Detalles Que Debes Conocer Sobre La Minuta De Compra Venta Para No Ser Estafado

A la hora de concretar la venta de un inmueble, se tiene que redactar una minuta de compra-venta, que no es más que un contrato que determina las condiciones que se van a usar para concretar la operación inmobiliaria y es el documento sobre el cual se crea la escritura pública. La escritura pública, junto con el registro en SUNARP te hace propietario del inmueble.

Hay que notar que anteriormente bastaba mostrar la inscripción en registros públicos, pero con las estafas de la red Orellana, entre otras, ahora registros públicos ha perdido su validez de antaño y se exigen otros documentos para sustentar la propiedad del bien inmueble.

¿Qué Partes Tiene Una Minuta De Compra-Venta?


1. Identificación De Las Partes

Lo primero es establecer los nombres de los dueños, con sus DNI y su dirección legal, así como los nombres de los compradores, sus DNI y su dirección legal.

2. Se Declaran Los Activos En Venta

Se indican todas las partidas electrónicas que están incluidas en la compra-venta, sus direcciones, así como sus números de partidas electrónicas. Si la dirección que figura en el PU es diferente a la que figura en la partida electrónica, es mejor especificarlo, ya que si hay diferencias, el notario podría rechazar la minuta.

3. Las Condiciones De Venta

Aquí es donde dice que los "LOS VENDEDORES transfieren en venta real y enajenación perpetua el 100% de las acciones y derechos de LOS INMUEBLES" y le dan todos los derechos que incluyen: "usos, costumbres, entradas, salidas, la declaración de fábrica, aires, suelo, subsuelo, servidumbres y todo cuanto de hecho o por derecho corresponde a LOS INMUEBLES.

Si es que no quieres venderlo todo, pues tienes que indicarlo. También se dice que el precio fue justo y que no hay lugar a reclamos.

4. El Precio y Forma De Pago

Imagina que estás vendiendo un departamento con 2 cocheras y un depósito.

Aquí es donde un buen agente inmobiliario aplica sus conocimientos y en lugar de colocar un precio por el conjunto total, coloca a la venta 4 ítems por separado, con las cocheras y el depósito valorizados en 10 UIT (20 UIT si son dueños 2 personas y 30 UIT si son dueños 3 y así), para no pagar Alcabala en ellos y a la vez, disminuir el monto de Alcabala que paga el comprador (porque el impuesto de la Alcabala lo paga el que compra la vivienda, no el que vende).

Es conveniente colocar el número del cheque de gerencia en la Minuta y comprobar que el cheque de gerencia sea real porque se pueden falsificar. Una simple llamada al banco puede aclarar el asunto y evitar un horror a la hora de intentar cobrar un cheque falso.

Todo esto se hace "mediante fe de entrega notarial", que quiere decir que debes creerle al notario lo que dice. Los pagos pueden hacerse también en partes. Una parte cuando se firma la minuta y otra cuando se firma la escritura pública.

Usualmente se coloca una clausula que dice que se está pagando todo y el vendedor no tiene nada que reclamar. Hay que tener cuidado con eso porque se han dado casos en que se plantea con el comprador que va a haber un pago en 2 partes, pero en la minuta no dice nada de eso y luego legalmente ya no tendrías nada que reclamar y perderías la mitad del dinero de la venta de tu inmueble.

5. Reserva De La Propiedad

Aquí se coloca que el inmueble sigue en propiedad del inmueble mientras no se haga el pago total. Si hay una venta por partes, ten cuidado de nunca vender más del 50% del inmueble (por ejemplo: un 51%) y permitir que el comprador viva en el inmueble antes de haber pagado el faltante, porque podría no pagarte y desalojarlo sería imposible porque tiene más del 50% de propiedad del inmueble. Nunca es buena idea dejar vivir al comprador en el inmueble aunque haya pagado sólo un 10% porque el juicio sería una real pesadilla. Mejor espera que te pague y recién ahí, déjalo entrar al inmueble.

6. Condiciones Para La Escritura

Se dice que las partes deben traer los documentos necesarios.

