7 Problemas Que Trae La Guerra Entre Agentes Inmobiliarios.

Cuando vas pasando por alguna avenida transitada, es más o menos común ver un inmueble que se promociona con varias agencias inmobiliarias y si bien es algo que se hace comunmente porque el dueño tiene miedo de comprometerse con sólo una agencia inmobiliaria, lo cierto es que los resultados no serán tan buenos que si trabajases con sólo 1 agencia o agente inmobiliario.

Vemos 7 principales problemas que tendrías al trabajar con varios agentes inmobiliarios

1 . Nadie Promocionará Realmente Tu Inmueble.

¿Has visto a cualquier otro profesional trabajar sólo cuando obtiene resultados? Pues la mayoría no trabaja así, pero si podemos encontrar algunos de ellos, como algunos comisionistas y vendedores, aunque la gran mayoría tiene un sueldo o una ganancia por su trabajo aunque no resulte bien.

Pero, ¿has visto a algún profesional sólo trabajar en base a resultados y además, aceptar que habrá varios de ellos trabajando en lo mismo y sólo aquel que logre el resultado deseado gane su comisión? Pues, no conozco ninguna actividad en donde suceda esto, excepto en el negocio inmobiliario.

Quizá todos los agentes inmobiliarios que están con el trabajo en no exclusividad hagan algún tipo de promoción básica al inmueble, pero realmente no harán ninguna inversión significativa porque hay demasiado riesgo, invierto dinero y luego el cliente llega y llama a cualquiera de los carteles que están colgados y otro se lleva la comisión? ¡¡Ni de a vainas!!


Sólo si alguno de los agentes quiere tomar más riesgos o si ya tiene una cartera de clientes más grande, se arriesgará a promocionar un poco más que los demás dicho inmueble, pero lo que hace la mayoría es simplemente tenerlo como una opción para cuando aparezca alguien con el perfil adecuado, pero hallar un cliente nuevo de la nada para un inmueble en no exclusividad? ¡Ni hablar! ¡Demasiado riesgo!

2. El Inmueble Se Vende Por Debajo Del Precio Optimo.

La guerra entre agentes hace que cada uno tenga que ganarle a todos los otros, a toda costa, sin importar que. Sacrificarán lo que sea por vencer al otro y una de las cosas más sacrificadas sera el precio del inmueble.

Como no hay lugar a demoras porque el otro agente podría quitarte la comisión en cualquier momento, entonces cada agente tratará de convencerte como sea que el precio que está ofreciendo el cliente es el adecuado, también probar un precio mayor es un riesgo demasiado alto para que la comisión se la lleve otro, así que no hay lugar a esperar.

El agente te dirá, tómelo, es un buen precio, firme ya y cosas por el estilo que hacen que esta profesión sea menos respetada por los clientes incluso que la de los abogados, que bastante mal considerados están por los clientes.

3. No Se Comparte Con Nadie.

Al no tener exclusividad y siendo fácil conseguir que el dueño te brinde el permiso para correr el inmueble, entonces los clientes compradores valen oro, tanto que no importa si un agente se enteró del inmueble por ti, igual, irá con el dueño y solicitará correr el inmueble y se llevará la comisión completa (aunque esto es falto de ética, lo he visto pasar en la vida real).

4. No Se Publican Fotos De La Fachada.

Algunas inmobiliarias te dirán que no publican fotos de las fachadas por seguridad de los clientes, pero la verdadera razon detrás de esto es para que otros agentes no sepan cual es el inmueble que se está vendiendo. Después de todo, hay carteles de venta en el inmueble, entonces por seguridad realmente no es.

Como la gran mayoría de vendedores aún viven en el inmueble que están tratando de vender, entonces es sumamente sencillo para cualquier agente conseguir la autorización para correr el inmueble, tan sólo con tocar la puerta.

Por esta misma razón, tampoco se publicará la dirección del inmueble, haciendo difícil al cliente saber si es la zona que desea o no.

5. Diferentes Precios.

Los clientes se confunden y se vuelven mucho mejores negociadores al darse cuenta que el mismo inmueble tiene diferentes precios. ¿Si en los carteles tienen diferentes precios, entonces de repente si busco más, conseguiré un precio mejor?

6. Tienes Que Estar En Contacto Frecuente Con Varios Agentes Inmobiliarios.

En lugar de tener contacto con 1 sólo agente, tienes que estar en contacto con todos los agentes que están corriendo tu inmueble y aun así podría haber desfaces en los precios.

Si le das exclusiva compartida a un sólo agente, sólo tendrás que comunicarte con él, y él sera quien se comunica con cualquier otro agente que trae un cliente comprador.

Si el precio de tu inmueble es correcto, tan sólo éste hecho podría hacer que se encuentre rápidamente un cliente porque la gran mayoría de agentes conocemos los inmuebles que están en el mercado y podemos contactar a los agentes que lo están ofreciendo, así que si existe un cliente para tu inmueble, el otro agente encontrará al agente que trabaja contigo y lo traerá.

