¿Cómo Tasar el Valor Correcto De Tu Departamento?

Al momento de vender un departamento, la mayoría de propietarios preguntan a sus amigos, consultan precios de venta de inmuebles cercanos y aunque es lo más tradicional, no suele ser la mejor solución para averiguar el valor real de tu departamento.

¿Por Qué Este No Es Buen Sistema de Tasación?

Simplemente porque la mayoría de propietarios hacen lo mismo y casi todos colocan un precio mayor al valor real.

En todos los años que vengo dando el servicio inmobiliario, hasta ahora no me encontrado con algún propietario que desee vender su inmueble por debajo del precio de mercado, excepto tal vez en 1 caso y dicho inmueble estaba rozando el precio de mercado.

En este video te explico por qué no resulta tan buen sistema.




Puedes Mejorar Este Método Para Hacerlo Más Exacto

En caso de consultar inmuebles similares, lo que sí puedes hacer para mejorar la exactitud del valor de tu departamento es buscar los inmuebles más antiguos y en dicho caso, sí van a tener un precio más cercano al valor de venta porque el dueño ya ha pasado por su etapa de decepción (etapa amarga por la que pasan todos los dueños de inmuebles cuando descubren que el valor real de su inmueble es mucho menor al que ellos pensaban).

El Método De Los Agentes Inmobiliarios

Nosotros solemos hacer la valorizaciones basándonos en precios de venta reales, ya sea que han sido ofertados por clientes o inmuebles que ya se han vendido.

Al haber una oferta de compra seria, te hace saber que éste podría ser el precio de mercado, aunque para aplicar este método tienes que estar bien activo en el mercado y tener varios inmuebles para poder hacer comparativos correctos.

Si deseas, podemos hacer una valorización gratis de tu inmueble, siempre que se encuentre en las zonas en las que trabajamos.

El Método De La Rentabilidad

Este método se basa en que la rentabilidad de los inmuebles suele ser del 0.5% del valor de venta de los mismos, así que si un inmueble cuesta $200,000 dólares, su alquiler mensual probablemente sería de $1, 000 dólares mensuales.

Eso te da una idea de los precios en general, siempre considerando que algunos inmuebles son más rentables que otros.

El Mejor Método

El mejor método consiste en contratar una empresa tasadora que constantemente está trabajando con bancos y por consiguiente tasando muchos inmuebles, por lo que tiene una mejor idea de los precios en general.

No todas las tasaciones son igual de buenas, y a veces me han mostrado tasaciones con precios totalmente desfasados de la realidad y no se pudo vender dicho inmueble, por lo que la tasación resultó ser una total pérdida de dinero.

Una empresa que ha sido bastante exacta en varias oportunidades ha sido Tinsa Perú que al trabajar con bancos, tienen constantemente muchas tasaciones, por lo que saben los precios de mercado con bastante exactitud.




Deberías Ser Flexible Según La Ocasión

Ten en cuenta que aunque tengas una tasación de una empresa fiable, tampoco son matemáticas y de repente debes flexibilizar un poco el precio en ocasiones específicas.

Tengo un caso en que Tinsa arrojó un precio de 82,500 para un departamento en Breña, pero el dueño no quiere menos de $85,000, pero sólo he recibido una oferta de $80,000.

Eso no significa que la tasación estuvo mal, porque el valor real es muy similar, sino que hay que ser algo flexible con el tema de los precios.




¿Cómo Saber Si Hablas Con El Mejor Agente Inmobiliario de Lima o Alguien Sin Experiencia?

Tradicionalmente existían pocos agentes inmobiliarios y cuando uno quería vender su departamento, casa o terreno, había relativamente pocos a quien llamar y más o menos estos eran conocidos.

¿Qué Ha Cambiado?

En los últimos tiempos, la aparición de franquicias de "inmobiliaria rápida" tipo McDonalds como Remax, Century 21, entre otras, ha hecho que los agentes inmobiliarios se multipliquen por miles, hasta casi saturar el mercado.

y ¿Cómo Suelen Operar?

Estas franquicias no suelen pagar sueldos a sus agentes, por lo que es muy fácil mantener a los "trabajadores", ya que no generan carga laboral y como no hay mucha regulación en el mercado, pueden aceptar a cualquiera para capacitarlo en el camino.

No puedo hablar por cada una de las oficinas de estas franquicias, ya que cada una opera de manera independiente (aunque manteniendo algunas reglas generales de la franquicia), pero donde estuve (en 2 oficinas de Remax desde 2,012 hasta 2,015), aceptaban básicamente a cualquiera y como existía gran rotación de personal, casi todos los agentes inmobiliarios eran nuevos y sin experiencia en el rubro, incluido yo mismo cuando ingresé en 2,012 obviamente.

¿Aceptan A Cualquiera?

Básicamente si puedes respirar, estás aceptado en estas franquicias como Remax, Century 21, entre otras.

Y no es que no existan agentes capacitados en Remax, pero si aceptas reunirte con cualquier agente de estas oficinas, entras a una ruleta rusa.

