¿Cuándo Vendes Una Casa, Es Buena Idea Primero Venderla Tu Mismo Por Unas Semanas Antes De Dársela A Un Agente Inmobiliario En Un Mercado En Alza?

Esta es una respuesta que saqué de Quora y aunque actualmente no estamos en un mercado en alza en el Perú (sino en uno un poco estancado), vale la pena tomar la opinión de Jim Watkins.

El se dedica a comprar y vender casas y respondió esta pregunta (lo embellecí con subtítulos y arregle algunas cosas de traducción de Google de la respuesta original).

Aquel que pregunta menciona además que las casas en su vecindario se están vendiendo en 5 - 12 días.

Respuesta De Jim

Sólo puedo dar un ejemplo anecdótico de por qué no hacer esto.

Era 1,981. Estaba vendiendo mi primera casa y decidí venderla yo mismo. No tenía ni idea de lo que estaba haciendo, pero el mercado estaba muy caliente (al alza). Había comprado la casa en 1,976 por $60,000 dólares.

La casa de al lado acababa de venderse por $145,000 Dólares y mi casa estaba mejor conservada.

El Inicio

Decidí pedir $150,000 Dólares.

Como no tenía forma de acceder al sistema de listados múltiples o cualquier contacto con clientes potenciales, elegí ofrecer "cortesía a los agentes".

Esto significaba que recibiría ofertas de clientes de agentes inmobiliarios y les pagaría su parte de la comisión. Ahorraría la comisión del agente de ventas y la tarifa de listado múltiple.

En las primeras semanas, solo unas pocas personas miraron la casa. Luego, en la tercera o cuarta semana, recibí una oferta por $145,000 Dólares. Pensé que mi casa valía más que eso, así que lo rechacé.

El Desengaño

Nunca recibí otra oferta. Mientras tanto, las tasas de interés subían un cuarto de punto cada semana.

Finalmente, contraté a un agente de bienes raíces y vendí la casa a principios de 1,982 por $90,000 Dólares, pagando $125,000 Dólares por una casa un poco más grande.

Lo Que Aprendí Del Proceso

A lo largo de los años, me he dado cuenta de algunas cosas.

Así como no es apropiado que un médico sea su propio médico o un abogado se defienda a sí mismo, tampoco lo es que alguien que está en el negocio de comprar y vender casas lo haga por sí mismo, porque estás demasiado cerca de la situación y estas muy implicado emocionalmente.

Realmente necesitas a alguien entre el vendedor y el comprador que sea conocedor y no se involucre emocionalmente.

Los Agentes Inmobiliarios

Los agentes inmobiliarios realmente ganan sus comisiones. Hay mucho trabajo involucrado.

Es muy poco probable que un propietario tenga el tiempo o el conocimiento o los recursos para hacer el trabajo de vender una casa casi tan bien.

La comisión puede parecer mucho dinero, pero es pequeña en relación con el valor de la propiedad que se vende. Probablemente esté viendo una ganancia de capital considerable en la venta.

Compartir una pequeña porción de eso con un profesional de bienes raíces para garantizar un buen precio de venta y una venta sin problemas, lo vale.

He comprado y vendido algunas casas a lo largo de los años y nunca he repetido el error que cometí en 1,981. He estado muy feliz de pagarle a un agente de bienes raíces su comisión y siempre uso un agente al comprar una propiedad.





Conclusión

Muchos se dan cuenta que trabajar con un agente realmente les facilita la vida, pero sólo después de haber cometido algún error serio en la venta de su inmueble. No dejes que te suceda.

Los buenos agentes sabemos lo que hacemos y tratamos de dar el mejor servicio posible a nuestros clientes.




¿Es Posible Vender Mi Departamento, Casa o Terreno Muy Rápido?

Me animé a hacer este post porque últimamente se han hecho muy populares los servicios donde se ofrece comprar inmuebles muy rápido, en días para ser exactos.

En dichas ofertas se listan una serie de beneficios para tomar dicho servicio en lugar del de un agente inmobiliario, pero ahora vamos a ver la verdad del asunto.

¿Es Posible Vender Tu Inmueble En Días?

En el tema de ventas de productos de muy alto precio, como puede ser un departamento, una casa o un terreno, siempre es complicado vender el inmueble con rapidez, ya que relativamente pocas personas tienen la capacidad de aprobar para el crédito hipotecario y muchas menos tienen el dinero en efectivo para hacer una compra de manera inmediata.

Es por eso, que usualmente la venta de un inmueble suele tardar unos meses. Suma esto al mes que demora la aprobación del crédito hipotecario para el cliente y verás que usualmente no se trata de una venta rápida.

Pero... Esto Depende Mucho Del Precio y De La Habilidad Del Agente

Déjame que te cuente (como diría Chabuca Granda) cómo es que funciona esto de los precios en los inmuebles con los casos posibles:

  • 1. Inmueble Muy Sobre-Valuado

  • Este el caso con el que se topan casi todo los agentes inmobiliarios.

    Esto suele pasar porque al momento de valorizar sus inmuebles, los dueños miran los precios que han publicado otras personas para hacerse una idea, lo cual genera un efecto dominó que hace que todos los precios estén más arriba de lo que realmente valen.

    Actualmente es muy difícil, por no decir imposible, vender un inmueble a un precio más arriba del mercado.

    Seguro que encontrarás por ahí una que otra historia (seguramente antigua, antes de la aparición de Internet) en que se consiguió un precio increíble por un inmueble, pero esto ya es cosa más de leyenda que de realidad.

