¿Cómo Comprar Un Inmueble Sin Cometer Errores Desagradables?

Comprar un inmueble, puede ser uno de los procesos más importantes que uno puede afrontar en la vida.

Por ello, es importante estar consciente de hacerlo de la mejor manera posible para evitar sorpresas.

1. Establecer Las Posibilidades Económicas

Lo primero es buscar un inmueble de acuerdo a las posibilidades económicas de uno.

Lo normal es seleccionar una crédito hipotecario y al conversar con el banco, ya te darán la cantidad de la cuota que vas a pagar según la cantidad de dinero del préstamo, el tiempo a pagar y la tasa de interés.

No está demás decir que es necesario comparar varios bancos para buscar la menor cuota.

Y es importante buscar la menor cuota, porque la tasa de interés que te ofrezcan pudiera ser menor, pero junto con todos los demás pagos, la cuota pudiera ser mayor.

Al comparar cuotas bajo la misma cantidad de tiempo, vas a poder fácilmente qué banco es el que te cobra menos.

2. Seleccionar Inmuebles Candidatos

Aquí tienes 2 caminos. La primera posibilidad es lo que la mayoría hace y es hacerlo por su cuenta.

Hacerlo por tu cuenta representa un riesgo mayor porque te estás metiendo en un proceso nuevo, en el cual no tienes experiencia y que además, un error podría ser desastroso.

La cantidad de inmuebles candidatos que veas variará según tus habilidades.

La segunda opción es tomar los servicios de un agente inmobiliario. Un buen agente inmobiliario tiene acceso a más inmuebles de lo que cualquier persona pudiera tener, aún si está capacitada en usar Internet de manera profesional.

De esa manera ahorras tiempo y dinero y si le das las características exactas de lo que necesitas y el presupuesto disponible real, el te buscará opciones e incluso podría negociar mejores precios de lo que podrías lograr estando por cuenta propia y lo mejor de todo, no te va a cobrar nada.

3. Verificación

Si has tomado la buena decisión de seleccionar un agente inmobiliario para que te ayude, entonces no tienes que hacer mucho más.

El agente inmobiliario se encargará de seleccionar unos cuantos inmuebles (usualmente unos 3 inmuebles) y programará las visitas para que puedas verlos con tranquilidad.

Además el agente inmobiliario se encargará de ver que los papeles del inmueble estén en regla, condiciones adicionales como aires y áreas comunes.

Al visitar la vivienda, podrás ver por ti mismo la seguridad, la distribución, calidad de los acabados y qué incluye y qué no incluye.

4. La Separación

Una vez que has decidido el mejor inmueble de todo lo que se ha puesto a la venta en el mercado, es hora de separar dicho inmueble para que ya no se siga ofreciendo en el mercado. En éste punto hay varios métodos.

El primero es firmar un contrato de arras que es simplemente un contrato que indica que se tiene la intención de comprar el inmueble y el pago que se hace sirve como parte de pago del inmueble si es que se completa la compra-venta.

Existen varios tipos de contratos de arras, los más comunes son 2:

  • A. Arras Penitenciales

  • En éste tipo de arras, se pacta un monto que tiene que pagar el cliente comprador y lo pierde si es que no concreta la compra, pero si el dueño se retracta, debe devolver el doble de lo que se ha pactado para que pague el comprador.

    Es decir, si el arras se establece en $10,000 dólares, entonces si no se concreta la venta, entonces el comprador pierde los $10,000 dólares, pero si el vendedor se retracta de la venta, entonces tendría que pagarle $20,000 dólares al comprador.

  • B. Arras Confirmatorias

  • En las arras confirmatorias, no hay pérdida por parte del dueño si éste se retracta de realizar la venta.

Algunas inmobiliarias incluyen una "separación previa", que funciona como un arras, pero mucho más directo, informal y en cantidades pequeñas de dinero.

Se recibe un dinero que va a la inmobiliaria con un recibo simple y queda un acuerdo de caballeros que no se va a mostrar más el inmueble hasta que se cancela la venta.

Esto sólo se puede hacer cuando la inmobiliaria tiene exclusividad en la venta del inmueble, una razón más para que selecciones sólo una empresa inmobiliaria y trabajes con ella de manera exclusiva.

Una tercera forma de "separación" podría ser firmar desde ya, la minuta de compra-venta, indicando una transferencia pequeña del total del inmueble, para luego completar la compra del total del inmueble.

