10 Inesperadas Ideas Para Decorar y Mejorar El Valor Tu Vivienda

Esta es una de esas tareas que siempre se van postergando y postergando, hasta que finalmente uno decide hacerlo porque sabe que una casa mal decorada vale menos que una vivienda a la que se le ha puesto cariño y el compradores lo notarán de inmediato.

Estos tips, harán que tu inmueble valga más a la hora de venderlo.

Trucos De Decoración

El truco está en los detalles y en éste artículo vamos a ver algunos trucos que pueden hacer que tu inmueble pase de ser algo "normalito" a ser algo realmente "espectacular".

Precisamente, estas ideas son inesperadas porque pocos pensarán que cambiando detalles tan pequeños, pudieras lograr impactos tan alto en el valor de tu inmueble.

1. Las Cortinas.

Las cortinas pueden ser uno de esos cambios que en apariencia podrían no significar gran cosa, pero si seleccionas bien, el área podría verse muy bien.

Aléjate de los colores fuertes, lo ideal son los colores claros y aquellos que combinan con todo, como los neutros, en especial el blanco o beige.

En cuanto al tipo de tela, selecciona diseños lisos y texturas con algo de modernidad.

2. Mejora La Cocina

Esta es una de las áreas que más atención requiere de una casa o departamento de cara a una futura venta. Recuerda que son las mujeres las que compran los inmuebles y uno de sus mayores miedos es que la gente diga que no son buenas mamás.

Pues una cocina espectacular es lo que puede hacer callar la boca a las malas lenguas y por eso es hay que poner tanto énfasis en ésta área de la casa.

Como una cocina se desgaste mucho por el uso, los arreglos pueden ser paulatinos. Entre los cuales están:

  • A) Cambiar Tiradores

  • Estos suelen sufrir mucho desgaste y no es caro cambiarlos.

  • B) Renovar Sillas

  • No querrás que tu cocina se vea anticuada. Un cambio por sillas modernos no resulta un inversión tan grande y la pone a punto.

  • C) Cambio De Lámparas

  • Este es otro elemento que sufre mucho con el paso del tiempo. Cambiarlo tampoco requiere una alta inversión.

  • D) Cambiar El Piso

  • Esto si que requiere un poco más de inversión, pero valdrá mucho la pena si es que aun estás con una cocina de mayólicas antiguas y lo cambias por un piso de porcelanato que se ve mucho mejor.

    El piso de una cocina, debería ser resistente al tránsito de las personas, a la humedad y a las manchas, haciendo que la limpieza sea fácil y entre las opciones modernas puedes encontrar:

    • Porcelanato

    • La opción moderna y el material dura mucho.


      Es conocido el hecho que el porcelanato resiste hasta 3 veces más que cualquier otro tipo de piso, lo que lo hace ideal para la cocina.

      Como tiene un look muy fino, moderno y que se ve muy bien, le dará un toque especial a tu cocina y aparte que es realmente sencillo de limpiar porque no acumulan grasa ni suciedad.

    • Laminado

    • El laminado es la versión moderna de la madera dura, pero mucho más baratos.

      A diferencia de la madera dura, el laminado no tiene la contracción y dilatación por obra de la humedad.

      Su protección está basada en una capa transparente de melanina que la hace resistente a las manchas y al agua, haciéndo que dure.

    • Mayólica

    • Estos pisos se usan mucho en las cocinas porque son baratos y agradables a la vista.

      Son muy resistentes a los golpes, pero no tanto como el porcelanato y son fáciles de limpiar.

      En el mercado hay mucha variedad para seleccionar.

    • Linoleo

    • Este es un piso hecho de aceite de linaza, harina de madera reciclada, yute, polvo de corcho, piedra caliza y pigmentos minerales que es totalmente natural y respeta el medio ambiente.

      No se moja, es fácil de limpiar, biodegradable por su origen natural y además de todo, antibacterial.

3. Cambia Los Viejos Sofás

No temas cambiar sofás grandes por unos más pequeños para que el espacio perezca más grande.

Recuerda que los sofas pueden probarse también en el centro y no es obligado que estén contra la pared.

4. Innova El Ambiente

Puedes combinar elementos tradicionales con elementos modernos, siempre que guarden armonía.