7. A Más Agentes Que Promocionan Tu Inmueble Menos Interés Tendrá Cada Uno.

Si eres escritor y te dicen que sólo te pagarán si escribes el libro más rápido que los demás y sabes que sólo hay 2 personas en la lucha, quizás seas luchador y te embarques en el riesgo, pero ¿Qué tal si te dicen que hay 10 personas que van a competir?, entonces creo que estarías menos interesado en hacerlo.

Exactamente igual pasa con las ventas inmobiliarias. Mientras más agentes haya en la no-exclusiva, menos jugoso se verá trabajar para el propietario y el resultado no será más exposición de tu inmueble en el mercado como lo habías pensado al principio, sino en realidad mucho menos.

10 Errores Fatales En Fotos Que Matan La Venta De Tu Inmueble

El Internet está aquí para quedarse y al presentar tu inmueble en éste medio, deberías de hacerlo de la mejor manera posible y si tu agente inmobiliario va a llevar la publicidad de tu inmueble, deberías exigirle que lo haga con la mayor profesionalidad posible, porque los errores que vamos a ver a continuación, pueden matar la venta de tu inmueble.

1. Borroso

Cuando se trata de vender un inmueble en pleno corazón de San Isidro y sobre todo a un precio de $1,260,000 dólares, no hay perdón posible en no sacar las mejores fotos posibles de un inmueble, menos permitirle a alguien publicar fotos con ésta:


Y aun cuando se trate de un inmueble "un poco más modesto" de "tan solo $360,000 dólares", uno debería volver a tomar una foto que ha salido borrosa. Es más, debería estar prohibido publicar fotos así.


Tampoco se deberían permitir el uso de smartphones antiguos para tomar fotos como posiblemente sucedió en este inmueble publicado con el precio de $960,000 dólares que está en San Isidro y diseñado por el reconocido arquitecto Mario Lara.

Si Mario viera las fotos que han publicado del inmueble diseñado por él, seguro que le da un infarto.


2. Tomador De Fotos Incluido

Aquí encontramos una foto de un lujoso departamento en los Olivos donde se ve el reflejo de la persona que está tomando las fotos.


Digamos que el pecado no sería tan grande si no fuese porque es tan fácil quitarse de en medio, como lo hice yo mismo luego de unos 5 minutos de Photoshop. Pero igual, hubiese preferido solicitarle a la dueña que ordene un poco antes de tomar las fotos para poder tomar una foto más panorámica sin miedo a que la foto parezca de un tiradero de basura.


3. Amarillos y Azules

Esto ya es inherente a las cámaras que hace que a veces los colores amarillos y los colores azules se filtren con demasiada fuerza, malogrando la vista agradable del departamento. Vamos a ver primero un ejemplo con el amarillo:


Y la imagen del departamento sin el amarillo


También he visto que los colores azules pueden malograr bonitas fotos. Aquí vemos un ejemplo de azules demasiado pronunciados:


y vemos la foto bajando la fuerza del azul, que realmente vale la pena para un penthouse que se está vendiendo en 930,000 dólares y tan sólo cuesta un par de minutos hacerlo.



4. Arboles

¿Qué sentido tiene fotografiar algunos árboles? Si es parte de un paisaje grande, pues lo puedo entender, pero un árbol es un árbol en cualquier parte. Aquí está una de las fotos de un departamento de 3 millones de dólares en San Isidro:


5. Churrigueresco

El estilo Churrigueresco ya no está de moda hace como 300 años desde que José de Churriguera tenía "horror al vacío" y trataba de llenarlos con lo que fuera. Si encuentro algo así en un inmueble, le pido amablemente al propietario que limpie un poco antes de tomar la foto o si lo veo sencillo, lo limpio digitalmente, pero trato de evitar la publicación de fotos de inmuebles como ésta:


6. Solo Pared

¿Todos los inmuebles tienen paredes verdad? Entonces qué ventaja tiene publicar la foto de una pared si no se muestra nada más para saber la distribución. Realmente la única razón de tomar fotos de paredes es mostrar la distribución del inmueble, porque si no es para esto, en realidad no ayudan en nada.


7. Curvas

Las fotos curvas distorsionan la realidad y lo que realmente quieres es mostrar el inmueble tal como es, tal vez un poquito mejor con retoques fotográficos para que destaque del resto y las personas quieren verlo en el sitio.


8. Marca De Agua

Las marcas de agua son esas distorsiones que aparecen en las fotografías indicando el nombre de la empresa que ha tomado las fotografías. Esto lo hacen para evitar el robo de las mismas, pero lo que hace es distorsionar la vista del inmueble e impide que otros agentes inmobiliarios promocionen tu inmueble debido a que la marca de agua los expone a que contacten directamente con el agente inmobiliario que tiene el inmueble.