    Miles De Inmuebles A Un Click De Distancia

    Lo que pasa es que actualmente la gente tiene miles de inmuebles disponibles a un sólo click de distancia y el dinero a invertir es bastante serio, así que los clientes van a buscar hasta debajo de las piedras e Internet les da acceso muy fácil a decenas de miles de inmuebles para comparar.

    Por eso, puedes olvidarte de tratar de lograr demasiada diferencia con respecto al precio de mercado.

    Un poco de inversión, una buena promoción, un buen negociador y habilidad marketera puede lograr hasta 15% más del precio del mercado para la venta de un inmueble (según un estudio de USA), pero eso vendría a ser más la excepción que la regla.

    Usualmente el extra que se puede conseguir da para pagar los honorarios del agente inmobiliario y tal vez algo más, pero aún así es bueno para ti, ya que te libras de perder un montón de dinero y también te libras de cometer errores costosos.

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    Entonces, ¿Cómo Es Que Se Venden Los Inmuebles Sobre-Valorados?
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    En realidad no se venden.

    Lo que sucede es que como van pasando los meses, el dueño va bajando el precio del inmueble y cada vez se hace menos difícil la venta del mismo.

    Cuando el inmueble se acerca al precio de mercado, van apareciendo cada vez más interesados y cuando ya ronda el precio de mercado, van apareciendo ofertas de compra serias y normalmente cuando eso sucede, el dueño toma la mejor porque ya han pasado varios meses desde que comenzó todo el proceso.

    Por eso, para evitar todo el estrés relacionado con no saber a qué atenerse sobre los precios, nosotros recomendamos hacer una tasación con TINSA.

    Ellos me han demostrado que dan valores muy cercanos al precio de mercado y son confiables porque trabajan con bancos, por lo que constantemente están tasando inmuebles.

    ¿Y Yo Como Agente No Sé Los Precios?

    Sí, pero manejo precios aproximados porque las valorizaciones cambian y a veces mucho.

    Por ejemplo: en la zona de Cerros de Camacho, estaba muy seguro del precio por metro cuadrado de alquiler hasta hace unos meses de $6.5 a $6 dólares, pero ha habido un bajón en los alquileres, que ha modificado los precios.

    Hasta alquilar un departamento por la zona no estaré totalmente, pero ahora sospecho que le precio está entre $5.5 a $5 dólares metro cuadrado.

  • 2. Inmueble En Precio De Mercado

  • Aquí es donde los inmuebles se venden en un plazo de tiempo bastante rápido. Aunque todos los inmuebles deberían empezar rondando este precio, muy pocos realmente lo hacen y es por eso que solicito tasaciones a mis clientes.

    Si uno sabe el precio casi exacto de un inmueble, entonces es más fácil tomar decisiones sobre qué tanto más podría pedir y cuánto tiempo demorará la venta del inmueble (sin tasación, estas estimaciones son mucho más difíciles).

    He realizado transacciones en días cuando el inmueble estaba rondando el precio de mercado, aunque esto no va a ser tan común, pero si el inmueble no es muy caro, estando en precio de mercado no debería demorarte en venderlo más de 3 meses.

  • 3. Inmueble Por Debajo Del Precio De Mercado

  • Aquí es donde las cosas se ponen bastante rápidas.

    Seguro que la empresa que te compra el inmueble en días te va a ofrecer un precio bastante más bajo que el precio de mercado porque ellos tienen que ganar dinero, no van a trabajar por nada.

    En sus publicidades, ellos dicen que las ventas con agentes inmobiliarios demoran meses, pero no es del todo cierto. Se refieren a las ventas "normales" con precios muy superiores al precio de mercado.

    Si el precio está más bajo de mercado, depende mucho de cuánto dinero cuesta el inmueble. Si hablamos de un departamento, un agente inmobiliario puede generar una cantidad "rabiosa" de demanda en un tiempo muy corto.

    Si hablamos de un inmueble "costoso" (como de un millón de dólares a más) entonces ahí si va a ser más difícil porque hay poca gente que puede pagar estos montos tan altos, mucho menos al contado y también resulta difícil contactar a muchos de ellos con rapidez.

Recomendación

Si te encuentras en ésta situación y tienes que vender tu departamento, casa o terreno en cuestión de días, entonces lo que te recomiendo es lo siguiente:

  • 1. Haz Una Tasación

  • Hacer una tasación es recomendable porque vas a saber el precio real de mercado. Si no hay dinero o tiempo para hacerla, entonces salta al punto número 2.

  • 2. Comunícate Con El "Comprador Rápido"

  • Pide la propuesta del comprador rápido. Posiblemente se demore un par de días para hacer la propuesta de compra en firme.

  • 3. Llama A Un Buen Agente Inmobiliario

  • Al haber llamado al que comprará rápidamente tu inmueble, ya tienes el precio más bajo posible al que podrías vender tu inmueble ya mismo.

    Ahora sabiendo esta base, dale al agente inmobiliario que has llamado un tiempo límite para vender y un precio muy rebajado aunque mayor de lo que te pagará el comprador rápido.




    Debes ser honesto con el agente y decirle el precio que está ofreciendo el comprador rápido y también ser honesto con el tiempo máximo que tiene para vender tu inmueble, sólo de ésta manera podrías obtener decenas de miles de dólares más que la opción del comprador rápido.

Recuerda que el comprador rápido está ahí para hacer negocio y como inversionista, gana muchísimo más que un agente inmobiliario, así que vale la pena darle una chance para que no pierdas tanto dinero en la venta de tu inmueble.