Un ejemplo de esto sería usar una cortina con un estampado floral antiguo con unas sillas modernas, dando un poco de contraste, entre lo moderno y lo tradicional.

5. Empapelar Una Habitación

Aunque esto ya no es común actualmente, lo real es que es una opción de decoración económica y resulta si es que sabes seleccionar el papel correcto.

La mejor área para probar el empapelado es el vestíbulo porque normalmente es un área más apagada que el resto. Algunas boutiques saben lo bueno que puede ser y por eso lo usan.

Lo importante no es usarlo en demasía porque podrías sobrecargar la decoración. Si seleccionas bien, darás más alegria al área.

6. Renovar La Sala De Estar

El empapelado funciona bien para áreas pequeñas, pero si quieres renovar la sala de estar, mejor es pintar las paredes y así cambias el aspecto completamente de inmediato y de manera económica.

El color de la pintura depende de la iluminación que tengas.

Si es iluminado, actualmente se recomienda gris topo, lo que permite poner cosas modernas, pero si estamos hablando de una sala de estar con poca iluminación, los colores pastel serán mejores.

Entre ellos, el azul grisáceo, gris azulado o rosa viejo dándole un toque acogedor a tu inmueble.




7. Flores

Las flores dan alegría, aparte de oler bien, brindar color y son bonitas. Por eso, nunca deberían faltar flores en tu decoración.

Antes era frecuente ver muchas flores, pero ahora bastará con probar algunas cosas como tallos en una jarra chica. Podría bastar con una flor de tamaño grande en un recipiente chico para tener un toque colorido para tu casa.

8. Cambiar Los Focos Viejos

Si aun usas focos antiguos, mejora tu decoración y usa focos ahorradores y no sólo se ven mucho mejor, sino que también te ahorrarán dinero a la larga.

Los focos ahorradores se ven mejor que los led, pero su color de luz es mucho mejor, aunque en led también podrías conseguir colores blancos semejantes a la de los focos normales.

9. Librería En La Sala

Si tienes muchos libros y todo esto de ve muy desordenado en tu casa, puedes colocar un estante en tu sala para librarte del problema (también sirve botar algunos de ellos).

Sólo asegúrate que el librero tenga color similar a la pared para que encaje. En caso que tengas una pared gris, un librero en tonos blancos quedará bien con seguridad.

10. Adorna Los Closets

Las mujeres adoran los closets, así que mientras más detalles encuentres aquí, más impacto causarás para la venta.

Por ejemplo: puedes poner luces led en los closets y espejos para que se parezca más a una boutique que a un armario, entonces causarás verdadero impacto a la hora de vender tu inmueble.



¿Qué Gastos Adicionales Hay Que Hacer Al Comprar O Vender Un Inmueble?

Si bien los gastos no son montos muy importantes, se debe saber lo que uno va a tener que gastar al realizar una compra-venta de inmuebles para que estos gastos no te agarren desprevenido.

Minuta De Compra-Venta

Puede redactarla cualquiera, pero tiene que estar firmada por un abogado. No conviene ahorrar acá porque un error podría significar la pérdida de cientos de miles de dólares, así que no es lugar para estar de tacaño.

Si ya tienes un modelo de minuta de compra-venta, un abogado te puede cobrar unos 300 soles para verificarla y firmarla, pero costará más si es que tiene que hacerla desde cero.

Gastos En Notaría

Aquí es donde se presenta la minuta de compra-venta.

Es simplemente otro nombre para indicar el contrato que se hace entre el comprador y vendedor previo a elevar a escritura pública.

Alcabala

Ya hemos hablado a fondo de La Alcabala en otro post, pero para efectos de éste, basta saber que éste pago lo tiene que hacer el comprador del inmueble y resulta ser el 3% del valor del inmueble y se puede reducir 10 UIT.

Con algunos trucos puede bajarse el pago de impuesto de Alcabala al mínimo o incluso, desaparecerlo.

El comprador del inmueble deberá ir a la SAT para pagar éste impuesto y acudir con el recibo a la notaría. Hay notarías que están conectadas directamente con la SAT, así que éste caso sólo es necesario pagar ahí.