5. Documentos A Revisar

Cuando ya has decidido comprar el inmueble, es importante revisar si el que te está mostrando la propiedad sea realmente el dueño, porque se han dado casos donde los estafadores toman una casa en alquiler y se hacen pasar por los dueños para timar a los incautos.

Básicamente no hay que fiarse de nada. Revisa absolutamente todo.

  • A. DNI De Los Propietarios

  • No deberías estar contento con sólo la copia, investiga en Internet si realmente ellos son quienes dicen ser.

  • B. HR y PU (Cartilla Municipal)

  • La cartilla que entrega la municipalidad para el pago de arbitrios e impuesto predial, se encuentran estas 2 hojas.

    Mira que el metraje del inmueble coincida con lo que dice la partida electrónica, sino podría haber problemas y ser necesarias rectificaciones que demorarán bastante la venta.

  • C. Recibos

  • El objetivo de solicitar los recibos es para comprobar que el inmueble no tiene deudas y que todo pago está al día.

    Debemos solicitar recibos de:

    • Agua.
    • Luz.
    • Teléfono.
    • Cable.
    • Arbitrios Municipales.
    • Impuesto Predial Anual.

    En el caso del impuesto predial, es necesario que esté pagado por todo el año, aunque la transacción se realice en Enero.

6. Testimonio De Compra/Venta

Con tantas estafas que se están dando en registros públicos, actualmente varios bancos solicitan el testimonio de compra-venta anterior para asegurarse que se está comprando un bien que no ha sufrido una transferencia fraudulenta.

Algunos bancos lo exigen, algunos no.

7. Copia Del Poder Si Existe Un Apoderado

Cuando hay varias personas que desean vender el inmueble, es muy recomendable darle el poder a uno para que realice toda la operación.

El poder puede estar muy limitado a la compra-venta y pago de comisiones, para que no puedan existir abusos.

8. Partidas Electrónicas

Ahí es donde está consignado quién es el dueño del inmueble, sus medidas, lo que incluye y lo que no incluye.

También ahí pueden verse si hay bloqueos, cargas y deudas que pesan sobre el inmueble. Si se venden estacionamiento y depósitos, también hay que solicitar las partidas de cada uno de estos inmuebles.

9. Planos (si es casa) o Certificado de Parámetros (si es terreno)

Si es un terreno, debes solicitar el certificado de parámetros para saber qué se puede construir.

Si está construido, entonces los planos pueden ayudarte a resolver algunos quebraderos de cabeza, por lo que es bueno solicitarlos.

Entre ellos puedes solicitar:

  • A. De Ubicación
  • B. Cerco Perimétrico
  • C. Estructuras
  • D. Instalaciones Eléctricas
  • E. Instalaciones Sanitarias


10. Reglamento Interno Si Es Departamento

El reglamento de propiedad horizontal regula lo que se le permite o no a los vecinos en un edificio, así que es importante saber de antemano las condiciones, no vaya a ser que no puedas mudarte con tu mascota que dicho reglamento no permite.

Nunca está demás decir que el contrato (minuta) de compra-venta debes leerlo con mucho cuidado y preferible con tu abogado o agente inmobiliario al costado para que te asesore sobre cada punto.


Sobre La Compra De Un Bien Futuro

Muchas personas compran proyectos en planos y para reducir al mínimo los riesgos de estafas, deberías considerar los siguientes puntos:

  • A. Constructora De Prestigio

  • Si compras tu proyecto en una constructora de prestigio, no es que esté asegurado que todo vaya bien, pero es mucho más probable porque supuestamente la empresa tiene una reputación que cuidar para continuar en el mercado.

  • B. Que Esté Financiada Por Un Banco

  • Lo bueno que un proyecto esté financiado por un banco es que si la constructora incumple sus compromisos, el banco toma el liderazgo y concluye el proyecto.

Consideraciones Para La Compra Al Crédito

Debes tener en cuenta la cuota inicial y el monto de la cuota a pagar. También es bueno saber de qué beneficios puedes gozar en cuanto a exoneraciones y facilidades en la institución bancaria.

No basta comparar el interés, compara el monto de la cuota para saber cuál crédito te resulta más económico.

Infografía. El Proceso De Una Venta Inmobiliaria.

La venta inmobiliaria es un proceso complejo, pero para hacerlo más fácil de comprender, hemos creado una infografía que muestra las posibilidades que puede tomar una venta inmobiliaria y los posibles resultados que son los más probables en cada uno de los casos.

Infografía: Proceso De Venta Inmobiliaria

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