¿Entre Tantas Opciones, Cómo Seleccionar A Alguien Capacitado y Honesto?

La parte de trabajar con alguien capacitado, pues más o menos es obvia porque nadie quiere trabajar con incompetentes, pero a veces la parte de la honestidad resulta incluso más importante que lo primero.

Por ejemplo: digamos que vives en el extranjero y quieres vender tu inmueble, pero no puedes quedarse a esperar todos los meses que durará el proceso de venta y no tienes a quién dejarle las llaves para mostrar el inmueble.

¿Le Darías La Llave De Tu Inmueble A Tu Agente?

Podrías darlo a tu agente, pero si es una persona deshonesta, podría ocuparlo ilegalmente y luego sería un enorme problema desalojarlo o podría "vender" la ocupación del mismo a un tercero, generando un problema aun mayor para ti.

En mi caso, ya son varios clientes que me han confiado las llaves de sus departamentos para mostrar sus inmuebles y se han respetado totalmente sus intereses, siempre trabajando para lograr el máximo precio posible que el mercado está dispuesto a pagar.

Signos Exteriores De Exito

Un buen agente inmobiliario tiene algunos signos exteriores de éxito que puedes comprobar tu mismo, ya sea haciendo algunas preguntas o por ti mismo accediendo a Internet.

Veamos:

1. El Código De Agente

Para obtener el código de agente inmobiliario, es necesario completar un curso y si bien lo que te enseñan en el curso para obtener tu código de agente inmobiliario realmente es muy poco práctico, haberlo llevado y lograr dicho código muestra un compromiso con la profesión.

2. Auto

La mayoría de agentes inmobiliarios que he conocido se trasladan en microbus, caminando y algunos en bicicleta.

No dudo que varios de ellos sean eficientes, pero digamos que demoras más tiempo para mostrar inmuebles, hacer captaciones y demás, si tienes que usar sólo transporte público o ir caminando.

Aparte que no tener auto implica o que eres nuevo o no te está yendo tan bien en el rubro, por lo que éste agente probablemente no tendrá mucho dinero para invertir en la venta de tu inmueble.

3. Métodos De Promoción

Un buen inmobiliario debería tener varios métodos para promocionar los inmuebles que tiene a su cargo.

No todos los inmuebles se publicitan de igual manera.

4. Es Bastante Conocido o Relativamente Conocido

Y aquí nos referimos a entidades únicas, ya que si bien una de las más conocidas es Remax, no hay tal cosa como Remax como entidad única que va a atender la venta de tu inmnueble, ya que se trata de oficinas independientes e incluso al contratar a un determinado agente de Remax, trabajarás con dicho agente y sus capacidades, no con todos los agentes que hay en dicha oficina.

La gran mayoría de agentes son como "Maxwell Smart", el agente secreto, que no lo conoce ni su mamá y te ha llamado sólo porque pusiste un cartel afuera de tu puerta porque querías vender tu inmueble por tí mismo.

Si bien este es un método de captación posible y viable, si el agente lo usa como único método de captación, entonces eso es parte de un problema y significa que el agente no es conocido o que está muy bien capacitado para usar métodos adicionales de captación y que probablemente tampoco los usará para promocionar tu inmueble.

En mi caso, luego de haber conversado con cientos de clientes ya me he hecho más o menos conocido en el entorno inmobiliario y no tengo necesidad de estar llamando a los carteles que publican los dueños, aunque a veces también lo hago por alguna cuestión puntual.

5. Tiene "Cartera" De Clientes

Ya menos explicado en otro artículo lo que significa tener cartera de clientes en Internet.

Mientras más cartera de clientes tenga un agente inmobiliario, aparecen más probabilidades de vender tu inmueble. Desde que comencé en el negocio inmobilario, poco a poco he ido construyendo cartera de clientes para que cada vez sea más sencillo ya sea alquilar o vender el siguiente inmueble que me confían mis clientes.




En fin, siempre es un poco difícil para alguien que está afuera del medio conocer si está hablando con alguien capacitado o no, pero uno debe saber "leer entre líneas" como dice la canción para saber si trabajarás con el profesional inmobiliario que mereces.




¿Por Qué Contratar Los Servicios De Una Inmobiliaria (o Quizá No Hacerlo)?

Puede ser que en estos momentos tengas un inmueble que deseas vender y estás en duda si contratar los servicios de una agencia inmobiliaria o de un agente inmobiliario o no hacerlo y el objetivo de éste artículo es decirte las cosas realmente como son para que puedas tomar una decisión informada.

Una parte de ti te dice que los profesionales inmobiliarios cobran "demasiado dinero" por sus servicios y otra parte de ti te dice que si eso fuese cierto, entonces estos profesionales no existirían (porque la gente no es tonta).

La Verdad Casi Siempre Está En Un Punto Intermedio

Como casi siempre, la verdad suele estar en un punto intermedio y los agentes inmobiliarios resultamos mucho más útiles en casi todas las situaciones, como lo veremos más abajo:

Lo Real

Cuando te entrevistas con un agente inmobiliario, te dan varias razones para trabajar con ellos, pero aquí vamos a detallar las principales y explicar porqué podrían ser importantes para ti.