En caso de ser un proyecto (vivienda de primer uso), no se paga Alcabala por la ley de promoción a la construcción.

Registro De Propiedad

Algunos compradores firman la minuta y ésta se eleva a escritura pública y piensan que el proceso está concluido, pero si lo dejas ahí, el que te vendió el inmueble podría estafarte y venderlo a otra persona porque no apareces como dueño en registros públicos.

El registro de la compra-venta en SUNARP tiene un costo de 0.3% del valor del inmueble. No es mucho, pero es un gasto que hay que hacerlo.

Impuesto A La Renta

Eso lo paga el vendedor del inmueble y es el 5% de la ganancia que ha generado el inmueble. Si lo compraste por $60,000 dólares y gastaste $10,000 en remodelaciones y lo vendiste en $100,000m entonces la ganancia fue de $100,000 - ($60,000 + $10,000) = $30,000 y a eso hay que aplicar el 5%, que sería: $1,500 dólares.

Si el inmueble lo compraste antes del 2004, no paga impuesto a la renta (con cada día que pasa, esto es cada vez más lejano).

Si La Compra Es Mediante Crédito Hipotecario

  • Comisiones

  • Depende del banco y cada quien cobra diferentes tarifas. Muy importante preguntar a varios bancos para lograr el mejor crédito.

    No te fijes en la tasa de interés, fíjate en la cuota y compara las cantidades.

  • Tasación

  • Para darte el dinero, el banco tiene que saber el valor real del inmueble que vas a comprar, por eso contratan un tasador y lo envían y aquel tasador lo vas a tener que pagar tu.

    Una tasación para departamento cuesta alrededor de 300 soles, mientras que para un terreno grande puede costar unos 650 soles, así que probablemente estés en el rango inferior.




Cuando la compra se hace mediante crédito hipotecario, el banco se encarga de algunos procesos, por lo que suele estar incluido en el costo del crédito hipotecario.

Más allá de todo esto, es conveniente que tengas de tu lado a un abogado o a un buen agente inmobiliario que conoce todo el proceso de compra-venta conoce también las trampas en las que podría caer alguien que está desprevenido.

¿Es Rentable Comprar Inmuebles Para Invertir?

En Perú tuvimos un boom Inmobiliario que comenzó más o menos por el año 2,004 y que trajo consigo el inicio de una seguidilla en la subida de precios de los inmuebles, tanto así que se desataba una especie de locura por aquellos años que bien se ejemplifica con lo que me dijo (más o menos así) un cliente:

"Hacer negocios inmobiliarios en aquella época se parecía más a ejecutar alguna escabrosa actividad ilegal que hacer negocios legítimos por las enormes ganancias que se podían lograr".

Algunos Casos Exitosos

Algunos de mis clientes muestran las ganancias que eran posibles de lograr en invirtiendo en aquella época, como una señora que compró un departamento en el año 2,006 en la zona de San Antonio, en el distrito de Miraflores por a $60,000 dólares y que luego recibió una oferta de compra por $170,000 dólares hace un par de años.

Eso, considerando que los precios en dólares ya habían bajado porque para el 2,014 el mismo inmueble se cotizaba alrededor de los $200,000 dólares.

También conocí el caso de un amigo del colegio que compró su departamento en la bonita zona de Monte Umbroso del distrito de Santiago de Surco por un precio de $150,000, allá por el año 2,005 y que su precio de mercado actual está en alrededor de $400,000 dólares.

Puedes levantar una piedra y encontrar alguna historia similar de aquellos que compraron algún inmueble en el inicio del Boom inmobiliario y que luego de unos años lograron muy buenas ganancias al venderlo.

Incluso conozco un cliente que compró un departamento de 250 metros cuadrados casi al final del Boom inmobiliario en la zona de Cerros de Camacho, en el distrito de Santiago de Surco por un monto de $210,000 dólares y lo vendió hace poco por un valor de 400,000 dólares.

Te invito a leer nuestras mejores recomendaciones para vender tu inmueble en éste enlace.

No se puede dar una fecha exacta, pero el boom inmobiliario acabó más o menos alrededor del 2,014 y desde aquel momento los precios de los inmuebles en dólares comenzaron a bajar porque el dólar comenzó a subir de precio, aunque si hablamos en soles, los precios han presentado estabilidad.

