de esos a pesar de los muchos alquileres que he realizado, siempre es bueno estar preparado para cuando ocurra algún problema.

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