Los agentes inmobiliarios y empresas están en todo el derecho de usar estas marcas de agua, pero al hacerlo es muy posible que estén reduciendo el alcance promocional del inmueble sin saberlo.

9. Oscuridad

Está demostrado científicamente que la luz natural hace que los inmuebles se vendan más rápido y a mayor precio. Al tomar fotos, evita hacerlo contra la luz porque la ventana sale muy brillante y el resto muy oscuro, como en éste inmueble que se está promocionado.


10. Se Vende Con Personal Incluido

Muchas veces el personas de servicio está trabajando cuando el agente llega a tomar las fotos y le da pena decirle que por favor, necesita que deje de hacerlo por un momento para tomar la foto. El resultado es esto:


Ahora, quitar a la señora digitalmente no es del todo difícil. Tomaría más o menos entre 30 minutos a 1 hora, pero es mucho más fácil solicitar educadamente que nos deje hacer nuestro trabajo y así ahorramos tiempo. Es obvio que la venta no incluye a la señora de servicio, pero el hecho que esté ahí es algo extraño que nos aleja del objetivo de hacer que el cliente se concentre en ver lo bonito de la cocina, en lugar de estar viendo al personal de servicio.

Algunos de estos errores los he cometido yo mismo en el pasado, así que no debo ser tan crítico al encontrar estas fallas en los anuncios, pero lo importante es que como propietario, pidas a tu agente inmobiliario que presente tu inmueble de la mejor manera posible en el mercado.

¿Cómo Se Debe Ofrecer Un Inmueble Por Internet Para Lograr Máximo Efecto?

A pesar de lo que muchos piensan, Internet normalmente no es un medio de comunicación masivo.

Podría parecerlo porque puedes llegar simultáneamente a millones de personas, pero usarlo de esa manera resulta carísimo y nada rentable en la mayoría de los casos, por lo que aquellos que quieren vender o alquilar inmuebles usando el Internet realmente lo usan de una manera que resulta mucho más efectiva y éste es el marketing de nichos.

Qué Es El Marketing De Nichos

El marketing de nichos es una estrategia que se basa en concentrarse en una pequeña parte del mercado en lugar de concentrarse en todo el mercado para llegar a todo el mundo.

En la publicidad por Internet se suele usar el costo por click (CPC), es decir, cuando alguien da click en algún anuncio, sólo entonces se le cobra al anunciante y eso podría parecer barato, pero la verdad es que los clicks se acumulan sumamente rápido y lo que pudiera parecer una campaña de marketing económica, terminará siendo un gran generador de gastos cuando muchas personas que no estaban realmente interesadas en comprar ni alquilar hacen click al anuncio.

¿Cómo Enfocar El Nicho Del Inmueble?

Muy sencillo. Reduciendo el público de cada anuncio.

Podría parecer contraproducente, pero al reducir el público al que tu anuncio, realmente estás aumentando mucho su efectividad y su potencia, como veremos a continuación.

Esto resulta en mucho más trabajo para el anunciante (en éste caso, el dueño del inmueble o el agente inmobiliario), pero también le reportará muchos más beneficios económicos porque estará gastando lo mínimo posible para llegar al público exacto que requiere el inmueble que se ofrece, ya sea en venta o alquiler.

Para lograrlo, necesitas conocer al detalle el inmueble que estás promocionando, ya que si no lo entiendes bien, entonces no vas a poder segmentar adecuadamente a tu público y por consiguiente, tu segmentación no va a funcionar de la mejor manera posible.


¿Cuánto Gastar Por Cada Inmueble?

Eso ya depende. Si estamos hablando de un alquiler, pues el agente inmobiliario no puede gastar mucho en publicidad porque de lo contrario, ya no tendría ganancias, pero si el agente inmobiliario está promocionando un inmueble caro, pues tiene que invertir si es que realmente desea lograr la venta o el alquiler del inmueble.

Beneficios Adicionales De Enfocarse En Nichos

Además de gastar menos en llegar al público que realmente importa, el marketing de nichos permite vender mucho mejor, ya que al haber analizado con precisión el inmueble, tienes puntos de venta y beneficios que venden al inmueble mucho mejor que si estás enfocando al mercado general.

Enfocarse en el mercado general no es lo óptimo para lograr mejor precio de venta o alquiler. La ventaja de llegar al público exacto tiene el beneficio de poder lograr un mejor precio por tu inmueble también y una diferencia de aproximadamente entre 5% y 10% más del precio al que podrías obtener si es que enfocas tu anuncio al mercado general. En números esto sería vender tu inmueble entre $210,000 a $220,000 dólares, cuando el mercado general sólo te quiere pagar máximo $200,000 dólares y es mucha diferencia.

Por supuesto, para llegar a esto, es necesario entender bien los beneficios del inmueble y eso toma su tiempo, por eso es que es recomendable contratar a un profesional que te pueda ayudar en lograr llegar a los clientes adecuados.