Entonces, ¿Es Momento De Comprar o Vender?

Todos sabemos que el mejor momento para vender ya pasó hace algunos años y ahora como que la situación está un poco más estable, ahora da más o menos lo mismo, pero con alguna ventaja para comprar porque los precios muestran un tímida tendencia hacia el alza.

¿Es Rentable Comprar Un Inmueble Como Inversión?

Afortunadamente comprar inmuebles no ha dejado de ser rentable y probablemente lo siga siendo durante mucho tiempo.

Existen la errónea creencia que de lo que se trata es comprar un par de propiedades para luego hacerse millonario, pero las cosas realmente no funcionan así, salvo casos excepcionales como el de un cliente que compró un terreno en la zona de Sol de la Molina hace 40 años a decir de él:

"A precio de metro cuadrado de terreno igual a precio de metro cuadrado de alfombra",

para venderlo alrededor de $700 dólares que vale ahora, pero esos casos pueden ocurrir más por suerte que producto de una planificación financiera estratégica de una sesuda mente inmobiliaria.

Recuperación A Largo Plazo

Lo que normalmente verás en la práctica es recuperar lo invertido en alrededor de 15 años para que recién luego de eso comiences a ganar dinero.

Por ejemplo: Para inmuebles usados, la rentabilidad suele ser de 0.5% del valor de la propiedad.

Esto quiere decir que si compras un departamento que vale $200,000 Dólares y el precio ha sido el correcto, lo podrías alquilar sin problemas por $1,000 dólares mensuales.

Si necesitas alquilar, acá puedes escuchar nuestros mejores tips para alquilar tu inmueble.

Cuando hablamos de oficinas la rentabilidad era hasta poco un 1%, pero con la gran proliferación de ellas, su rentabilidad ha bajado a 0.8% del valor de venta, por lo que aún suelen ser más rentables que las viviendas.

¿Qué Tipo De Inmuebles Son Recomendables Comprar Como Inversión?

Los mejores inmuebles en los que quisieras invertir son los que tienen precio medio, ya que la mejor forma de recuperar tu inversión es alquilando el inmueble.

Los inmuebles chicos se alquilan con mucha rapidez, pero también tienen un problema de mayor morosidad. Los inmuebles grandes suelen demorar bastante más tiempo en alquilarse y si uno filtra bien al cliente, entonces la morosidad no suele ser tanto problema.

Por eso, los departamentos que obtienen la mayor rentabilidad están alrededor de $100,000 dólares en zonas consideradas "bonitas" y "seguras".

Los inmuebles de lujo no están totalmente libres de morosidad tampoco y si te toca algo así, la desgracia sería mayor porque no sólo ha tomado bastante tiempo alquilarlo, sino que además no cobras.

¿Qué Debes Evaluar En La Compra De Un Inmueble Como Inversión?

Toma nota de esto porque es muy importante.

  • La Zona

  • Esto es lo más importante en un inmueble. La seguridad es crítica para que un inmueble gane mayor valor con el tiempo. Si tiene parque, el valor crece un poco más con el tiempo.

  • Iluminación

  • La iluminación de un inmueble es importantísima. Estando todo igual, un inmueble

    Importantísimo. Con todo igual, un inmueble iluminado con luz natural va a ser más rentable que uno que se ve oscuro.

  • Detalles De Venta

  • Si el inmueble tiene detalles atractivos para las mujeres, entonces será más fácil hacerle cambios para venderlo a mejor precio.

    Entre estas cosas están:

    • Excelente Cocina
    • Gran Closet
    • Excelente Baño

También es una excelente inversión el comprar inmuebles para remodelarlos, pero esto requiere mayor conocimiento, requiere mucho más trabajo y también existe mayor riesgo.

¿En Cuánto Tiempo Recuperaría Mi Inversión?

Hemos visto que la inversión se recupera en muchos años, alrededor de 16 años, pero hay mejores distritos que otros.

Por ejemplo: Jesús María y Lince se recupera en alrededor de 14 años, mientras que en San Isidro se recupera la inversión en alrededor de 20 años.

Se Recomienda A)Comprar Y Alquilar o B)Comprar, Remodelar Y Vender?