1. Te Libera Mucho Tiempo

Si eres alguien exitoso que tiene un negocio o trabaja en una empresa importante, realmente no te puedes dar el lujo de estar perdiendo el tiempo en actividades que te alejan de tu "Core Business", simplemente para ahorrarte el pago de una comisión que será un monto pequeño con relación al monto total de la transacción.

Este monto en sí mismo podría ser alto, pero realmente con tu trabajo produces mucho más de lo que pagarías al profesional inmobiliario, entonces tiene todo el sentido del mundo llamar un profesional que te ayude.

Entre las actividades que te liberas son:

  • Contestar Muchas Llamadas
  • Mostrar Tu Inmueble Muchas Veces
  • Publicar Anuncios En Diferentes Medios
  • Ajustar Anuncios Según La Demanda
  • Actualizar A Los Posibles Clientes
  • Negociar Precios Con Los Compradores
  • Detalles Para El Cierre De La Operación
  • Entre Varias Cosas Más.

Esto sin contar que hay varias cosas que no podrás hacer o quizá no sepas hacer como:

  • Compartir Tu Inmueble Con Agentes
  • Optimizar Anuncios En Muchos Medios
  • Optimizar Documentos
  • Prever Problemas Legales
  • Vender Tu Inmueble Al Máximo Precio

2. Te Brinda Seguridad

Si estás haciendo una operación dónde vas a ganar mucho dinero, algunos delincuentes estarán deseosos de conocer al dueño o dueños de dicho inmueble para luego que se concrete la venta, hacer alguna fechoría.

Un agente inmobiliario hace un filtro básico antes de llevar a un cliente a ver un determinado inmueble y si a eso unimos el hecho que todo el contacto se hace a través de un tercero y no estás presente cuando se muestra el inmueble, entonces las probabilidades que se descubra que eres dueño del inmueble por gente de mal vivir, son realmente muy pocas, casi nulas.

Sólo el comprador del inmueble llega a conocer al dueño o dueños del inmueble y eso actúa como un escudo protector para tu seguridad.

Entonces, trabajando con un tercero de confianza te brinda tranquilidad que tus intereses están siendo protegidos.

3. Te Evita Cometer Errores Costosísimos

Un agente inmobiliario honorable, defiende principalmente los intereses de sus clientes, por lo que si estás ofreciendo tu inmueble a un precio muy barato, te va a alertar sobre ello, en lugar de aprovecharse de este evento para hacer una venta rápida para llevarse rápidamente una jugosa comisión, lo cual es anti-ético.

Te puedo comentar unos casos que conocí de primera mano en mis años de experiencia donde el dueño perdió al menos 450,000 dólares por no llamar a un agente inmobiliario o otro caso donde simplemente por pura terquedad, se perdió aproximadamente 400,000 dólares todo por negarse siquiera a conversar con un agente inmobiliario.

Tan sólo bastaba conocer una opinión (era suficiente sólo llamarlo y tener una entrevista para evitar esos errores muy costosos, pero no lo hicieron).

4. Es Tu Representante

En caso que estés en el extranjero, tu agente inmobiliario de confianza actuará en tu beneficio y protegerá tu inmueble como lo he hecho en varias ocasiones en que los clientes confiaron en mis servicios estando fuera del país.




El Caso Contrario

Podría citar algunos beneficios menores más, pero realmente esos son los principales.

¿Por Qué No Sería Tan Necesario Llamar A Un Corredor Inmobiliario?

Ahora que te he dado razones por las que sería conveniente llamar un agente inmobiliario, te mostraré algunos casos en que no es tan importante llamarlo y tal vez podrías desempeñarte bien tú mismo (gastando bastante tiempo).

1. Tienes Mucho Tiempo Disponible y Estás En Una Avenida Principal Muy Transitada.

En este caso, el cartel hará un buen trabajo.

Si bien podrías anunciar en varios medios para mejorar la exposición, el cartel por sí mismo logrará que puedas vender a un precio cercano del mercado, tal vez logres un precio un poco más bajo que la agencia inmobiliaria y demores más tiempo, pero lograrás un precio decente.

Como tienes mucho tiempo disponible, podrás tú mismo contestar las llamadas, negociar con los posibles compradores y contratar a un abogado cuando sea el momento del cierre de la operación.

2. Tienes Tu Propiedad A Un Precio Muy Bajo.

En este caso, la venta para un agente inmobiliario es muy fácil, pero podría ser realizable por ti mismo si es que inviertes un poco en anuncios.

Si bien en éste caso vas a lograr venderla, probablemente un agente lograría hacerte ganar más dinero, incluso luego de pagarle su comisión.

En otros casos, fuera de los mencionados, es muy probable que salgas perdiendo más dinero del que te ahorras pagando la comisión del agente inmobiliario y encima perderás mucho tiempo y podrías cometer errores muy costosos como los que te he mencionado anteriormente.