7. Obligaciones De Ambos

A. De Los Compradores

Se indica que los compradores asumen todas las obligaciones futuras por ser nuevos dueños, pero si existían problemas antiguos, los vendedores no pueden desentenderse, ya que están obligados a la evicción. Esta responsabilidad de los vendedores no se puede eludir aunque no se incluya en la minuta, pero siempre es bueno colocarlo. También se pone que los compradores no tienen nada que reclamar.

B. De Los Vendedores

Que están conformes, que no hay problemas sobre el inmueble, que no hay vicios ocultos (problemas que no se ven fácilmente), que se comprometen a dar todos los documentos necesarios,

8. Libre De Cargas

Se indica que el inmueble no tiene atado nada que genere beneficios para otras personas.

9. Pagos

Se coloca que los vendedores deben pagar el impuesto predial de todo el año (de hecho, al llegar a este punto ya lo han hecho porque es una condición para seguir con la minuta), pero también se indica que deberían pagar toda deuda del inmueble hasta la fecha de la transferencia.

10. Declaración Jurada

Se indica que se incluye: HR, PU, predial de todo el año pagado, alcabala pagada y pago del impuesto a la renta por parte de los vendedores.

11. No Anulación

Se indica que el contrato no se puede anular. Se indica que los domicilios son los indicados al principio del contrato y se indica quién va a resolver cualquier discrepancia. Si no se indica, entonces el encargado de resolver las discrepancias será el poder judicial o podría colocarse un tribunal arbitral. En caso de querer resolver mediante tribunal arbitral, entonces hay que copiar exactamente el párrafo dado por ellos dentro del contrato.


Finalmente

Finalmente vienen las fechas y las firmas de todos los implicados. Abajo tienes un ejemplo completo que te puede ahorrar algo de dinero para que el abogado no tenga que redactar nada, (sólo revisar y firmar, así cobra menos), pero esto ya ha pasado por revisión y se usó en una compra-venta real, así que puedes ahorrar algo de dinero con este ejemplo.

Ejemplo Completo (Puedes Copiar y Pegar)

Señor Notario

Sírvase extender en su registro de Escrituras Públicas una en la conste el Contrato de CompraVenta (en adelante el "CONTRATO") que celebran por una parte, la sociedad conyugal conformada por el Sr.……, peruano, identificado con documento nacional de identidad número …… de estado civil casado con la Sra.……, con documento de identidad número ……, ambos con domicilio en ………, provincia y departamento de Lima, Perú, que en adelante se les denominará "LOS VENDEDORES"; y de la otra parte, la Sra.………… identificada con documento nacional de identidad número ……… peruana de estado civil casada con el Sr.……identificado con documento nacional de identidad número………, ambos con domicilio en ………, Provincia y Departamento de Lima, Perú que en adelante de les denominará "LOS COMPRADORES".

Para los efectos a que se contrae el Contrato, LOS VENDEDORES y LOS COMPRADORES son aquí y en adelante referidos en conjunto como las "Partes".

El presente Contrato se celebra en los términos y condiciones señalados en las cláusulas siguientes:

PRIMERA: ANTECEDENTES Y DECLARACIONES

LOS VENDEDORES declaran ser propietarios del departamento número ………, cuyos linderos y medidas perimétricas se encuentran inscritos en la Partida Electrónica N° ……… del Registro de Propiedad de Inmuebles de la ciudad de Lima-SUNARP y el estacionamiento número 1 cuyos linderos y medidas perimétricas se encuentran inscritos en la Partida Electrónica …… del Registro de Propiedad de Inmuebles de la ciudad de Lima-SUNARP que en adelante se les denominará "LOS INMUEBLES".

SEGUNDA: OBJETO DEL CONTRATO

2.1 Por el presente documento, LOS VENDEDORES transfieren en venta real y enajenación perpetua el 100% de las acciones y derechos de LOS INMUEBLES descritos en la primera cláusula del presente contrato a favor de LOS COMPRADORES.

