Eventos Que Están Afectando La Venta De Inmuebles

Las ventas inmobiliarias no son tan estables como muchas personas piensan. Hay eventos que a veces las dinamizan, como por ejemplo la reciente construcción del Wong de Sol de la Molina que ha revalorizado los terrenos aledaños, mientras que hay algunos eventos que tienden a disminuir la velocidad de las transacciones. En éste artículo, vamos a ver algunos factores que están afectando la venta de inmuebles.

1. Dólar Yo-Yo

Uno de los factores que ha venido golpeando las ventas por mucho tiempo ha sido la constante subida del dólar desde el 2,012 y algunos se preguntarán, ¿Por qué puede ser esto? ¿Por qué tendría que afectarnos el tipo de cambio de una moneda extranjera? No tendría que hacerlo, por ejemplo si sube el Euro, no tendría por qué afectar las ventas inmobiliarias del Perú, pero el problema es que los inmuebles en Perú se venden en dólares y los más jóvenes tendrían obligadamente preguntarse ¿Por qué es eso? acaso nuestra moneda es el dólar? Pues es fruto de la mala política económica de nuestro ex presidente Alan García que en su primer gobierno, allá por el año 1,987 produjo una híper-inflación tan galopante, que la gente no podía vender cosas que demoraran venderse en soles, porque un día costaría 1 millón, al día siguiente 1 millón cien y a la semana siguiente 2 millones, por lo tanto todo el mundo optó por usar dólares para sus transacciones inmobiliarias y la costumbre quedó así, aun cuando el sol está bastante estable desde hace algún tiempo, más estable que el dólar.

Como la gente gana en soles, si el dólar sube, realmente la propiedad se hace más cara para el bolsillo de aquellos que ganan en soles (casi todos) y la resistencia de bajarle el precio del inmueble por parte de los propietarios, ha hecho que casi todos los inmuebles se estén ofreciendo a precios imposibles y eso recién está en corrección. Hace un tiempo le expliqué a un cliente esto y me dijo: "Pero dólar es dólar", supongo que luego de un tiempo ya lo entendió. Esta corrección se da por parte de los propietarios que realmente necesitan vender y ya no pueden esperar más tiempo porque hay muchos que mantienen precios altos y esta vendría a ser una "oferta inmobiliaria fantasma" porque se ofrece, parece estar ahí, pero nadie las compra (como agente inmobiliario tengo que huir de estos inmuebles tan rápido como puedo porque causan muchas pérdidas).

Estas subidas y bajadas del dólar también hace que para los agentes inmobiliarios sea más difícil evaluar un inmueble, especialmente si pensamos en dólares. "El precio del metro cuadrado en calle Punta Pejerrey estaba en 680 dólares metro cuadrado", pero ¿Dólar de qué fecha? si era del 2,012 y el dólar estaba en 2.8, ahora está en 3.25, eso es una tremenda diferencia.

2. Naturaleza

La naturaleza nos está jugando una mala pasada actualmente con el calor inclemente, pero el principal problema ahora son los huaicos. Si querías vender un inmueble en una zona donde ahora hay huaicos, ¿Quién crees que te la va comprar? Van a esperar a que todo pase (por lo menos) y eso afectará las ventas. De hecho, hay indicios que ya se están afectando las ventas de Chaclacayo por esta razón.

3. Disturbios

Los recientes disturbios en Puente Piedra por el rechazo al peaje, sin duda han tenido un efecto negativo en la venta de los inmuebles por esta zona. Actualmente todo parece haberse calmado, pero las ventas realmente regresan cuando el miedo desaparece totalmente.

4. Corrupción (Caso Odebrecht)

Pero ¿Qué tiene que ver los corruptos de Odebrecht con el precio de mi inmueble? Pues influye. La previsión de crecimiento económico del Perú para éste año se ha reducido debido a los escándalos de coimas y habrá menos negocios. Menos negocios, significa menos inversión, al haber menos inversión, habrá menos demanda, eso hace que la oferta de inmuebles sea mayor y eso empuja los precios a la baja. Cosa curiosa es que un suceso que aparentemente no tiene nada que ver con los inmuebles cause alboroto en los precios y en el tiempo que tarda vender un inmueble.

5. Más Rigurosidad Para Los Créditos

Los bancos piden más requisitos para otorgar créditos y mayor cuota inicial. Es realmente un obstáculo disfrazado de algo bueno porque dar créditos sin medir las consecuencias fue lo que provocó la grave crisis en España, pero no hay que olvidar que eso hace más difícil que los compradores cierren la operación.

Testeo Del Mercado

Sin embargo, las ventas inmobiliarias están lejos de haberse detenido, pero hay que tener cuidado de no ofrecer tu inmueble con sobreprecio.