Los 2 procesos son recomendables, pero diferentes porque depende mucho de la persona y el tiempo disponible.

Comprar inmuebles para remodelar te involucra mucho más, mientras que comprar y alquilar puede ser casi automático si es que trabajas con un buen agente inmobiliario que te ayude en lo necesario.

¿Se Recomienda Comprar Inmuebles Con Problemas Legales?

Aquí estamos entrando a terreno pantanoso.

Un inmueble puede tener muchos problemas y muy variados, desde lo más simple que puede ser una hipoteca, pasando por un embargo que ya se resuelve en el poder judicial, hasta un problema de lavado de activos que es extremadamente peligroso. Una vez tuve que declinar un inmueble que tenía sospechas que había sido reciclado por Montesinos y aunque uno nunca sabe, si hay algún indicio, uno tiene que huir lo más rápido del sitio.

Para este proceso necesitas un excelente abogado y casi siempre, mucho dinero en efectivo, pero si haces tú tarea, valorizas bien las propiedades, realmente es un negocio muy rentable.

Muchos dueños de inmuebles me contactan para vender su propiedad invadida u ocupada y no acepto estos trabajos porque si ya resulta tan difícil vender una propiedad estando vacía, sólo hay que imaginarse venderlo teniendo ocupantes que no dejan que vean el inmueble y sobretodo hacerles un juicio para desalojarlos.

Tuve el caso de un cliente que puso a la venta su departamento con todos los papeles en regla a precio de mercado, pero con un inquilino adentro que, aunque dejaba llevar visitas, hablaba malas cosas del departamento cuando llevaba a los clientes y hacía boicot a la posible venta.




Recomendaciones Para Comprar Inmueble Como Inversión

Una de las mejores inversiones que puedes hacer sin mucho riesgo es comprar proyectos en pre-venta porque los precios son muy competitivos y los más bajos que puedes encontrar. Si aparte de esto, haces tú tarea de investigar, puedes encontrarte verdaderas gangas.

Hay que ser un poco precavido y ver la inmobiliaria sea conocida y esté trabajando con algún banco, de modo que si algo sale mal y la inmobiliaria no puede concluir el proyecto, pueda terminarlo el banco que la financia.

El Peor Cáncer En Los Negocios De Los Agentes Inmobiliarios: No Compartir La Comisión.

En este artículo te voy a contar un secreto bastante oscuro en los negocios que hacen algunos agentes inmobiliarios y empresas inmobiliarias y se trata sobre el tema que no están dispuestos a compartir su comisión por las ventas o alquileres que se realizan.

¿Cómo Que Compartir?

En países desarrollados como Estados Unidos, donde los agentes inmobiliarios se comenzaron a hacer populares, se desarrollaron las empresas más grandes de corretaje y establecieron que el modo normal de trabajo era que cada agente inmobiliario comparta la comisión de venta con cualquier otro agente que le ayude a cerrar la operación.

Esto se hace así porque es más fácil conseguir un cliente usando más medios de promoción y los buenos agentes lo saben, por lo que nunca dejan de compartir la comisión.

De hecho, aun los agentes nuevos de franquicias como Remax, Century21 o Keller Williams comparten las comisiones con cualquier persona que traiga un cliente porque así se lo enseñan en sus cursos de capacitación y es la forma más óptima de trabajar.




¿En Qué Consiste?

Se trata que si me llaman para vender un determinado inmueble con una comisión de digamos 4% del valor de venta, esos 4% no son todo para mí, sino que la mitad es para cualquier agente inmobiliario que me consiga el cliente que compra dicho inmueble.

Esto hace que usualmente existan 2 agentes inmobiliarios involucrados en una transacción:

  • 1) El agente inmobiliario que asiste al vendedor a vender su inmueble.

  • 2) El agente inmobiliario que asiste al comprador a comprar el mismo.

Trabajar De Manera Correcta

Lo decente, correcto y eficiente es compartir la comisión para que el inmueble se venda más rápido y no tratar de venderlo tú sólo para ganarte más dinero.

Compartir comisiones crea más dinamismo, da más trabajo y sobre todo beneficia a los clientes que ven como su inmueble se vende con mayor rapidez y posiblemente a mejor precio también.