2.2 La transferencia y enajenación de LOS INMUEBLES se realizará "Ad-Corpus" y comprende e incluye el derecho de LOS COMPRADORES a acceder, ejercer y gozar de todos los derechos que le concede la condición de propietario, incluyendo los usos, costumbres, entradas, salidas, la declaración de fábrica, aires, suelo, subsuelo, servidumbres y todo cuanto de hecho o por derecho corresponde a LOS INMUEBLES, sin reserva ni limitación alguna. A tales efectos, queda expresamente establecido que la transferencia de propiedad y la entrega de la posesión de LOS INMUEBLES debidamente desocupados, así como toda la documentación referida a los bienes materia de la venta por parte de LOS VENDEDORES a favor de LOS COMPRADORES se deberá cumplir a la firma de la escritura pública que esta minuta origine.

2.3 La partes declaran que entre LOS INMUEBLES que se transfieren y el precio de venta pactado por las partes, existe justa y perfecta equivalencia y que si hubiese alguna diferencia que al momento de la firma de este contrato, y/o el instrumento público que origine, no fuese percibida, se hacen de ella mutua gracia y recíproca donación, renunciando expresamente a toda acción o excepción que pueda invalidar los efectos legales de este contrato y a los plazos para interponerlas.

TERCERA: DEL PRECIO Y LA FORMA DE PAGO

Las partes acuerdan libremente y pactado de común acuerdo que el precio del departamento número ……, consignado en la partida electrónica N° ………… asciende a la suma de S/. …… (…… y 00/100 Soles) y el precio del estacionamiento número 1 consignado en la partida electrónica N° ……… asciende a la suma de S/. …… (…… y 00/100 Soles), lo cual se cancelará en 2 partes. La primera parte será de S/. …… (…… con 00/100 Soles) a la firma de esta minuta mediante cheque de gerencia número ………… del banco ……… mediante fe de entrega notarial y los restantes S/. …… (…… con 00/100 Soles) a la firma de la escritura pública mediante cheque de gerencia número …… del banco ……… mediante fe de entrega notarial.

LOS VENDEDORES declaran que con la entrega de los 2 cheques de gerencia no negociables mencionados en la presente clausula se da por cancelado el íntegro del precio de venta por "LOS INMUEBLES", surtiendo todos los efectos cancelatorios, no teniendo nada que reclamar a "LOS COMPRADORES" en el futuro.

CUARTA: RESERVA DE PROPIEDAD

Las partes contratantes convienen que LOS VENDEDORES se reservan la propiedad de LOS INMUEBLES materia del presente contrato, hasta la cancelación del precio total de venta.

QUINTA: CONDICIONES PARA LA CELEBRACION DE LA ESCRITURA PUBLICA DE COMPRAVENTA

Las partes acuerdan expresamente que para la celebración de la Escritura Pública que el presente contrato de compraventa motive, las partes se obligan a entregar los documentos legales requeridos para la formalización del presente contrato.

SEXTA: DECLARACIONES y OBLIGACIONES DE LAS PARTES

Declaraciones De "LOS COMPRADORES"

LOS COMPRADORES declaran a LOS VENDEDORES que a la fecha de celebración de la escritura pública que genere el presente contrato:

6.1 Se obligan a asumir la totalidad de las obligaciones futuras emergentes del presente Contrato y derivadas de la titularidad de LOS INMUEBLES, excepto de aquellas que hayan surgido con anterioridad a la suscripción del presente contrato, obligándose LOS VENDEDORES al saneamiento por evicción según ley.

6.2 Que LOS COMPRADORES tienen conocimiento del estado físico y legal en el que se encuentran LOS INMUEBLES y manifiestan su conformidad con el estado actual de los mismos.

Declaraciones De "LOS VENDEDORES"

LOS VENDEDORES declaran que a la fecha de celebración del presente Contrato:

6.3 LOS VENDEDORES establecen su plena conformidad con la presente compra venta.

6.4. Que a la fecha LOS INMUEBLES se encuentran libres de gravámenes, cargas, anotaciones, tachas, litigios judiciales, arbitrales o administrativos que limite, restringa o prohíba la suscripción del presente Contrato y/o afecten el cumplimiento de las obligaciones que se generan en virtud del mismo.