Si eres un propietario que acepta que los eventos que están pasando pueden afectar las ventas de los inmuebles, puedes decirle a tu agente inmobiliario que prepare una campaña de testing para llegar al mayor precio posible con la mayor rapidez, pero eso requiere que estés dispuesto a recibir lo que el mercado dice que vale tu inmueble y no ponerte terco con un determinado precio, porque de lo contrario, vas a demorar mucho tiempo en vender tu propiedad.

Recibí Un Excelente Regalo De Una Cliente.

Hace poco, un cliente llamado César me llamó para la ayudarlo con la venta de 2 de sus inmuebles de los cuales son dueños con 3 hermanos más. Todo fue muy bien en la reunión, pero al final, mi indicó que su esposa, la señora Flora me había mandado un obsequio desde Francia.

Cabe mencionar que hace 1 año y varios meses, ellos me habían contactado luego de buscar información para vender su departamento y luego de reunirme con ellos en el café San Antonio de Miraflores que queda a unos pasos del departamento, tomé el trabajo y estuve promocionando el departamento que tienen ella y su esposo en Miraflores. En aquel tiempo, aun estaba trabajando con Remax, esos logos tengo que quitarlos, es tarea pendiente.

Llevé varios clientes, aunque no se logró vender porque había un inquilino dentro que en cierta forma saboteaba las visitas de mis clientes mencionando todo lo malo del departamento directamente y aunque no miento al mostrar inmuebles, nunca resalto las cosas negativas del mismo. Parece ser que por ahora quieren seguir manteniendo dicho inquilino, pero el regalo me causó gran sorpresa.

¡Una Caja De Finos Bombones!

El regalo era ¡nada menos que una caja de muy finos y deliciosos bombones franceses! Acá pongo una foto de la caja.


Veamos también una foto del interior.


¡No Sobrevivirán Mucho Tiempo!

Al momento de escribir estas líneas, los bombones están casi terminándose, así que engordaré un poco, pero engordaré feliz.

Puedo decir con seguridad que esta es una de las cosas que hacen que esforzarse por los clientes, ¡Realmente valga la pena!

Gracias Cesar y Flora, ambos hacen la diferencia como clientes y de hecho, para cualquier trabajo para el cual soliciten mis servicios, lo realizaré con un poquito más de dedicación que de costumbre.

Home Staging. El Truco Para Lograr El Máximo Valor Al Vender Tu Inmueble...

Si deseas vender tu inmueble y no deseas prepararlo para la venta, entonces definitivamente estarás perdiendo dinero porque se ha demostrado según varios estudios hechos por inmobiliarias importantes a nivel mundial que el valor de venta de un inmueble puede subir en promedio un 17% más cuando se presenta perfectamente a los clientes que cuando se vende así como está.

¿No Estaría Limitando A Mi Público Con Esto?

En cierta forma sí, porque al hacer un maquillaje, usualmente hay que introducir elementos de decoración de interiores que podrían agradar a algunas personas (esto en muy poca medida), pero quizá no les gustarían a otros y en la vida uno no puede agregar a todos. El objetivo es que lograr una presentación que le pueda gustar a la mayoría de personas e invirtiendo lo mínimo posible para que esto no resulte un esfuerzo inútil o que no sirva para realmente ganar más dinero. Una gran excepción a esto es cuando se está vendiendo una casa que será derribada para construirse un edificio, en éste caso, no tiene sentido hacer ninguna inversión en ella, ya que el comprador estará comprando sólo terreno y metros cuadrados. Hay algunos que piensan que no hacer nada es mejor para darle total libertad a quien alquila a tomar cualquier decisión sobre lo que desea para el inmueble, pero eso usualmente es un error como vamos a ver en el siguiente punto.

¿Por qué Sucede Esta Revalorización?

La revalorización de una casa a la que se ha hecho "home staging" sucede por 2 motivos precisos:

  • 1) A Casi Nadie Le Gusta Trabajar

    A la gran mayoría de personas les gusta comprar y vivir, nada de refaccionar, arreglar, llamar al gasfitero, nada de nada, sólo comprar y vivir. Los seres humanos somos ociosos por naturaleza y cualquier cosa que signifique desembolsar un montón de dinero y encima trabajar para arreglar lo comprado, simplemente no cuadra en nuestra forma de pensar. La mayoría preferirá pagar más y esa cantidad adicional suele ser bastante mayor que lo que ha costado la "puesta en escena de la casa".

  • 2) Todo Entra Por Los Ojos

    Si una personas está pensando en varias opciones de casa, usualmente decidirá Deslumbre. Las personas quieren comprar lo que les deslumbra, lo que "ven bonito". Obviamente el precio siempre tiene que ver, pero si la que se "ve bonito" está cerca del precio de la otra opción, la mayoría seleccionará el bonito, aunque pudieran invertir menos que la diferencia de precio con el otro para ponerlo igual o mejor, pero eso lo que están viendo actualmente lo que cuenta más que nada.