Existen varias grandes empresas de corretaje e independientes que no comparten la comisión y no las voy a mencionar acá para evitarme problemas, pero es muy fácil verificarlo por ti mismo, como te mostraré más adelante.



¿Cómo Trabajamos Nosotros?

Nosotros siempre compartimos la comisión siempre que esta sea de más de 2,000 Soles en total y la razón de esto es muy sencilla: Si el monto es menor que esto, entonces ya es imposible hacer un trabajo eficiente por 1,000 Soles, cuando hay que invertir el tiempo, en la publicidad, en la movilidad y demás gastos que conlleva el negocio.

¿Cómo Asegurarte Que La Empresa Que Seleccionas Comparte La Comisión?

Una forma de verificarlo es llamar a la empresa o agente inmobiliario como si fueras un agente inmobiliario preguntando por el inmueble y preguntando si es que comparten la comisión.

Si te dicen que no comparten la comisión, deberías buscar a otra agencia.

Que Lo Pongan Por Escrito

Está bien si tu agente inmobiliario o empresa de corretaje te dice que comparten la comisión, pero eso no es suficiente, deberías pedirles que lo pongan explícitamente en el contrato de corretaje.

Ten en cuenta que aún poniéndolo por escrito en el contrato, los agentes inmobiliarios podrían no honrar dicha promesa porque no es fácil para los clientes enterarse que no lo están cumpliendo, por ello, la llamada directa es la forma más efectiva de descartar a estas empresas poco éticas.


¿Cuándo Vendes Una Casa, Es Buena Idea Primero Venderla Tu Mismo Por Unas Semanas Antes De Dársela A Un Agente Inmobiliario En Un Mercado En Alza?

Esta es una respuesta que saqué de Quora y aunque actualmente no estamos en un mercado en alza en el Perú (sino en uno un poco estancado), vale la pena tomar la opinión de Jim Watkins.

El se dedica a comprar y vender casas y respondió esta pregunta (lo embellecí con subtítulos y arregle algunas cosas de traducción de Google de la respuesta original).

Aquel que pregunta menciona además que las casas en su vecindario se están vendiendo en 5 - 12 días.

Respuesta De Jim

Sólo puedo dar un ejemplo anecdótico de por qué no hacer esto.

Era 1,981. Estaba vendiendo mi primera casa y decidí venderla yo mismo. No tenía ni idea de lo que estaba haciendo, pero el mercado estaba muy caliente (al alza). Había comprado la casa en 1,976 por $60,000 dólares.

La casa de al lado acababa de venderse por $145,000 Dólares y mi casa estaba mejor conservada.

El Inicio

Decidí pedir $150,000 Dólares.

Como no tenía forma de acceder al sistema de listados múltiples o cualquier contacto con clientes potenciales, elegí ofrecer "cortesía a los agentes".

Esto significaba que recibiría ofertas de clientes de agentes inmobiliarios y les pagaría su parte de la comisión. Ahorraría la comisión del agente de ventas y la tarifa de listado múltiple.

En las primeras semanas, solo unas pocas personas miraron la casa. Luego, en la tercera o cuarta semana, recibí una oferta por $145,000 Dólares. Pensé que mi casa valía más que eso, así que lo rechacé.

El Desengaño

Nunca recibí otra oferta. Mientras tanto, las tasas de interés subían un cuarto de punto cada semana.

Finalmente, contraté a un agente de bienes raíces y vendí la casa a principios de 1,982 por $90,000 Dólares, pagando $125,000 Dólares por una casa un poco más grande.

Lo Que Aprendí Del Proceso

A lo largo de los años, me he dado cuenta de algunas cosas.

Así como no es apropiado que un médico sea su propio médico o un abogado se defienda a sí mismo, tampoco lo es que alguien que está en el negocio de comprar y vender casas lo haga por sí mismo, porque estás demasiado cerca de la situación y estas muy implicado emocionalmente.

Realmente necesitas a alguien entre el vendedor y el comprador que sea conocedor y no se involucre emocionalmente.

Los Agentes Inmobiliarios

Los agentes inmobiliarios realmente ganan sus comisiones. Hay mucho trabajo involucrado.