6.5 LOS VENDEDORES declaran que no existen vicios ocultos sobre LOS INMUEBLES.

6.6 LOS VENDEDORES se comprometen a entregar y/o a suscribir todos los documentos que resulten necesarios a fin de que LOS COMPRADORES obtengan la INSCRIPCION REGISTRAL DEFINITIVA de LOS INMUEBLES a su favor, ya sean Minutas y Escrituras Públicas Aclaratorias, Ratificatorias, otorgamiento de poderes y/o cualquier otro documento que sea necesario para obtener dicha inscripción.

SEPTIMA: CARGAS Y GRAVAMENES

LOS VENDEDORES declaran que sobre LOS INMUEBLES no pesan gravámenes, cargas o medidas judiciales o extrajudiciales de ninguna clase, ni derechos de opción, derechos de usufructo, derechos de conversión o preferencia u otros derechos, acuerdos de cualquier clase de compromisos relacionados a LOS INMUEBLES.

OCTAVA: PAGO DE TRIBUTO

8.1 LOS VENDEDORES se obligan al pago del Impuesto al patrimonio predial correspondiente al ejercicio del año………, así como a todos los demás tributos, impuestos, tasas, contribuciones y derechos que afectan a LOS INMUEBLES y que se generen hasta la fecha en que se produzca la transferencia de propiedad de los mismos.

8.2 El impuesto de alcabala, así como los derechos notariales y registrales a que se contrae la presente transferencia serán pagados por LOS COMPRADORES.

NOVENA: DECLARACION JURADA

Las partes se obligan bajo juramento a adjuntar a esta minuta, el PU, HR, pago del impuesto predial correspondiente al año ……, pago del impuesto de Alcabala de LOS INMUEBLES materia de transferencia y pago por la ganancia de capital - impuesto a la renta. La presente declaración jurada se realiza de acuerdo a la Directiva Número 07-2005-SUNARP-SN aprobada por la Resolución número 318-2005-SUNARP-SN, ratificando lo expuesto al suscribir la Escritura Pública que la presente minuta origine.

DECIMA: OTRAS DISPOSICIONES

Las partes declaran expresamente que en la celebración de este contrato no ha mediado vicio alguno que pudiera invalidarlo, pues cada parte lo suscribe por su propio interés y beneficio; renunciando en consecuencia a cualquier acción judicial o extrajudicial, incluyendo a los plazos comunes o especiales para interponerlas o ejercerlas, que tienda a invalidar, anular o declarar nulo o ineficaz en todo o en partes este contrato y/o instrumento, o los que en el futuro puedan suscribir las partes conjuntamente o por separado, como consecuencia de las relaciones contractuales que se deriven de este contrato o el contenido de este instrumento.

Las partes señalan, para todo efecto legal, como sus domicilios los consignados en la introducción del presente contrato. Cualquier variación a los indicados domicilios será válida y exigible entre las partes si se realiza mediante comunicación cursada por la vía notarial con una anticipación no menor de diez (10) días a la fecha programada para la modificación.

Las partes acuerdan que todo litigio y controversia resultante de este contrato o relativo a éste, se resolverá mediante el arbitraje organizado y administrado por la Unidad de Arbitraje del Centro de Análisis y Resolución de Conflictos de la Pontificia Universidad Católica del Perú de conformidad con sus reglamentos vigentes, a los cuales las partes se someten libremente, señalando que el laudo que se emita en el proceso arbitral será inapelable y definitivo.

Agregue usted, Señor Notario, las cláusulas de ley y sírvase elevar a escritura pública la presente minuta y sírvase expedir los partes para el registro de la propiedad inmueble de lima.

En señal de aceptación y conocimiento de todas las clausulas del presente contrato suscriben los otorgantes a efecto de darle pleno cumplimiento.

Lima, ……………

_____________________ ______________________

Sr. ………………………… Sra. ………………………
DNI: ……………………… DNI: ………………………
"LOS VENDEDORES"

_____________________ ______________________

Sra. ……………………… Sr.……………………………
DNI: ……………………… DNI: ………………………
"LOS COMPRADORES"


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