¿En Qué Consiste Exactamente?

Se trata de "una puesta en escena del inmueble" para hacerla ver espectacular a los ojos de los compradores. Todo empezó en Estados Unidos, hace más de 30 años y se aplican también en los países del primer mundo como Francia, Suecia, Reino Unido y otras partes de Europa. Hay una serie de cosas que se recomienda hacer para esto.

  • 1. Despersonalizado

  • Si eres católico devoto, puedes tener muchas imágenes de virgencitas y de Jesús por todos lados, pero de repente los posibles compradores que vienen a ver tu inmueble no son católicos, tal vez tienen otra religión y lo que va a pasar es que cuando vean estas imágenes "no se van a sentir como en casa" y eso va a ser un pequeño problema que tal vez no influya, pero en caso de haber gran competencia, puede que sea la diferencia para que tu inmueble no sea el elegido.

  • 2. Ordenado

  • En ocasiones me han dado inmuebles con un nivel de desorden tal que todas las cosas estaban unas sobre otras. Un inmueble así tiene muchas más dificultades de venderse que uno que se ve totalmente ordenado.

  • 3. Despejado

  • No basta que las cosas estén ordenadas. Los muebles no deben ocupar demasiado espacio. Como ejemplo puedo dar un inmueble que he estado promocionando recientemente que es propiedad de un adulto mayor. Este propietario acababa de vender su casa y había mudado sus muebles antiguos y muy grandes al departamento, con lo que los espacio del departamento se sentía "muy reducido", aunque el mismo tiene un tamaño decente. Aun no se vende este departamento y esta puede ser una de las razones.

  • 4. Limpio

  • A veces, una limpieza puede hacer la diferencia que haga ver que un departamento se vea totalmente diferente. En ocasiones yo mismo he tenido de hacer labores de limpieza para departamentos que se ensucian de polvo muy rápido. Uno que alquilé en Cerros De Camacho se llenaba de polvo y lo que hacía era llegar 30 minutos antes para hacer una limpieza. La diferencia era notable y alquilé dicho departamento más rápido de lo planeado.

  • 5. Reparado

  • Si hay algo que no funciona o tiene mal aspecto, simplemente va a ser un obstáculo fuerte para la venta. Ya hemos mencionado que a nadie le gusta hacer reparaciones ni arreglos luego de desembolsar una cantidad importante de dinero, así que no debe de haber nada en mal estado o que no funcione, simplemente eso va a hacer que los clientes pidan rebajas muy importantes en el precio o simplemente no quieran comprarlo.

  • 6. Organizado y Armonizado

  • Un poco de decoración de interiores puede hacer el truco aquí. El diseño que se adopte debería ser consistente con todos los ambientes. No debes tener un diseño minimalista en la sala y uno francés en las habitaciones porque no presenta armonía. A veces un movimiento de los muebles produce un efecto que parece dar al inmueble un poco más de espacio y eso gana puntos con los compradores.

¿De Qué Se Trata?

El trabajo del Home Stager se basa en reducir los puntos débiles del inmueble, resaltando sus fortalezas. Tampoco se trata de una decoración a full porque eso sería algo muy personal y lo que se pretende lograr aquí con el staging es hacer de la casa o departamento un sitio neutro en los que la mayoría de los visitantes se sientan cómodos.

Una vez que se ha realizado el home staging, los prospectos ya se pueden proyectar viviendo en el inmueble y al lucir impecables, cómodas y acogedoras, estos inmuebles destacan de la oferta existente.

Algunos Ejemplos

Aun luego de haber leído todo esto, sé que hay algunos incrédulos por ahí que no lo van a aceptar. "Son tonterías", eso aplica sólo a gente que le sobra el dinero.. y cosas así, pueden decir. Veamos algunos ejemplos reales y dime con sinceridad si luego de realizar los cambios, no vale la pena pagar más por el inmueble.


Antes estaba desordenado, luego una simple mesa y un espejo le añade funcionalidad. Repintar lo hace más claro y hace que los detalles arquitectónicos luzcan mejor.


Simplificar y dar más luz con pintura de color más claro y muebles más claros. Hacer lucir las ventanas y sacar todas las cosas personales para dar un look moderno y fresco.


Sacar la alfombra, reemplazo de sillas y el candelabro y pintar para poner énfasis en la luz del día le dio a este comedor un estilo fresco y también lo hace ver mucho más grande.


Antes la habitación era sólo un lugar para dormir, ¡ahora se ha convertido en un lugar donde uno realmente puede soñar!

Conclusión

Gracias al Home Staging las casas y departamentos pueden venderse más rápido y al mejor precio posible, ya que los compradores tendrán muchas menos objeciones con respecto al inmueble.