Es muy poco probable que un propietario tenga el tiempo o el conocimiento o los recursos para hacer el trabajo de vender una casa casi tan bien.

La comisión puede parecer mucho dinero, pero es pequeña en relación con el valor de la propiedad que se vende. Probablemente esté viendo una ganancia de capital considerable en la venta.

Compartir una pequeña porción de eso con un profesional de bienes raíces para garantizar un buen precio de venta y una venta sin problemas, lo vale.

He comprado y vendido algunas casas a lo largo de los años y nunca he repetido el error que cometí en 1,981. He estado muy feliz de pagarle a un agente de bienes raíces su comisión y siempre uso un agente al comprar una propiedad.





Conclusión

Muchos se dan cuenta que trabajar con un agente realmente les facilita la vida, pero sólo después de haber cometido algún error serio en la venta de su inmueble. No dejes que te suceda.

Los buenos agentes sabemos lo que hacemos y tratamos de dar el mejor servicio posible a nuestros clientes.




¿Es Posible Vender Mi Departamento, Casa o Terreno Muy Rápido?

Me animé a hacer este post porque últimamente se han hecho muy populares los servicios donde se ofrece comprar inmuebles muy rápido, en días para ser exactos.

En dichas ofertas se listan una serie de beneficios para tomar dicho servicio en lugar del de un agente inmobiliario, pero ahora vamos a ver la verdad del asunto.

¿Es Posible Vender Tu Inmueble En Días?

En el tema de ventas de productos de muy alto precio, como puede ser un departamento, una casa o un terreno, siempre es complicado vender el inmueble con rapidez, ya que relativamente pocas personas tienen la capacidad de aprobar para el crédito hipotecario y muchas menos tienen el dinero en efectivo para hacer una compra de manera inmediata.

Es por eso, que usualmente la venta de un inmueble suele tardar unos meses. Suma esto al mes que demora la aprobación del crédito hipotecario para el cliente y verás que usualmente no se trata de una venta rápida.

Pero... Esto Depende Mucho Del Precio y De La Habilidad Del Agente

Déjame que te cuente (como diría Chabuca Granda) cómo es que funciona esto de los precios en los inmuebles con los casos posibles:

  • 1. Inmueble Muy Sobre-Valuado

  • Este el caso con el que se topan casi todo los agentes inmobiliarios.

    Esto suele pasar porque al momento de valorizar sus inmuebles, los dueños miran los precios que han publicado otras personas para hacerse una idea, lo cual genera un efecto dominó que hace que todos los precios estén más arriba de lo que realmente valen.

    Actualmente es muy difícil, por no decir imposible, vender un inmueble a un precio más arriba del mercado.

    Seguro que encontrarás por ahí una que otra historia (seguramente antigua, antes de la aparición de Internet) en que se consiguió un precio increíble por un inmueble, pero esto ya es cosa más de leyenda que de realidad.

    Miles De Inmuebles A Un Click De Distancia

    Lo que pasa es que actualmente la gente tiene miles de inmuebles disponibles a un sólo click de distancia y el dinero a invertir es bastante serio, así que los clientes van a buscar hasta debajo de las piedras e Internet les da acceso muy fácil a decenas de miles de inmuebles para comparar.

    Por eso, puedes olvidarte de tratar de lograr demasiada diferencia con respecto al precio de mercado.

    Un poco de inversión, una buena promoción, un buen negociador y habilidad marketera puede lograr hasta 15% más del precio del mercado para la venta de un inmueble (según un estudio de USA), pero eso vendría a ser más la excepción que la regla.

    Usualmente el extra que se puede conseguir da para pagar los honorarios del agente inmobiliario y tal vez algo más, pero aún así es bueno para ti, ya que te libras de perder un montón de dinero y también te libras de cometer errores costosos.

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    Entonces, ¿Cómo Es Que Se Venden Los Inmuebles Sobre-Valorados?
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    En realidad no se venden.

    Lo que sucede es que como van pasando los meses, el dueño va bajando el precio del inmueble y cada vez se hace menos difícil la venta del mismo.

    Cuando el inmueble se acerca al precio de mercado, van apareciendo cada vez más interesados y cuando ya ronda el precio de mercado, van apareciendo ofertas de compra serias y normalmente cuando eso sucede, el dueño toma la mejor porque ya han pasado varios meses desde que comenzó todo el proceso.

    Por eso, para evitar todo el estrés relacionado con no saber a qué atenerse sobre los precios, nosotros recomendamos hacer una tasación con TINSA.

    Ellos me han demostrado que dan valores muy cercanos al precio de mercado y son confiables porque trabajan con bancos, por lo que constantemente están tasando inmuebles.

    ¿Y Yo Como Agente No Sé Los Precios?

    Sí, pero manejo precios aproximados porque las valorizaciones cambian y a veces mucho.

    Por ejemplo: en la zona de Cerros de Camacho, estaba muy seguro del precio por metro cuadrado de alquiler hasta hace unos meses de $6.5 a $6 dólares, pero ha habido un bajón en los alquileres, que ha modificado los precios.

    Hasta alquilar un departamento por la zona no estaré totalmente, pero ahora sospecho que le precio está entre $5.5 a $5 dólares metro cuadrado.

  • 2. Inmueble En Precio De Mercado

  • Aquí es donde los inmuebles se venden en un plazo de tiempo bastante rápido. Aunque todos los inmuebles deberían empezar rondando este precio, muy pocos realmente lo hacen y es por eso que solicito tasaciones a mis clientes.

    Si uno sabe el precio casi exacto de un inmueble, entonces es más fácil tomar decisiones sobre qué tanto más podría pedir y cuánto tiempo demorará la venta del inmueble (sin tasación, estas estimaciones son mucho más difíciles).

    He realizado transacciones en días cuando el inmueble estaba rondando el precio de mercado, aunque esto no va a ser tan común, pero si el inmueble no es muy caro, estando en precio de mercado no debería demorarte en venderlo más de 3 meses.

  • 3. Inmueble Por Debajo Del Precio De Mercado

  • Aquí es donde las cosas se ponen bastante rápidas.

    Seguro que la empresa que te compra el inmueble en días te va a ofrecer un precio bastante más bajo que el precio de mercado porque ellos tienen que ganar dinero, no van a trabajar por nada.

    En sus publicidades, ellos dicen que las ventas con agentes inmobiliarios demoran meses, pero no es del todo cierto. Se refieren a las ventas "normales" con precios muy superiores al precio de mercado.

    Si el precio está más bajo de mercado, depende mucho de cuánto dinero cuesta el inmueble. Si hablamos de un departamento, un agente inmobiliario puede generar una cantidad "rabiosa" de demanda en un tiempo muy corto.

    Si hablamos de un inmueble "costoso" (como de un millón de dólares a más) entonces ahí si va a ser más difícil porque hay poca gente que puede pagar estos montos tan altos, mucho menos al contado y también resulta difícil contactar a muchos de ellos con rapidez.

Recomendación

Si te encuentras en ésta situación y tienes que vender tu departamento, casa o terreno en cuestión de días, entonces lo que te recomiendo es lo siguiente:

  • 1. Haz Una Tasación

  • Hacer una tasación es recomendable porque vas a saber el precio real de mercado. Si no hay dinero o tiempo para hacerla, entonces salta al punto número 2.

  • 2. Comunícate Con El "Comprador Rápido"

  • Pide la propuesta del comprador rápido. Posiblemente se demore un par de días para hacer la propuesta de compra en firme.

  • 3. Llama A Un Buen Agente Inmobiliario

  • Al haber llamado al que comprará rápidamente tu inmueble, ya tienes el precio más bajo posible al que podrías vender tu inmueble ya mismo.

    Ahora sabiendo esta base, dale al agente inmobiliario que has llamado un tiempo límite para vender y un precio muy rebajado aunque mayor de lo que te pagará el comprador rápido.




    Debes ser honesto con el agente y decirle el precio que está ofreciendo el comprador rápido y también ser honesto con el tiempo máximo que tiene para vender tu inmueble, sólo de ésta manera podrías obtener decenas de miles de dólares más que la opción del comprador rápido.

Recuerda que el comprador rápido está ahí para hacer negocio y como inversionista, gana muchísimo más que un agente inmobiliario, así que vale la pena darle una chance para que no pierdas tanto dinero en la venta de tu inmueble.